Ja — men bare i de mest alvorlige tilfellene, og med en viktig presisering: det er bruken av seksjonen som opphører, ikke eierskapet. Etter eierseksjonsloven § 39 kan styret kreve fravikelse (utkastelse) når en beboers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere. Den som kastes ut, eier fortsatt seksjonen sin og kan leie den ut eller selge den — men får ikke lenger bo der. Skal noen tvinges til å gi fra seg selve eiendomsretten, må sameiet gå veien om pålegg om salg.

Utkastelse er noe annet enn salgspålegg

Mange blander de to reaksjonene, men de løser ulike problemer. Pålegg om salg etter § 38 retter seg mot eierskapet: eieren skal ut av sameiet som sådan, og prosessen tar av gode grunner tid — skriftlig advarsel, minst seks måneders salgsfrist, eventuelt tvangssalg. Fravikelse etter § 39 retter seg mot personen som bor der, og finnes fordi noen situasjoner ikke kan vente et år på en salgsprosess: beboeren som er i ferd med å ødelegge bygningen, eller som gjør livet uutholdelig for naboene her og nå. Fravikelse er altså den akutte nødbremsen, salgspålegg den langsiktige løsningen. I praksis brukes de ofte sammen — styret krever fravikelse for å få slutt på situasjonen raskt, og kjører salgspålegg parallelt for å avslutte eierforholdet.

Vilkårene: fare eller alvorlig plage

Terskelen for fravikelse er enda høyere enn for salgspålegg. Loven krever ett av to:

  • Fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen. Typiske eksempler er ekstrem forsøpling med brannfare, hærverk på bygningen, eller bruk som over tid påfører eiendommen store skader.
  • Adferd som er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere. Her snakker vi ikke om irriterende naboer, men om trusler, vold, vedvarende nattlig terror og oppførsel som gjør at andre beboere reelt sett ikke kan bruke hjemmene sine trygt.

Ord som «fare», «vesentlig» og «alvorlig» er valgt med omhu. En seksjonseier som spiller høy musikk litt for ofte, kommer aldri i nærheten av § 39. Det gjør derimot beboeren som har fylt leiligheten med brennbart skrot til taket, eller som truer naboene med vold når de klager.

Utkastelsen kan ramme flere enn eieren

En praktisk viktig side ved § 39 er at kravet om fravikelse kan rettes mot brukeren av seksjonen — ikke bare eieren selv. Leier seksjonseieren ut til en leietaker som terroriserer bygården, kan sameiet kreve leietakeren fraveket selv om eieren bor et helt annet sted og selv er ustraffelig. Det gir sameiet et virkemiddel som ikke er avhengig av at utleieren tar tak i sitt eget leieforhold. For seksjonseiere som leier ut, er dette samtidig en påminnelse: du hefter for hvordan seksjonen din brukes, og en leietaker som løper løpsk kan i verste fall også trekke deg selv inn i et § 38-spor for mislighold.

Slik foregår prosessen

Fravikelse besluttes ikke av styret alene med umiddelbar virkning — sameiet kan ikke bytte lås og sette flyttelasset på gaten. Kravet om fravikelse fremmes og gjennomføres etter tvangsfullbyrdelseslovens regler om fravikelse av fast eiendom, med namsmyndighetene som utøvende ledd. Beboeren blir varslet og kan komme med innvendinger, og bestrides grunnlaget, må det prøves rettslig før utkastelsen kan gjennomføres. I motsetning til ved salgspålegg gjelder det ikke noe krav om seks måneders frist — poenget med § 39 er nettopp at situasjonen krever rask handling — men styret må kunne dokumentere at lovens strenge vilkår er oppfylt. Solid dokumentasjon er alfa og omega: hendelseslogger, skriftlige klager fra flere beboere, politianmeldelser, bilder av skader, rapporter fra brannvesen eller helsemyndigheter.

