Ja, det er teoretisk mulig å bli kastet ut av boligen sin i et borettslag, men det skjer bare som aller siste utvei etter en lang prosess med advarsler, vedtak og som regel også en runde i domstolene. Det krever vesentlig og vedvarende mislighold, og andelseieren har flere anledninger til å rette opp forholdet før det kommer så langt. I det store flertallet av misligholdssaker løses problemet lenge før det er snakk om fysisk utkastelse.

Hva menes egentlig med å bli «kastet ut»?

Når folk spør om de kan bli kastet ut av borettslaget, tenker de som regel på en av to ting: enten at de mister retten til å bo i boligen og må selge (pålegg om salg), eller den mer dramatiske situasjonen der de fysisk må flytte ut ved hjelp av namsmannen selv om de ikke ønsker det — såkalt tvangsfravikelse. Det er verdt å holde disse fra hverandre, fordi de er ulike trinn i samme prosess, og fordi det andre trinnet (tvangsfravikelse) er betydelig sjeldnere og mer alvorlig enn det første (pålegg om salg).

Trinnet før: pålegg om salg

Før noen kan bli kastet ut fysisk, må borettslaget som hovedregel først ha gått veien om et pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22 — det vil si et vedtak om at andelseieren må selge boligen sin på grunn av vesentlig mislighold, til tross for forutgående skriftlig advarsel. Denne prosessen er beskrevet i detalj i artikkelen «Hva er et pålegg om salg?». Andelseieren får her en frist til å selge boligen frivillig, typisk i størrelsesorden tre måneder. Så lenge man samarbeider og selger innenfor fristen, blir det aldri snakk om utkastelse i det hele tatt — man flytter ut på egne vilkår, til egen tid, og beholder salgssummen etter at eventuell gjeld til borettslaget er gjort opp.

Tvangsfravikelse: den mest inngripende reaksjonen

Dersom andelseieren ikke etterkommer et pålegg om salg — eller i visse svært alvorlige situasjoner der bruken av boligen må opphøre raskt — kan borettslaget gå videre med å kreve tvangsfravikelse etter borettslagsloven § 5-23. Dette er den mest inngripende konsekvensen mislighold kan få, og innebærer at andelseieren fysisk må forlate boligen ved hjelp av namsmannen, uavhengig av om boligen er solgt eller ikke.

Loven stiller strenge vilkår for at fravikelse skal kunne kreves. I korte trekk må enten:

  • bruken av boligen medføre fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller
  • andelseieren alvorlig plage eller sjenere andre brukere av eiendommen på en måte som gjør det urimelig å kreve at de skal fortsette å leve med situasjonen.

Kravet om fravikelse kan fremsettes sammen med kravet om pålegg om salg, men det er ikke automatikk i at et pålegg om salg fører til fravikelse — fravikelse er et eget, mer alvorlig skritt som krever egen begrunnelse.

Domstolenes og namsmannens rolle

Tvangsfravikelse er ikke noe styret kan vedta og gjennomføre på egen hånd. Saken må bringes inn for domstolene. Dersom andelseieren ikke har innvendinger, eller innvendingene er åpenbart grunnløse, kan retten beslutte fravikelse relativt raskt uten full hovedforhandling. Reiser andelseieren derimot reelle og ikke åpenbart grunnløse innvendinger — for eksempel at misligholdet ikke er vesentlig, at advarselen var mangelfull, eller at forholdet allerede er rettet opp — må saken behandles som en ordinær sivil rettssak før noen fravikelse kan gjennomføres. Dette gir andelseieren en reell mulighet til å få saken vurdert av en uavhengig instans før man mister boligen fysisk.

Først når det foreligger en rettskraftig avgjørelse som gir borettslaget medhold, kommer namsmannen inn i bildet. Namsmannen gjennomfører selve fravikelsen i tråd med reglene i tvangsfullbyrdelsesloven — det vil si den praktiske og fysiske delen av prosessen, som å sørge for at boligen tømmes og nøkler leveres tilbake dersom andelseieren ikke flytter frivillig etter rettens avgjørelse. Borettslaget kan som hovedregel også kreve at kostnadene ved denne prosessen dekkes av andelseieren.

