Brannskille mellom garasje og bolig mangler

Hva et brannskille mellom garasje og bolig skal gjøre

Et brannskille skal holde en brann i garasjen unna boligen lenge nok til at de som bor der rekker å komme seg ut. Byggteknisk forskrift (TEK17) deler bygg inn i brannceller (områder som er skilt fra hverandre slik at brann og røyk ikke sprer seg fritt). Områder med ulik risiko, som en garasje og en bolig, skal være hver sin branncelle, med mindre andre tiltak gir likeverdig sikkerhet.

I en garasje står biler, drivstoff, verktøy og ofte mye som brenner. Derfor er kravet strengere her enn mellom vanlige rom i en bolig. Hvor tett veggen, døren og taket faktisk skal være, avhenger av byggeår og løsning, og det er noe en brannrådgiver eller byggesaksfaglig sakkyndig må vurdere. Tall på tykkelse eller brannmotstand er ikke noe du kan lese deg til her.

Slik oppdager du at skillet mangler

Mange oppdager det først når de vil bygge om, for eksempel gjøre en del av garasjen til hobbyrom, eller når forsikringsselskapet eller brannvesenet ser på huset. Typiske tegn er en vanlig innerdør mellom garasje og bolig, åpne kanaler gjennom veggen, og et himlingsrom som går uavbrutt fra garasjen inn i huset.

Tilstandsrapporten skal opplyse hvis boligen ikke ser ut til å være delt i brannceller slik forskriften krever. Slike opplysninger gis uten tilstandsgrad. Sto det ingenting om dette i rapporten, betyr det ikke at alt var i orden, for takstmannen bygger på det som er synlig.

Hva som avgjør om det er en mangel

Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Loven har et unntak når du ikke bygde på selgerens kunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret, så du bør ikke regne med et sikkert utfall.

To ting avgjør ofte saken. Den første er hva salgsdokumentene sa. Sto det at garasjen var integrert i boligen eller godkjent som del av byggingen, kan du ha forventet at skillet var i orden. Den andre er hva selgeren visste. Har selgeren fått beskjed fra brannvesen eller kommune, eller selv bygd om garasjen uten å søke, kan det være en mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å vente.

Du kan ikke reklamere på det du kjente til da du kjøpte. Ble det tydelig i salgsdokumentene at garasjen var bygget om uten tillatelse, kan kravet falle bort.

Slik gikk det for Signe

Signe kjøpte en enebolig med integrert garasje i mars. Salgsoppgaven sa at huset hadde ferdigattest, og at garasjen var en del av den opprinnelige boligen. Da hun lot en tømrer se på veggen mellom garasje og hall før hun skulle bygge om til vaskerom, fant han at veggen var kledd med vanlige plater og at døra var en lett innerdør uten tettelister.

Signe fikk en sakkyndig til å skrive en kort vurdering, og sendte den til selgeren sammen med bilder. Hun krevde prisavslag lik kostnaden ved å bygge et forskriftsmessig skille. Selgeren svarte først at han hadde bodd i huset i tolv år uten problemer. Så viste det seg at han selv hadde revet en vegg og montert ny dør i garasjen i 2015 uten å søke kommunen.

Det endte med et forlik. Selgeren dekket to tredjedeler av utbedringskostnaden, og Signe tok resten selv fordi hun uansett ville bygge om.

Hva du kan kreve og hvordan du får det

Har selgeren rett til å rette feilen, må du la ham gjøre det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Rettingen skjer for selgerens regning og innen rimelig tid. Ellers er prisavslaget hovedregelen, og det settes normalt til det det koster å få skillet bygd riktig. Innhent tilbud fra firma som kan dokumentere arbeidet, og få en skriftlig vurdering av hva som mangler.

Kommunen kan gi pålegg om retting hvis den får vite om forholdet, og pålegget kan tinglyses på eiendommen. Brannvesenet kan også gi pålegg med frist. Det er derfor lurt å ha løsningen klar før noen andre krever den. De generelle reglene for krav og frister finner du i oversikten over feil ved pipe og ildsted, og en beslektet sak om rømning finner du i artikkelen om soverom i kjeller uten rømningsvei.

Ble garasjen eller ombyggingen gjort uten byggesøknad, har du i tillegg et spørsmål om lovlighet. Det er behandlet i artikkelen om ulovlig tilbygg, terrasse eller garasje.

Kort oppsummert

• Et brannskille mellom garasje og bolig skal gjøre garasjen til egen branncelle, og mangler det, kan det være en mangel.
• Salgsdokumentene og selgerens kunnskap avgjør om du hadde grunn til å vente et fungerende brannskille.
• Uten skriftlig vurdering fra en sakkyndig står du svakt overfor selgeren.
• Selgeren kan ha rett til å rette, og ellers er prisavslag til utbedringskostnaden normalt kravet.
• Kommunen og brannvesenet kan gi pålegg om brannskillet, og et endelig pålegg kan tinglyses.