Forskjellen fra borettslag — et poeng mange bommer på

I et borettslag kan laget ved grovt mislighold tvangsselge andelen og i praksis avvikle hele forholdet til andelseieren. I et eierseksjonssameie er eiendomsretten sterkere vernet: fravikelse etter § 39 fjerner bare beboeren, mens seksjonen fortsatt tilhører eieren fullt ut. Den som er fraveket, kan altså leie ut seksjonen til andre eller selge den når som helst — og beholder verdien av boligen. Skal eierforholdet avvikles mot eierens vilje, må det skje gjennom salgspålegg og eventuelt tvangssalg etter § 38. Dette er grunnen til at de to sporene ofte kjøres parallelt i de verste sakene: § 39 løser det akutte, § 38 løser det varige.

Hvor ofte skjer dette egentlig?

Sjelden — og det skal det være. Fravikelse etter § 39 er reservert unntakstilfellene, og domstolene håndhever vilkårene strengt: Retten vet at den fjerner et menneske fra hjemmet sitt, og krever et solid og dokumentert grunnlag før den lar det skje. For deg som nabo betyr det to ting. Du skal ikke regne med at én dramatisk episode fører til utkastelse — men du skal heller ikke tro at ingenting nytter. De sakene som når frem, kjennetegnes av tålmodig, systematisk dokumentasjon over tid, gjerne kombinert med rapporter fra brannvesen, politi eller helsemyndigheter som bekrefter alvoret med en uavhengig stemme. Realistiske forventninger er i seg selv konfliktdempende: et styre som lover naboene rask utkastelse og ikke kan levere, gjør vondt verre.

Hva skjer etter utkastelsen?

Når fravikelsen er gjennomført, er seksjonen tom — men eierforholdet løper videre med alle plikter i behold. Eieren skal fortsatt betale felleskostnader, holde seksjonen vedlike og følge vedtektene, og kan velge å leie ut seksjonen til noen som oppfører seg, flytte inn igjen dersom grunnlaget for fravikelsen er falt bort og annet ikke er bestemt, eller selge. I praksis ender mange saker nettopp med frivillig salg: en eier som ikke lenger kan bo i seksjonen, har begrenset glede av å beholde den. Kostnadene ved prosessen — advokat, gebyrer, gjennomføring — havner i første omgang hos sameiet, som kan kreve dem dekket av eieren, men reell betalingsevne varierer. Også det er et argument for å søke løsninger tidlig, før situasjonen krever de tunge virkemidlene.

Eksempel: I et sameie i Kristiansand bor Terje, som over to år har utviklet et alvorlig samlemani-problem. Leiligheten er fylt til taket med aviser, elektronikk og søppel, det lukter kraftig i hele oppgangen, og brannvesenet har etter tilsyn konkludert med akutt brannfare for hele bygningen. Terje nekter alle adgang og svarer ikke på styrets henvendelser. Her er vilkåret «fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen» oppfylt, og styret krever fravikelse etter § 39 med brannrapporten, tilsynsdokumenter og naboklager som grunnlag. Terje må flytte ut — men han eier fortsatt seksjonen, og familien hans hjelper ham senere med å selge den frivillig, slik at et parallelt salgspålegg aldri blir nødvendig.

Hvis du står i en slik sak

Er du nabo eller styremedlem i et sameie med en beboer som skaper fare eller alvorlig utrygghet, er rådet todelt: dokumentér systematisk fra dag én, og hent inn juridisk bistand før dere formulerer krav. § 39-saker er sjeldne og formelt krevende, og et krav som sklir fordi dokumentasjonen er tynn, gjør situasjonen verre for alle. Er du selv den som mottar et fravikelseskrav, står du overfor et av de mest inngripende virkemidlene i norsk boligrett — da bør du få kravet vurdert av advokat umiddelbart, både for å prøve om vilkårene faktisk er oppfylt og for å utforske løsninger som kan avverge utkastelsen. Husk også at akutt sykdom, rus eller psykiske problemer ofte ligger bak de alvorligste sakene; kommunale hjelpetjenester kan i noen tilfeller være en vel så viktig del av løsningen som jussen.