Gjelder dette også familie eller leietakere som bor i boligen?

Pålegg om salg og fravikelse retter seg formelt mot andelseieren, altså den som eier andelen. Bor det andre i boligen sammen med andelseieren — ektefelle, samboer, barn eller andre familiemedlemmer — vil disse i utgangspunktet også måtte flytte ut dersom det til slutt kommer til en fysisk fravikelse, siden fravikelsen gjelder boligen som sådan og ikke bare den ene personen. Har andelseieren leid ut boligen lovlig til en leietaker med styrets samtykke, kan situasjonen bli mer komplisert, fordi leietakeren i utgangspunktet har egne rettigheter etter husleieloven overfor andelseieren som utleier. Uansett hvem som bor i boligen, er det viktig å være klar over at en fravikelsessak mot andelseieren kan få konsekvenser for alle som bor der, ikke bare for andelseieren selv.

Hvor lang tid tar dette, og hvor vanlig er det?

Hele veien fra første advarsel til en eventuell tvangsfravikelse er lang og krever at borettslaget følger lovbestemt fremgangsmåte nøye på hvert trinn — advarsel, vedtak, frist for frivillig salg, eventuell domstolsbehandling, og til slutt namsmannens gjennomføring. Dette tar normalt mange måneder, ofte over ett år, når man regner med domstolsbehandling. De aller fleste misligholdssaker i borettslag løses lenge før man kommer dit — enten fordi andelseieren retter opp forholdet etter advarselen, betaler det skyldige beløpet, eller selger boligen frivillig innenfor fristen for et pålegg om salg. Fysisk tvangsfravikelse er et unntakstilfelle forbeholdt de sakene hvor alt annet har vist seg nytteløst, eller hvor situasjonen er så akutt at den ikke kan vente.

Hva bør du gjøre hvis du har mottatt en advarsel?

Får du en skriftlig advarsel fra styret om mislighold, er det klokt å ta den på alvor umiddelbart, ikke vente og se an situasjonen. Noen konkrete grep:

  • Les advarselen nøye og finn ut nøyaktig hva som er den konkrete anførselen — er det betaling, støy, ulovlig utleie, eller noe annet?
  • Rett opp forholdet så raskt som mulig. Betal det skyldige beløpet, søk om samtykke til utleien i ettertid, eller endre atferden som er klaget på.
  • Svar skriftlig til styret om hva du har gjort eller planlegger å gjøre, slik at det finnes en dokumentert respons fra din side.
  • Be om en nærmere begrunnelse dersom du mener advarselen er feil, urimelig, eller basert på misforståelser.
  • Vurder å søke juridisk bistand tidlig dersom du mottar en advarsel du opplever som alvorlig eller urettferdig, særlig hvis den nevner mulig pålegg om salg.

Jo tidligere du engasjerer deg i prosessen, jo større er sjansen for at saken løses uten at det noen gang blir aktuelt med pålegg om salg, langt mindre tvangsfravikelse.

Eksempel

En andelseier har over lengre tid oppført seg truende og sjikanerende mot naboer og styremedlemmer, til tross for flere muntlige og til slutt en skriftlig advarsel. Styret fatter vedtak om pålegg om salg, men andelseieren nekter å selge og fortsetter atferden. Fordi situasjonen fortsatt medfører alvorlig sjenanse for andre beboere, begjærer borettslaget fravikelse for retten samtidig med salgspålegget. Andelseieren møter med innsigelser i retten, og saken går som en ordinær sivil sak. Retten gir borettslaget medhold, og når andelseieren fortsatt ikke flytter frivillig etter dommen, gjennomfører namsmannen fravikelsen.

Denne artikkelen gir generell informasjon om reglene i borettslagsloven og er ikke en erstatning for individuell juridisk rådgivning i en konkret sak.