Kan styret kreve at jeg kvitter meg med hunden?
Styret kan reagere mot hunden din når dyreholdet bryter vedtektene uten at du har gode grunner, eller når hunden er til ulempe for de andre beboerne. Loven nevner ikke uttrykkelig et krav om at hunden skal fjernes. Styret kan gi pålegg og advarsel, og ved vesentlig mislighold kan laget kreve at andelen selges. Alvorlig plage eller fare for skade kan gi grunnlag for å kreve at du flytter ut. Terskelen for slike skritt er høy.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når styret kan ta opp saken
Styret kan kreve at hunden fjernes bare hvis dyreholdet bryter reglene. Det skjer i to hovedtilfeller. Det ene er at laget har forbud mot dyr, og du ikke har gode grunner for å holde hunden. Det andre er at hunden i praksis er til ulempe for de andre beboerne.
Loven er skrevet slik i borettslagsloven § 5-11: selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre. Er ett av vilkårene ikke oppfylt, står forbudet ved lag. Tilsvarende regel for sameier står i eierseksjonsloven § 28.
Hva loven gir styret av verktøy
Loven har ingen setning om at styret kan beslaglegge eller fjerne et dyr. Verktøyene er de som gjelder for mislighold generelt.
Styret kan først si fra, muntlig eller skriftlig, at hunden strider mot reglene, og be deg rette opp. Hører ikke andelseieren etter, kan styret gi en skriftlig advarsel. Hvis en andelseier til tross for advarsel misligholder pliktene sine vesentlig, kan laget pålegge salg av andelen (borettslagsloven § 5-22). Pålegget må være skriftlig, og fristen for å selge skal ikke være kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke fulgt, kan laget kreve andelen solgt ved tvangssalg.
I sameier er framgangsmåten parallell. Seksjonen kan kreves solgt etter skriftlig advarsel, og fristen skal ikke være kortere enn seks måneder (eierseksjonsloven § 38).
Hva som skal til for å kalle det vesentlig mislighold
Loven bruker ordet «vesentleg» om mislighold. Det er et høyt krav. Et dyr som er holdt i strid med et forbud, kan være mislighold, men om det er vesentlig, avhenger av hvor lenge det har pågått, hvor mye det plager andre, og om du har tatt hensyn til advarselen din.
En hund som bjeffer hver kveld så naboene ikke får sove, og eieren ignorerer flere skriftlige advarsler, står langt nærmere dette enn en rolig hund som styret bare ikke liker.
Fravikelse: når plagen er alvorlig
Oppfører andelseieren seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre, kan laget kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 (borettslagsloven § 5-23). Kravet settes fram for tingretten, og tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg. Når fravikelse kan kreves, trengs det heller ikke forutgående advarsel før salgspålegget.
Dette er neste skritt for helt ekstreme saker, for eksempel en hund som gjentatte ganger har angrepet andre beboere og eier som ikke gjør noe. I sameier følger samme regel av eierseksjonsloven § 39.
Bjørn og schäferen
Bjørn kjøper en ung schäfer og flytter inn i et borettslag der vedtektene forbyr hunder. Styret får tre klager fra naboer om bjeffing midt på dagen, og et barn i oppgangen er blitt redd. Styret skriver til Bjørn og ber ham enten fjerne hunden eller dokumentere hvorfor han skal få beholde den. Bjørn svarer at han jobber hjemmefra og at hunden er trent, men legger ikke fram noe som viser det.
Styret gir en skriftlig advarsel. Bjørn tar hunden til en trener, og bjeffingen avtar kraftig. Styret avslutter saken. Hadde bjeffingen fortsatt, og Bjørn ikke hadde tatt hensyn til advarselen, kunne laget i siste instans gitt pålegg om salg. Da ville Bjørn hatt rett til å kreve at retten behandlet saken, hvis han mente påleggets grunnlag var feil.
Hva som ofte avgjør utfallet
I praksis er det sjelden loven som er vanskelig. Det er bevisene. Styret må kunne vise at forbudet finnes, at det er brutt, og at du ikke har gode grunner. Eller at hunden faktisk plager. Klager fra flere naboer, datoer og beskrivelser betyr mer enn en enkelt melding.
Det du selv kan gjøre, er å vise at du tar naboene på alvor. Trening, dagpass for hunden og en kort samtale med dem som er plaget, kan få en sak til å falle til ro før den når fram til advarsel og pålegg.
Hvis du er den som får kravet
Be om skriftlig begrunnelse. Spør hvilket vilkår styret mener er brutt: forbudet, gode grunner eller ulempen. Svar skriftlig og legg ved det som støtter deg, for eksempel en uttalelse fra en lege om at du trenger dyret, eller fra naboer som ikke merker noe til hunden.
Ta også stilling til om reglene er gyldig vedtatt. Står forbudet i vedtektene eller i ordensreglene, og er det vedtatt på riktig måte? Se Kan jeg bli kastet ut av borettslaget?.
Kort oppsummert
- Styret kan kreve at du retter opp dyreholdet når det bryter forbudet uten gode grunner, eller når hunden er til ulempe for andre.
- Loven har ikke en egen regel om å fjerne hunden. Verktøyene er advarsel, pålegg om salg og i alvorlige tilfeller fravikelse.
- Salgspålegg krever vesentlig mislighold, skriftlig advarsel og en frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
- Fravikelse er forbeholdt alvorlig plage eller fare for skade, og avgjøres av tingretten.
- Be om skriftlig begrunnelse og dokumenter gode grunner og at hunden ikke plager noen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.