Er styret ansvarlig når lekkasjen skyldes vedlikehold de har utsatt?

Laget eller sameiet svarer for vedlikeholdet

Utsatt vedlikehold er i første rekke lagets problem. Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne, og felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, hører også til lagets vedlikehold (borettslagsloven § 5-17). Vedtektene kan fastsette noe annet, så sjekk dem.

I et sameie skal sameiet holde utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal gjøres slik at skader på fellesarealene og bruksenhetene forebygges (eierseksjonsloven § 33).

Når en lekkasje skader boligen din fordi vedlikeholdet er forsømt, kan du kreve erstatning fra laget (§ 5-18) eller fra sameiet (§ 35). Erstatningen utbetales fra lagets eller sameiets midler. I et sameie rettes kravet mot styret, og et krav som fører frem, blir en felleskostnad.

Styrets ansvar for utsatt vedlikehold

Et styremedlem i et borettslag blir personlig erstatningsansvarlig bare hvis han eller hun har forårsaket tap forsettlig eller uaktsomt under utførelsen av vervet (§ 12-1). Å utsette vedlikehold er ikke uaktsomt i seg selv. Styret må avveie hva laget har råd til og hva som haster.

Det som taler for uaktsomhet, er at styret hadde fått en klar anbefaling fra et fagfirma eller en tilstandsrapport, visste at taket eller røret var i dårlig stand, og lot være å gjøre noe uten å legge saken frem for generalforsamlingen. Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen (§ 8-8). Har generalforsamlingen nektet å bevilge penger til tiltaket, er det vanskelig å bebreide styret for at arbeidet ikke ble gjort.

I et sameie har eierseksjonsloven ingen paragraf som tilsvarer § 12-1. Her gjelder de alminnelige erstatningsreglene, og vurderingen er den samme: var det uaktsomt, og er tapet en følge av det?

Hva som er forsvarlig stand

Loven har ingen liste over hvor ofte et tak, et rør eller en fasade skal skiftes. Forsvarlig stand er en konkret vurdering av alder, tilstand og risiko. Mange lag har en vedlikeholdsplan og tilstandsrapporter som viser hva som bør gjøres når, og slike dokumenter blir viktige bevis hvis det kommer en skade. Står det i planen at taket skulle vært skiftet for to år siden, og ingenting er gjort, er det en sterk indikasjon på at vedlikeholdet har vært forsømt.

Hva laget kan slippe unna med

Laget og sameiet er ikke ansvarlige hvis de kan sannsynliggjøre at forsømmelsen skyldes en hindring utenfor deres kontroll, som de ikke med rimelighet kunne regne med eller overvinne. Utsatt vedlikehold av egen vilje er sjelden en slik hindring.

Erstatningen dekker direkte tap, som skader på gulv, vegger og fast inventar. Indirekte tap, som tap i næring eller tapte inntekter fordi boligen ikke kan brukes, dekkes bare hvis laget har opptrådt uaktsomt. Nødvendig innlosjering regnes i borettslag ikke som indirekte tap. Du må selv begrense skaden gjennom rimelige tiltak, ellers må du bære den delen av tapet som kunne vært unngått.

Slik tar du saken videre

Meld skaden skriftlig til styret så snart du oppdager den, og ta bilder av både skaden og årsaken. Se etter vedlikeholdsplan, tilstandsrapport og styreprotokoller som viser hva styret visste og når. Be om kopi av dem. Hold kvitteringer for alle utgifter samlet.

Har du innboforsikring, meld skaden dit også. Forsikringsselskapet kan dekke deler av skaden. Kreves styremedlemmer personlig, er det laget ved generalforsamlingen som i utgangspunktet avgjør det.

Merk at laget kan ha forsikring som dekker en del av skadene på bygget, men skadene i boligen din kan falle utenfor. Be derfor styret opplyse hva forsikringen dekker, og sjekk også din egen innboforsikring.

Kort oppsummert

• Er lekkasjen en følge av vedlikehold styret har utsatt, kan du kreve erstatning fra laget eller sameiet, ikke først fra styremedlemmene.
• Borettslagsloven § 5-17 og eierseksjonsloven § 33 pålegger laget og sameiet å holde bygningen i forsvarlig stand.
• Et styremedlem blir personlig ansvarlig bare ved forsett eller uaktsomhet etter § 12-1 i borettslag, og etter de alminnelige reglene i sameier.
• Utsatt vedlikehold er uaktsomt først når styret visste at det var nødvendig og ikke handlet, eller ikke tok saken til generalforsamlingen.
• Meld skaden skriftlig, dokumenter og begrens tapet.