Kan styret lage nye husordensregler uten generalforsamlingen?
I et borettslag kan styret lage husordensregler uten å spørre generalforsamlingen. Det står uttrykkelig i borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd. I et sameie sier eierseksjonsloven § 28 at årsmøtet fastsetter ordensreglene, så der er det årsmøtet som avgjør hvis ikke vedtektene gir styret myndigheten. Styret kan uansett ikke vedta noe som går ut over vanlige ordensregler eller som strider mot vedtektene. I borettslag kan generalforsamlingen overstyre styrets regler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Borettslag: styret kan lage husordensregler
Svaret ligger i ordlyden i borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd: «Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen.» Loven legger altså myndigheten til styret. Styret trenger ikke først å spørre generalforsamlingen, og det kan endre reglene sine på et vanlig styremøte.
Det betyr likevel ikke at generalforsamlingen er satt ut av spill. Den har øverste myndighet i laget (§ 7-1), og styret skal lede laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen (§ 8-8). Vedtar generalforsamlingen en annen regel enn styret, er det den som gjelder. Tas en regel inn i vedtektene, er den ikke lenger bare en styreregel. Da kan den bare endres ved vedtektsendring, som krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 7-11 tredje ledd). Styret kan altså ikke fjerne den på et vanlig styremøte. En andelseier kan altså enten be styret endre en regel eller sende et forslag til generalforsamlingen.
Sameie: loven peker på årsmøtet
Eierseksjonsloven § 28 sier at årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Loven nevner ikke styret her. Styret kan etter § 58 ta beslutninger som ikke er lagt til andre organer, og beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke lov, vedtekter eller årsmøtet bestemmer noe annet.
I praksis betyr dette at sikreste vei i et sameie er at årsmøtet vedtar reglene, eller at vedtektene sier uttrykkelig at styret kan fastsette dem. Står det ikke noe i vedtektene, er det årsmøtet loven peker på. Har styret vedtatt regler på egen hånd, bør du se etter om vedtektene eller et tidligere årsmøte har gitt det myndighet.
Hvordan styret må vedta reglene
Å ha myndighet er ikke det samme som å kunne gjøre hva som helst. Styret må følge reglene for vedtak. I et borettslag gjelder blant annet:
- Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede (§ 8-6).
- Vedtak krever mer enn halvparten av de stemmene som er gitt. Står stemmene likt, gjelder det møtelederen har stemt for.
- De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel alltid utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
- Styret skal føre protokoll, og protokollen skal signeres av de styremedlemmene som deltok (§ 8-7).
Et vedtak som ikke er ført inn i protokollen, er vanskelig å dokumentere. Du som beboer kan be om å få se vedtaket.
Hva styret ikke kan gjøre med husordensreglene
Styret kan fastsette vanlige ordensregler. Det kan ikke bruke dem til å ordne opp i det som hører hjemme i vedtektene eller i vedtak fra generalforsamlingen. Reglene kan heller ikke stride mot loven eller vedtektene, og styret kan ikke gi noen en urimelig fordel. Borettslagsloven § 7-13 og eierseksjonsloven § 40 setter slike grenser for generalforsamlingen og årsmøtet, og lignende hensyn gjelder for styret.
Eksempler på temaer som neppe er «vanlige ordensregler»:
- et generelt forbud mot dyrehold, som er et spørsmål for vedtektene eller generalforsamlingen
- nye økonomiske plikter for andelseierne
- regler som stenger noen ute fra fellesareal de har rett til å bruke
- nye vilkår for utleie eller fremleie
I slike saker er det vedtektene og generalforsamlingen som avgjør.
Hva du kan gjøre som beboer
Er du uenig i en regel styret har satt, har du flere valg. Du kan skrive til styret og be om at den trekkes eller endres, med en kort begrunnelse. Du kan også fremme saken for generalforsamlingen. Hvordan det gjøres, står i artikkelen om å fremme en sak til generalforsamlingen. Saken må stå i innkallingen for at generalforsamlingen skal kunne avgjøre den.
Er du usikker på om styret overskrider sin myndighet, kan du be om å få se hjemmelen i vedtektene og protokollen fra vedtaket.
Lindeberg og søppelrommet
Lindeberg borettslag har 48 leiligheter og et styre på fem. På et møte i oktober er tre medlemmer til stede. Det er mer enn halvparten av fem, så styret er vedtaksført.
Styreleder Marte Solvang foreslår en ny ordensregel: Søppel skal ikke settes ut i fellesgangen, og søppelrommet skal ryddes hver fredag. To av de tre stemmer for og én mot. To er mer enn halvparten av de avgitte stemmene, og to er minst en tredjedel av fem styremedlemmer. Vedtaket står, og det føres inn i protokollen.
Tre uker senere foreslår et annet styremedlem at alle som har hund, skal betale 500 kroner i året til fellesvasken. Dette er en ny økonomisk plikt og ikke en vanlig ordensregel. Forretningsføreren peker på at en slik avgift ikke er en vanlig ordensregel, og at den eventuelt må opp i generalforsamlingen. Forslaget legges til side.
Kort oppsummert
- I borettslag kan styret lage husordensregler i form av vanlige ordensregler, og det trenger ikke generalforsamlingens godkjenning på forhånd.
- Generalforsamlingen er øverste organ og kan vedta andre regler enn styret.
- I sameier peker loven på årsmøtet, så styret bør ha støtte i vedtektene eller i et tidligere årsmøtevedtak når det skal lage husordensregler.
- Styret må følge vanlige regler for vedtak og føre protokoll, og det kan ikke bruke ordensreglene til nye økonomiske plikter.
- Er du uenig, kan du skrive til styret eller bringe saken til generalforsamlingen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.