Må styret godkjenne hver ny leietaker jeg får?

Godkjenningen følger personen

Borettslagsloven bygger på at andelseieren i utgangspunktet selv skal bo i boligen. Vil du overlate hele boligen til andre, er hovedregelen i § 5-3 at det krever samtykke fra styret, med mindre unntaksreglene i §§ 5-4 til 5-6 gjør at du ikke trenger det.

Godkjenningen gjelder overlating til en bestemt bruker. Reglene i § 5-5 og § 5-6 sier at godkjenning bare kan nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn. Det er brukerens forhold styret vurderer. En ny leietaker er en ny bruker med egne forhold, og da blir det en ny vurdering.

Hva som regnes som ny leietaker

Det er ikke nok at leiligheten fortsatt er utleid. Bytter du fra Anders til Maja, er Maja en bruker styret ikke har vurdert. Det samme gjelder om en leietaker flytter ut og en venn av vedkommende overtar. Overtar leietakerens samboer hele leiligheten, er samboeren en ny bruker.

Et par som leier sammen, er ett leieforhold med to brukere som begge ble nevnt i søknaden. Kommer det en ny person inn som ikke var med i søknaden, bør du søke på nytt.

Hva om leieavtalen er tidsbestemt?

Etter husleieloven kan en tidsbestemt leieavtale for bolig i utgangspunktet ikke være kortere enn tre år, jf. § 9-3. Det er unntak, blant annet når utleieren selv skal bruke boligen eller har annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Borettslagsloven gir godkjenning for opptil tre år etter § 5-5.

Loven sier at godkjenningen gjelder overlating for opptil tre år. Den sier ikke noe om å bytte leietaker underveis. Den trygge løsningen er å søke om hver ny leietaker, også innenfor perioden.

Slik søker du om ny leietaker

Søknaden skal være skriftlig. Oppgi hvem den nye leietakeren er, når vedkommende skal flytte inn og hvor lenge utleien skal vare. Oppgi på hvilket grunnlag i loven du søker. Styret har en måned på å svare fra søknaden er kommet fram, jf. § 5-7. Svarer det ikke i tide, skal brukeren regnes som godkjent.

Sørg for at den nye leietakeren ikke flytter inn før du vet at søknaden er godkjent eller fristen er ute. Ellers risikerer du at bruken skjer i strid med reglene.

Hva skjer hvis den nye leietakeren ikke er godkjent?

Blir bruken overlatt i strid med reglene, eller er vilkårene for overlatingen ikke lenger til stede, kan laget pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fravikelse, jf. § 5-9 første ledd. Fravikelse (tvangsmessig utkastelse) går via tingretten etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

For deg som andelseier kan det få konsekvenser hvis du gjentatte ganger leier ut uten godkjenning. Etter § 5-22 kan laget, etter skriftlig advarsel, pålegge deg å selge andelen ved vesentlig mislighold. Pålegget skal gi deg en frist på minst tre måneder.

Hva du kan gjøre uten ny godkjenning

Ikke alle endringer krever søknad. Bor du selv i leiligheten, kan du etter § 5-4 overlate bruken av deler av boligen til andre uten godkjenning. Skifter du ut en person som leier et rom hos deg, trenger du ikke be styret om lov.

Det samme gjelder utleie av hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året. Skal du leie ut hele boligen utover det, er det godkjenning som gjelder, og godkjenningen er knyttet til den enkelte bruker. Du kan altså ikke regne de 30 døgnene som en rett til å bytte brukere fritt hele året. Grensen gjelder samlet utleie, ikke utleie per person.

Har du usikkerhet om hva som gjelder i din situasjon, kan du spørre styret før leietakeren kommer, så vet begge parter hva de forholder seg til.

Kort oppsummert

• Styrets godkjenning gjelder en bestemt bruker, så en ny leietaker må godkjennes på nytt.
• Søknaden skal være skriftlig, og styret har en måned på å svare.
• Styret kan bare nekte med saklig grunn knyttet til den nye leietakeren.
• Flytter en ny leietaker inn uten godkjenning, kan laget kreve at vedkommende flytter.