Soverommet i kjelleren mangler rømningsvei – lovlig soverom?

Hva som avgjør om et kjellerrom er et lovlig soverom

Et rom kan bare kalles soverom når det er godkjent for varig opphold. Forbrukertilsynet legger til grunn at bare slike rom kan oppgis som soverom i en annonse. Det er villedende å skrive «3 (4) soverom» når bare tre er godkjent. Har boligen et rom i kjelleren som er brukt som soverom uten å ha vært søkt om, er det ofte en bruksendring. Bruksendring betyr at en del av bygget tas i bruk til noe annet enn det som er godkjent, og det krever søknad til kommunen etter plan- og bygningsloven.

Godkjenning handler om mer enn en dør og en seng. Rom for varig opphold skal ha minst 2,4 meter takhøyde, dagslys og vindu med utsyn. Kjellere bygget som boder eller kjellerstue har ofte lavere tak og små vinduer. I tillegg kommer kravet til å komme seg ut ved brann.

Rømningsvei fra soverom i kjelleren

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at en branncelle over flere etasjer har minst én utgang fra hver etasje. Fra andre plan enn inngangsplanet kan utgangen være et vindu som er tilrettelagt for sikker rømning. Et kjellersoverom må altså enten ha en dør som leder ut på en trygg måte, eller et vindu som er stort nok og plassert slik at en voksen kommer ut og brannvesenet kommer inn. Et lite vindu høyt oppe på veggen eller et vindu som åpner mot en trang lyskasse, vil sjelden fungere.

Mangler rømningsveien, henger det ofte sammen med at rommet aldri ble bygget om etter reglene. Da er det ikke bare rømningen som svikter. Ofte mangler også godkjenning, brannskille til resten av huset og røykvarsler som dekker rommet. Røykvarsler skal høres tydelig på soverom med lukkede dører. Sjekk derfor hele rommet, ikke bare vinduet.

Når manglende rømningsvei er en mangel ved kjøpet

Avhendingslova gir flere veier til en mangel. Den første er offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med krav i lov eller forskrift som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2). Det gjelder likevel ikke hvis du ikke bygget på selgerens sakkunnskap og vurdering. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret.

Den andre veien er opplysninger. Har selgeren eller megleren oppgitt at boligen har fire soverom, og ett av dem ikke er godkjent, kan boligen ikke svare til opplysningene (avhendingslova § 3-8). Har selgeren kjent til at kjellerrommet manglet godkjenning eller rømningsvei og likevel tiet, kan det være brudd på opplysningsplikten (avhendingslova § 3-7). Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, og selgeren trenger ikke bevise at alt er i orden.

Tilstandsrapporten har en egen rolle. Takstmannen skal opplyse om åpenbare ulovligheter, for eksempel bruksendringer, og om boligen ikke ser ut til å ha rømningsvei. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. Står det i rapporten, regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram, og da kan du ikke bruke det mot selgeren (avhendingslova § 3-10).

Slik gikk det for Daniel

Daniel kjøpte en enebolig med fire soverom i annonsen. To uker etter overtakelsen sto han i kjelleren med et målebånd og lurte på hvorfor det ene soverommet hadde et vindu på størrelse med en skoeske. Han hentet kommunens byggesak og fant ut at kjelleren bare var godkjent som bod og vaskerom. Rømningsvei var det ikke, og romhøyden var under kravet.

Daniel gikk gjennom salgsoppgaven. Der sto «4 soverom», og i tilstandsrapporten var kjellerrommet ført opp som soverom uten merknad. Han sendte selgeren en skriftlig melding med bilder og kommunens svar, og skrev at han ville kreve prisavslag. Selgeren svarte først at rommet «alltid» hadde vært brukt som soverom. Daniel pekte på at annonsen oppga fire soverom, og at rommet ikke var godkjent. Partene ble enige om et prisavslag som tilsvarte kostnaden ved å bygge om rommet med godkjent vindu, eller ved å ta det ut av soverommene.

Slik dokumenterer du at rommet ikke er godkjent

Start hos kommunen. Be om byggesaksarkivet for eiendommen, med tegninger, tillatelser og eventuell ferdigattest. Sjekk hva kjelleren er tegnet og godkjent som. Ta bilder og mål av vinduet, døren og takhøyden, og fotografer røykvarslere og utganger. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten, for det er der du ser hva som ble lovet.

Send selgeren en skriftlig reklamasjon så snart du har klarhet. Skriv hva som mangler, og at du vurderer prisavslag eller erstatning. Kostnaden dokumenteres best med tilbud fra fagfolk. Prisavslaget settes som hovedregel til hva det koster å rette feilen. Krever kommunen at rommet tas ut av bruk som soverom, kan verdien av rommet også bli et tema. Mer om hvilke krav du har, står i pilaren om pipe, ildsted og brann, og om kjellere generelt i Er kjellerleiligheten min lovlig?. Vil du selv gjøre om kjelleren, går det an å lese Kan jeg gjøre om kjeller til soverom?. Brann er også temaet i brannskille mellom garasje og bolig.

Kommunen kan gi pålegg om retting eller opphør av bruk, og et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Derfor bør kravet mot selgeren komme tidlig.

Kort oppsummert

• Et soverom i kjelleren uten rømningsvei kan bare regnes som lovlig soverom hvis rommet er godkjent for varig opphold.
• Ble kjellerrommet solgt som soverom uten godkjenning, kan det være brudd på avhendingslova, selv om du må sannsynliggjøre mangelen selv.
• Rømning fra kjelleren skjer normalt gjennom dør eller et vindu som er tilrettelagt for sikker rømning.
• Kommunens byggesaksarkiv, annonsen og tilstandsrapporten viser hva som er lovt og hva som er godkjent.
• Prisavslaget for et soverom i kjelleren uten rømningsvei settes normalt til hva det koster å rette forholdet.