Hvor mye sprekker må man tåle i et eldre hus?

Hva du kan forvente av et eldre hus

Et hus har en mangel når det ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra husets type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Alderen trekker derfor ned forventningen din. Et hus fra mellomkrigstiden har satt seg gjennom mange år, tre og mur beveger seg med fukt og temperatur, og små riss i puss og fuger er vanlige.

Spørsmålet er derfor ikke om huset har sprekker, men hvilke sprekker. Tenk på tre ting: hvor de sitter, hvordan de ser ut og om de har endret seg. Sprekker som er svært tynne, jevne i fargen og er malt over flere ganger, tyder på gammel bevegelse som har stoppet. Sprekker som er nye, skarpe i kantene, går gjennom flere lag eller følges av skjeve dører og gulv, tyder på at noe fortsatt skjer.

Det du kunne se på visningen, kan du i utgangspunktet ikke klage på. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre dokumenter du fikk lese (avhendingslova § 3-10).

Hva tilstandsrapporten sier om sprekker

Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Ved riss eller sprekker skal årsaken og behovet for umiddelbare tiltak vurderes. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk. Rapporten skal også si hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller lett å fastslå.

Leser du «sprekker i grunnmur, tilstandsgrad 2», har du fått en advarsel. Tilstandsgrad 2 gis ved vesentlige avvik eller symptomer på skade, og også når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader. Tilstandsgrad 3 gis ved store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid.

Rapporten bygger på det som er synlig, med mindre forskriften krever målinger eller hulltaking. Sprekker bak innredning eller under gulvbelegg kommer derfor ikke alltid med. Da blir spørsmålet om selgeren visste noe.

Når sprekkene likevel er en mangel

Tre situasjoner gir deg grunn til å vurdere krav.

Den første er at huset er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det gjelder også om huset er solgt «som det er» (avhendingslova § 3-9).

Den andre er at selgeren visste om forhold han ikke sa fra om, for eksempel at sprekkene var pusset over rett før salget, eller at de var undersøkt av en fagperson. Da kan opplysningsplikten være brutt (avhendingslova § 3-7). Sprekker som er malt over eller skjult med lister, kan være et tegn, men det er ikke i seg selv bevis.

Den tredje er at selgeren har gitt uriktige opplysninger, for eksempel «ingen kjente setningsskader» i salgsoppgaven, og opplysningen kan antas å ha virket inn på kjøpet (avhendingslova § 3-8).

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Får du en uavhengig vurdering av årsaken, står du sterkere enn med bare bilder. Se hvordan du skiller mellom gammel setning og ny skade i sprekker i murveggen: gammel setning eller ny skade.

Slik gikk det for Arvid

Arvid kjøpte en bolig fra 1935. På visningen så han hårfine riss i puss ved vinduene og noen tynne sprekker i kjellerveggen. Tilstandsrapporten nevnte «mindre riss, ingen tegn til aktive setninger» og ga tilstandsgrad 1 på grunnmuren.

Etter et halvt år hadde en av sprekkene i kjelleren blitt så bred at han kunne stikke et mynt i den, og en dør i første etasje hang. Han målte sprekken hver måned og tok bilder med linjal. En rådgiver mente det pågikk en bevegelse i hjørnet av huset.

Arvid sendte reklamasjon og viste til at sprekkene hadde vokst etter overtakelsen. Selgeren svarte at sprekkene var kjent, synlige og beskrevet i rapporten. Rådgiveren kunne bare si at bevegelsen var ny, ikke at selgeren hadde visst noe. Saken endte med at kravet falt, og Arvid måtte selv bekoste utbedringen.

Krav, frister og dokumentasjon

Hvis du har krav, er prisavslag hovedregelen. Det settes normalt til utbedringskostnaden, dokumentert med tilbud. Selgeren kan tilby å rette, og du må da godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Den fulle oversikten over kravene, og hvordan du unngår å miste dem, finner du i pilaren om setningsskader etter boligkjøp.

Si fra skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Dokumenter med datert bilde og linjal, og gjenta det jevnlig, slik at det blir tydelig om sprekkene vokser. Går sprekkene gjennom bærende deler, kan det også være grunn til å vurdere hvordan det henger sammen med skjeve gulv og dører.

Kort oppsummert

• Sprekker i et gammelt hus må du tåle når de svarer til husets alder og var synlige eller nevnt i rapporten.
• Nye, voksende sprekker og sprekker med skjeve dører og gulv tyder på bevegelse og kan være en mangel.
• Rapportens vurdering av grunnmur og sprekker avgjør hva du regnes for å ha kjent til.
• Sprekker som selgeren skjulte eller ikke opplyste om, kan gi krav ved gammelt hus.
• Du må sannsynliggjøre at sprekkene er en mangel, best med datert dokumentasjon og en uavhengig vurdering.