Soppskade i bjelkelaget oppdaget under oppussing

Er soppskade i bjelkelaget en mangel?

Etter avhendingslova § 3-1 vurderes en mangel ut fra tilstanden da risikoen gikk over til deg, altså normalt overtakelsen. Det er uten betydning at skaden først ble synlig da du åpnet gulvet. Er soppen eldre enn overtakelsen, ligger årsaken hos selgeren.

Det gjelder likevel bare hvis skaden avviker fra det du kunne forvente etter § 3-2, ut fra husets alder, type og synlige tilstand. I et eldre hus må du regne med at gamle konstruksjoner kan være mangelfulle. Tilstandsrapporten og det selgeren har sagt, avgjør hvor stor risiko du har tatt. Du som kjøper må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Bjelkelaget er en bærende del av huset. Sopp og råte der kan svekke bæreevnen, og skaden er ofte kostbar å utbedre. Det er derfor viktig å handle riktig i første omgang.

Stopp arbeidet og dokumenter før du river mer

Har du åpnet en konstruksjon og funnet soppskade, stopper du og tar bilder og video. Sørg for at skaden er synlig og fotografert før noe rives ut. Få en sakkyndig til å vurdere omfanget, årsaken og hva som må gjøres. Da har både du og selgeren et felles utgangspunkt.

Send deretter en skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Loven sier at du taper retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du ikke gir melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Meldingen må si at du gjør et krav gjeldende og hva slags avtalebrudd det er.

Etter overtakelsen skal du også undersøke eiendommen så snart det er rimelig anledning til det. En oppussing kan være en slik anledning. Vent ikke i månedsvis med å åpne konstruksjoner du mistenker. Fant du muggen først ved innflytting, er det en beslektet situasjon som i saken om mugg bak kjøkkenskapene.

Hva tilstandsrapporten kan og ikke kan se

En tilstandsrapport bygger på det som er synlig, med stikkprøver der forskriften krever det. Takstmannen kan ikke åpne alle gulv og vegger. I kryploft, krypkjeller og under gulv skal han se etter råte og muggvekst hvis han kommer til, og stikke i treverket. Kommer han ikke til, skal rapporten si det.

Er soppskaden i bjelkelaget skjult bak gulvet, og rapporten ikke sa noe, kan du normalt ikke regnes for å ha kjent til den. Har rapporten derimot beskrevet fuktskader i området med tilstandsgrad 2 eller 3, står du svakere. Et eksempel fra Finansklagenemnda gjaldt råte i bærende konstruksjon under en terrasse, der flertallet likevel fant en mangel fordi rapporten bare hadde gitt en generell risikoopplysning. Utfallet varierer, og hver sak vurderes konkret.

Slik gikk det for Gunn

Gunn kjøpte en tomannsbolig fra 1960-årene og begynte å pusse opp soverommet i første etasje. Da hun rev det gamle gulvet, fant hun mørkt, mykt treverk i to av bjelkene, med hvite tråder av sopp. Hun stoppet, tok bilder og fikk en takstmann til å måle og beskrive skaden.

Tilstandsrapporten hadde ikke gitt noen beskrivelse av gulvkonstruksjonen i dette rommet, bare en generell tilstandsgrad for etasjen. Gunn sendte skriftlig reklamasjon til selgeren og lot selgeren komme på befaring. Selgeren hevdet at skaden var kommet etter overtakelsen, fordi Gunn hadde tatt bort gulvet.

Takstmannens rapport viste at soppen hadde vært aktiv lenge, og at tilstanden var den samme ved overtakelsen. Selgeren tilbød seg til slutt å bytte de skadde bjelkene. Gunn godtok tilbudet, siden selgeren har rett til å rette hvis det ikke gir urimelig ulempe, og resten av oppussingen ble gjort etterpå.

Hva kan du kreve, og hva trekkes fra?

For brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises. Finansklagenemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn.

Du får ikke betalt for forbedringer utover det som var forventet. Nemnda trekker fra for standardheving, altså den fordelen utbedringen gir deg. Skifter du gulv og bjelker som uansett var gamle, kan noe av kostnaden regnes som en forbedring. Fradraget settes skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosentsats.

Som kjøper må du selv dekke mangler opp til 10 000 kroner. Egenandelen trekkes fra i beløpet du kan kreve. Les mer om hvordan du går frem i oversikten over fukt og mugg etter boligkjøp. Ved sopp som skyldes lengre tids fukt, kan saken om hussopp funnet etter overtakelse være nyttig.

Kort oppsummert

• En soppskade i bjelkelaget vurderes ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om den ble oppdaget først under oppussing.
• Stopp arbeidet, fotografer skaden og få den vurdert av en fagperson før du river videre.
• Rapporten kan ikke se bak gulv og vegger, og skjult soppskade i bjelkelaget er derfor ofte uten omtale.
• Standardheving kan gi fradrag når nye bjelker gjør konstruksjonen bedre enn før.
• Send skriftlig melding innen rimelig tid etter at du fant soppen.