Takhøyden er lavere enn tegningene viste – er det en mangel?
Ja, hvis takhøyden er lavere enn tegningene og avtalen viste, kan det være en mangel. Etter bustadoppføringslova foreligger det mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen. Tegninger og beskrivelser som er del av kontrakten, er en del av avtalen. Loven har ingen millimetergrense. Hvor stort avviket må være, avhenger av hva som er avtalt, og av om kontrakten har forbehold om små justeringer. Måler du først, og sammenligner med riktig mål, vet du hvor du står.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når lavere takhøyde enn tegningene er en mangel
Mangelsbestemmelsen i § 25 sier at det ligger en mangel foran når resultatet ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Er takhøyden i kontrakten, tegningene eller romskjemaet oppgitt til 2,50 meter og du måler 2,38, avviker resultatet fra avtalen. Det er da en mangel, selv om rommet kan brukes.
Loven stiller ikke noe terskelkrav som at du må ha lagt «vekt» på høyden. Det er avtalen som teller. Hvor mye avviket betyr for verdien eller bruken, kommer inn når du velger krav og når beløpet skal settes. Loven stiller også krav om at entreprenøren skal utføre arbeidet fagmessig godt (§ 7). Avvik fra tegningene kan i tillegg bety at utbyggeren ikke har fulgt prosjekteringen.
Hva som egentlig er «takhøyden» på tegningene
Før du reklamerer, må du forsikre deg om at du sammenligner det samme. Tegninger viser ofte flere mål. Etasjehøyde er avstanden mellom gulvene i to etasjer. Romhøyde er avstanden fra ferdig gulv til ferdig himling. Mellom dem ligger gulvbygg og etasjeskiller.
Mål derfor fra ferdig gulv til ferdig himling flere steder i rommet, og noter lavpunkter. Nedsenkede himlinger rundt ventilasjonskanaler gjør at høyden varierer. Sjekk om tegningen oppgir en lavere høyde under slike partier. Kontrakten kan også ha en forbeholdsklausul om små avvik. Slike klausuler kan være gyldige, men de kan ikke stille deg dårligere enn loven (§ 3).
Byggereglene har egne minstekrav til høyde i rom for varig opphold. Ligger høyden under dem, er det et eget avvik. Sjekk det mot byggteknisk forskrift (TEK17), eller spør kommunen.
Hva som kan forklare avviket
Utbyggeren har ofte en grunn til at høyden ble lavere. Vanlige forklaringer er at ventilasjonskanaler eller bjelker tok mer plass enn planlagt, eller at gulvoppbyggingen ble tykkere enn tegnet. Slike forklaringer gjør ikke avviket til noe annet enn det det er. Resultatet skal være i samsvar med avtalen uansett hva som skjedde underveis, og det er utbyggerens ansvar å planlegge byggingen slik at målene holder.
Har utbyggeren endret planene underveis, bør du undersøke om du har godtatt endringen skriftlig, for eksempel i en tilleggsavtale eller en tilvalgsliste. Uten slik avtale er det kontrakten og tegningene du holder deg til.
Krav når takhøyden er lavere enn tegningene
Etter § 29 kan du kreve retting, prisavslag, heving og erstatning. Å rette takhøyde er ofte vanskelig, for det kan kreve at etasjeskilleren bygges om. Du kan da ikke kreve retting hvis kostnadene eller ulempene ikke står i rimelig forhold til det du oppnår (§ 32). Da er prisavslag det mest realistiske kravet.
Hva avslaget skal være, avhenger av hvor mye lavere høyden gjør boligen verdt. Det er en verdivurdering, og en uavhengig takstmann kan hjelpe. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og en liten forskjell i takhøyde er sjelden nok til det.
Har du tap utover prisavslaget, kan du kreve erstatning etter § 35. Det kan for eksempel være utgifter til å tilpasse innredning.
leiligheten med nedsenket himling
Henrik og Nora kjøpte en tre-roms leilighet i et nybygg til 4 900 000 kroner. Romskjemaet i kontrakten oppgir romhøyde 2,50 meter i stue og kjøkken. Ved overtakelsen måler Nora 2,38 meter i stuen langs den ene veggen, der en nedsenket himling skjuler ventilasjonskanaler.
De noterer målet i overtakelsesprotokollen og sier fra skriftlig dagen etter at de ønsker å gjøre mangelen gjeldende. Utbyggeren svarer at det er en liten justering som er vanlig i bransjen. Henrik og Nora ber om skriftlig hjemmel i kontrakten for dette. Det er ingen.
Retting vil kreve at ventilasjonskanalene legges om, og utbyggeren sier at det ikke lar seg gjøre. De får en takstmann til å vurdere. Han anslår at verdireduksjonen er rundt 60 000 kroner. De krever prisavslag på det beløpet.
Hadde målet vært 2,49 meter og kontrakten sagt «ca. 2,50», ville det vært langt mer tvilsomt om avviket var en mangel, siden forbeholdet kan dekke så lite.
Si fra så snart du oppdager avviket
Er avviket oppdaget eller burde det vært oppdaget ved overtakelsen, og overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning, må du gjøre det gjeldende så snart råd er (§ 30). Er avviket først oppdaget senere, gjelder rimelig tid etter at du oppdaget det, og aldri senere enn fem år etter overtakelsen. Mål derfor høyden før overtakelsen, og før avviket inn i protokollen.
Fører du det ikke inn, mister du ikke retten automatisk, men beviset blir svakere. Ta med bilder av målebåndet mot gulv og himling, og noter dato og sted i rommet. Har utbyggeren et mål i prosjekteringen eller en tegning med målsetting, be om kopi, slik at du ser nøyaktig hva avtalen oppgir.
Kort oppsummert
- Takhøyde lavere enn tegningene viste kan være en mangel, fordi resultatet da avviker fra avtalen.
- Sammenlign riktig mål: romhøyde fra ferdig gulv til ferdig himling, ikke etasjehøyde.
- Retting er ofte uforholdsmessig dyrt, og da er prisavslag det vanlige kravet.
- Et forbehold om små avvik i kontrakten kan ha betydning, men kan ikke stille deg dårligere enn loven.
- Sier du fra ved overtakelsen og noterer i protokollen, står du sterkest.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.