Ja, du kan leie ut borettslagsboligen din på Airbnb eller lignende plattformer, men bare innenfor en klar grense: inntil 30 døgn i løpet av kalenderåret uten at styret trenger å godkjenne det. Leier du ut mer enn dette, faller utleien inn under de vanlige, strengere reglene for bruksoverlating — og i noen tilfeller kan omfattende, gjentakende korttidsutleie regnes som næringsvirksomhet som ikke er tillatt i det hele tatt.

30-dagersregelen

Fra 1. januar 2020 fikk borettslagsloven en egen bestemmelse som åpner for at andelseiere kan leie ut hele boligen i inntil 30 døgn per år uten forhåndsgodkjenning fra styret. Dette dekker den typiske Airbnb-situasjonen: du er bortreist en periode, eller du ønsker å leie ut leiligheten mens du selv bor et annet sted midlertidig, og gjør det gjennom en plattform som formidler korttidsutleie til turister eller andre besøkende.

De 30 døgnene gjelder samlet i løpet av året, ikke per utleieperiode. Det vil si at om du leier ut fem separate helger i løpet av året, teller alle disse dagene sammen mot 30-dagersgrensen.

Hva skjer hvis du leier ut mer enn 30 dager

Går du over 30 døgn i året med korttidsutleie av hele boligen, faller den overskytende utleien utenfor unntaksbestemmelsen. Da er du tilbake i de ordinære reglene for bruksoverlating, som krever styrets godkjenning, og som normalt forutsetter at du oppfyller botidskravet for å kunne leie ut hele boligen i en lengre periode. Kort sagt: du kan ikke bruke 30-dagersregelen som en måte å drive fortløpende korttidsutleie hele året uten godkjenning — den er ment å dekke et begrenset antall døgn, ikke en løpende utleievirksomhet.

Ikke forveksle med reglene for sameier

Et vanlig punkt for forvirring er at eierseksjonssameier har en helt annen grense: der er det tillatt med korttidsutleie i inntil 90 døgn i året (med mulighet for justering gjennom vedtekter). Denne regelen gjelder eierseksjonsloven, ikke borettslagsloven, og er ikke det samme regelverket som gjelder for borettslag. Bor du i et borettslag, er det altså 30-dagersgrensen som gjelder for deg, ikke 90-dagersgrensen du kanskje har lest om andre steder i sammenheng med sameier.

Når korttidsutleie kan regnes som næringsvirksomhet

Dette er et punkt hvor rettstilstanden er mer nyansert enn mange tror. Myndighetenes vurdering har vært at dersom en andelseier i realiteten driver en form for hotell- eller overnattingsvirksomhet fra boligen — for eksempel ved å ha kjøpt andelen hovedsakelig med sikte på å drive fortløpende korttidsutleie til turister — kan dette gå utover det som regnes som ordinær bruk av boligen, og i stedet vurderes som næringsvirksomhet. Slik virksomhet vil typisk kreve styrets samtykke uavhengig av dagsantallet, og kan i ytterste konsekvens være i strid med formålet til borettslaget, som er å skaffe andelseierne bolig — ikke å tilby drift av utleievirksomhet fra boligmassen.

Vurderingen av om noe er ordinær, lovlig korttidsutleie eller reell næringsvirksomhet, er konkret og avhenger blant annet av omfanget, hvor systematisk utleien drives, og hvilken belastning den påfører naboene og bomiljøet for øvrig.

Sjekk husordensreglene og vedtektene

Selv innenfor 30-dagersgrensen kan enkelte borettslag ha egne husordensregler som stiller krav om at du varsler styret om korttidsutleie, av praktiske hensyn som nøkkelhåndtering, bruk av fellesarealer eller informasjon om hvem som oppholder seg i bygget. Slike regler kan ikke frata deg retten loven gir deg til å leie ut inntil 30 døgn uten godkjenning, men de kan regulere hvordan du praktisk går frem.

Skatt på korttidsutleie

Leier du ut boligen din via Airbnb eller lignende, kan inntektene være skattepliktige avhengig av omfang og om du samtidig bor i boligen selv. Kortvarig utleie av egen bolig som du selv bor i, er ofte skattefri opp til en viss andel av boligens leieverdi, mens mer omfattende eller fortløpende utleie av hele boligen kan utløse skatteplikt på leieinntekten. Dette er et eget skatterettslig spørsmål atskilt fra borettslagsloven, og du bør sette deg inn i de gjeldende skattereglene, eventuelt med bistand fra regnskapsfører eller Skatteetaten, før du starter med jevnlig korttidsutleie.

Forsikring ved korttidsutleie

Vanlig innboforsikring er ikke alltid utformet med tanke på hyppig utleie til skiftende gjester. Før du begynner med Airbnb-utleie, bør du sjekke med forsikringsselskapet ditt om gjeldende forsikring dekker skader som oppstår i forbindelse med korttidsutleie, eller om du trenger en tilleggsdekning. Mange plattformer tilbyr egne verts-garantier, men disse erstatter ikke nødvendigvis din egen boligforsikring fullt ut.

Hva bør du avklare med styret selv om du ikke trenger godkjenning

Selv om du er innenfor 30-dagersgrensen og formelt ikke trenger styrets godkjenning, er det klokt å informere styret om at du planlegger korttidsutleie. Dette gjør det enklere for styret å svare naboer som lurer på hvem som kommer og går, og det bygger tillit dersom det skulle oppstå spørsmål senere om hvor mange dager du faktisk har leid ut i løpet av året. Noen borettslag ber uttrykkelig om slik informasjon i husordensreglene, og det koster deg lite å være åpen om det.

Hva naboene kan gjøre hvis korttidsutleien er til sjenanse

Selv innenfor lovens rammer kan gjentatte utskiftninger av gjester skape uro i oppgangen — nye ansikter, bagasje i trapperommet, eller støy fra gjester som ikke kjenner husreglene like godt som faste beboere. Naboer som opplever dette som en belastning, kan ta det opp med styret, som igjen kan minne deg om husordensreglene selv om selve utleien er lovlig. Gjentar sjenansen seg og kan knyttes konkret til hvordan utleien praktiseres — for eksempel høylytte gjester på nattestid — kan dette være et selvstendig grunnlag for reaksjon, uavhengig av om selve utleieformen i seg selv er lovlig.

Eksempel: Petter eier en leilighet i et borettslag i Oslo og ønsker å leie den ut på Airbnb i sommerferien, samt noen enkeltuker i løpet av året når han selv er bortreist. Til sammen blir dette 25 døgn i løpet av året. Dette er innenfor 30-dagersgrensen, og han trenger ikke styrets godkjenning. Skulle Petter derimot bestemme seg for å flytte ut permanent og i stedet drive fortløpende korttidsutleie av leiligheten hele året rundt som en driftsmodell, vil dette fort gå utover det loven mente å dekke med 30-dagersunntaket, og kan kreve godkjenning — eller i verste fall bli vurdert som ulovlig næringsdrift i strid med formålet til laget.