Støttemuren på tomta sprekker og siger ut

Støttemur som sprekker: hva betyr det?

En støttemur holder jord på plass. Sprekker og utoverbøyning er tegn på at noe presser på muren, eller at fundamentet har gitt seg. Ofte er vann årsaken, fordi vått jordmasse blir tyngre og presser hardere. Da kan en liten sprekk bli til en mur som velter i løpet av noen år.

Du vet sjelden årsaken uten en faglig vurdering. Derfor er det lurt å se på muren som et tegn på et større spørsmål: hvordan står tomta, og hvordan ledes vann bort? Overvann kan være en del av forklaringen, og det er omtalt i overvann fra veien som renner inn på tomta.

Er det en mangel ved boligen?

Etter avhendingslova § 3-2 er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. En gammel mur med små riss er normalt noe du må regne med. En mur med tydelig utoverbøyning etter få år er dårligere enn du hadde grunn til å forvente.

Avhendingslova § 3-7 kan gi deg et krav selv om muren så grei ut. Har selger visst at muren har beveget seg, har fått tilbud på utbedring eller har forsøkt å reparere den, må han si fra. Du må sannsynliggjøre at han kjente til det. Naboer, gamle bilder og regninger er ofte det som avgjør.

Var skaden tydelig i tilstandsrapporten eller synlig da du var på visning, tåler det ikke å komme med krav i etterkant. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av salgsdokumentene, og det du burde oppdaget hvis du undersøkte muren før kjøpet.

Hvem må vedlikeholde muren?

Eieren skal holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand, slik at det ikke oppstår fare eller vesentlig ulempe. Det står i plan- og bygningsloven § 31-1. Fra du overtok, er det deg. Ligger muren så nær vei eller nabo at den kan skade dem hvis den faller, kan kommunen gi pålegg om retting, og ved umiddelbar fare pålegg om øyeblikkelig sikring uten forhåndsvarsel.

Mange støttemurer trenger ikke byggesøknad. Forstøtningsmur inntil 1,0 meter høyde med minst 1,0 meter til nabogrensen, eller inntil 1,5 meter høyde med minst 4,0 meter til nabogrensen, er unntatt fra søknadsplikt. Er muren høyere, bør du sjekke om den er godkjent. Et annet spørsmål er om selger har laget muren selv uten tillatelse. Da kan det også være mangel etter reglene om offentligrettslige krav.

Slik gikk det for Sverre

Sverre kjøpte en enebolig i skråning med en tørrmurt mur på to meter mot naboen ovenfor. Etter to regnfulle høster sprakk muren opp i hjørnet, og han så at midten hadde begynt å bule.

Sverre bestilte en vurdering av en sakkyndig, som mente at vannet bak muren ikke hadde noen avløpsvei. Han skrev til selger og fikk vite at muren var bygget av selger selv og aldri hadde vært vurdert. En nabo bekreftet at den hadde begynt å skrå for flere år siden. Sverre krevde prisavslag tilsvarende kostnaden ved å bygge en ny mur med drenering. Selger avviste først, men trakk avvisningen da nabo, sakkyndig og bilder lå på bordet, og betalte etter en avtale om delt kostnad. Sverre satte i gang arbeidet samme sommer.

Hvis muren står mot naboen

Ligger muren på grensen, kan grannelova gi svar. Ingen må ha noe på eiendommen som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboen. Den som graver eller bygger, skal sørge for tiltak mot utrasing og siging på naboeiendommen. Økonomisk tap ved brudd skal erstattes uten krav om skyld.

Faller muren over på naboen, kan du bli ansvarlig. Sjekk derfor forsikringen din, og be om en vurdering hvis du er i tvil om muren er farlig. Står deler av muren på naboens grunn, kan naboen kreve at den rettes eller fjernes.

Hva du kan kreve og hva du bør gjøre nå

Du kan kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), som normalt settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Selger har rett til å tilby retting selv, og du må da godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Se for øvrig setningsskader etter boligkjøp for hvordan kravene bygges opp.

Gi selger beskjed så snart du har sett skaden, og be om en fagperson. Ta bilder med målestokk, og merk sprekkene med dato slik at du kan vise at de vokser. Er muren farlig, må du sikre området før du venter på svar. Samme metode passer for skader inne i huset, og sprekker i murveggen: gammel setning eller ny skade forklarer hvordan man skiller eldre skader fra nye. Hvor mye sprekker må man tåle i et eldre hus tar for seg terskelen for hva som er normalt, og ras på tomta etter kjøpet tar for seg det som skjer når jorda faktisk går.

Kort oppsummert

• En støttemur som sprekker og siger ut er en mangel når den er i dårligere stand enn alder og synlig tilstand tilsier, eller selger tiet om skaden.
• Fra overtakelsen er det du som må holde muren i forsvarlig stand.
• Du må sannsynliggjøre at selger kjente til skaden, så bilder og naboforklaringer teller.
• Kommunen kan pålegge sikring hvis muren utgjør fare.
• Få en sakkyndig til å vurdere årsaken før du krever prisavslag for støttemuren.