Nei, borettslaget kan ikke håndheve et generelt og ubetinget forbud mot alt dyrehold. Selv om vedtektene eller husordensreglene inneholder et forbud, gir borettslagsloven den enkelte andelseier rett til å holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre. Det borettslaget derimot kan gjøre, er å nekte dyrehold i det konkrete enkelttilfellet dersom det faktisk er dokumentert ulempe. Denne artikkelen går i dybden på det juridiske spørsmålet: hvor langt strekker borettslagets myndighet til å regulere dyrehold seg egentlig?

Loven: § 5-11 fjerde ledd

Bestemmelsen som avgjør dette, er borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd. Der heter det at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, men at brukeren av boligen kan holde dyr til tross for et vedtatt forbud, dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Det avgjørende poenget her er ordlyden "sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald". Loven forutsetter altså eksplisitt at et borettslag kan ha vedtatt et forbud i sine ordensregler — men loven gjør samtidig det forbudet betinget: forbudet vinner ikke automatisk frem overfor en andelseier som har gode grunner og hvis dyrehold ikke skaper ulempe.

Med andre ord: vedtektene kan si "dyrehold er forbudt", men den bestemmelsen er i realiteten ikke absolutt. Det er lovens vilkår — gode grunner og ingen ulempe — som avgjør det konkrete utfallet, ikke vedtektsteksten alene.

Bakgrunnen: fra rettspraksis til lovtekst

Denne regelen har røtter i rettspraksis fra tiden før dagens borettslagslov, særlig den mye omtalte «Emmeline-dommen» fra Høyesterett (Rt. 1993 s. 1260), der en andelseiers rett til å beholde katten sin ble ansett å veie tyngre enn et generelt forbud i husordensreglene, fordi katten ikke medførte noen påviselig ulempe. Prinsippet fra denne og lignende saker er senere bygget inn i lovteksten, slik at det i dag ikke er nødvendig å gå veien om en rettssak for å fastslå at et absolutt forbud ikke kan håndheves ubetinget — loven sier det direkte.

Kan borettslaget likevel nekte i enkelttilfeller

Ja — og dette er det andre, ofte oversette poenget. Loven gir deg ikke en ubetinget rett til å ha akkurat det dyret du vil, uansett omstendigheter. Retten er betinget av at:

  1. Det foreligger gode grunner for dyreholdet, og
  2. Dyreholdet faktisk ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen.

Er begge vilkårene ikke oppfylt — for eksempel dersom en stor, høylytt hund skaper dokumentert og vedvarende sjenanse for naboer gjennom bjeffing på nattestid, eller et dyr gjentatte ganger gjør skade på fellesarealer — kan borettslaget ha saklig grunnlag for å kreve at dyreholdet opphører, selv om andelseieren i utgangspunktet hadde en god grunn til å skaffe seg dyret. Retten til dyrehold er altså ikke absolutt i den andre retningen heller: den er en konkret, saklig vurdering i begge retninger, ikke et fritt valg for andelseieren og heller ikke et fritt forbud for laget.

Hva et generelt forbud i vedtektene faktisk gjør

Et vedtektsfestet forbud mot dyrehold er ikke uten virkning. Det etablerer utgangspunktet — at dyrehold i utgangspunktet ikke er tillatt — og det flytter i praksis noe av bevisbyrden over på andelseieren til å vise at han eller hun har gode grunner og at dyreholdet ikke skaper ulempe. Uten et slikt forbud i vedtektene, er utgangspunktet friere, og det er i så fall borettslaget som må vise til konkret ulempe for å kunne gripe inn mot et bestemt dyrehold.

Forbudet fungerer altså mer som et rammeverk for den konkrete vurderingen, enn som en absolutt sperre.

Kan borettslaget innføre forbud i ettertid, med virkning for dyr du allerede har

Vedtar generalforsamlingen et nytt eller strengere forbud mot dyrehold etter at du allerede har fått et dyr lovlig, oppstår spørsmålet om det nye forbudet kan tvinge deg til å kvitte deg med et dyr du allerede holder lovlig. Utgangspunktet er at vedtektsendringer som hovedregel gjelder fremover i tid, og at et dyrehold som allerede er etablert og ikke skaper ulempe, vanskelig kan kreves avviklet bare fordi laget i etterkant innfører et strengere prinsipielt standpunkt. Vurderingen etter § 5-11 fjerde ledd — gode grunner og ingen ulempe — vil normalt fortsatt komme deg til unnsetning selv om et nytt, strengere forbud vedtas etter at dyreholdet allerede er i gang.

Forskjellen mellom borettslag og eierseksjonssameier

Eierseksjonsloven har en tilsvarende bestemmelse for eierseksjonssameier, som på lignende vis begrenser hvor absolutt et vedtektsfestet dyreforbud kan håndheves der. Prinsippet er dermed sammenlignbart uansett om du bor i et borettslag eller et sameie: et generelt forbud kan ikke håndheves ubetinget mot en beboer med gode grunner og et dyrehold uten påvist ulempe. De konkrete bestemmelsene er likevel ikke identiske, så det er borettslagsloven, ikke eierseksjonsloven, som er den relevante loven dersom du bor i et borettslag.

Bevisbyrde i praksis

I en tvist om dyrehold vil styret som regel måtte kunne peke på noe konkret — klager fra navngitte naboer, dokumenterte hendelser, eller observasjoner over tid — for å underbygge en påstand om at dyreholdet er til ulempe. Vage, generelle bekymringer uten konkrete eksempler vil normalt ikke være tilstrekkelig til å nekte deg retten til å beholde dyret, gitt at loven legger opp til en konkret og saklig vurdering, ikke en prinsipiell holdning til dyrehold generelt.

Eksempel: Et borettslag i Trondheim har i vedtektene et generelt forbud mot dyrehold, vedtatt for mange år siden for å unngå konflikter mellom beboere. En andelseier ønsker seg en liten hund og søker styret om dispensasjon. Styret avslår automatisk med henvisning til at "vedtektene forbyr dyrehold, og laget gjør ingen unntak". Dette avslaget bygger på en misforståelse av loven: styret kan ikke bare vise til forbudet i vedtektene uten å vurdere om andelseieren har gode grunner og om hundeholdet faktisk vil være til ulempe. Andelseieren kan med rette hevde at avslaget mangler den lovpålagte, konkrete vurderingen, og be styret behandle søknaden på nytt i lys av § 5-11 fjerde ledd.