Hussopp funnet etter overtakelse – hva er kravet verdt?

Hva kravet ved hussopp beregnes ut fra

Hussopp er en alvorlig råtesopp som angriper treverk og kan svekke konstruksjoner. Det gjør den ekstra kostbar å fjerne, for skaden går ofte lenger enn den ser ut til. Men kravet ditt er ikke det som ser dramatisk ut. Det er det som kan dokumenteres som kostnad, og som er en mangel.

Prisavslag settes med mindre noe annet kan bevises til hva det koster å rette mangelen. Retter du med rimelig og forsvarlig metode, er det den rimeligste tilfredsstillende utbedringen nemnda legger til grunn, ikke den dyreste. Det betyr at et pristilbud fra én entreprenør ikke automatisk blir kravet.

Hva som trekkes fra

To poster kommer alltid opp når prisavslaget skal regnes ut: - Egenandelen. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet ved mangler. Beløpet trekkes fra i prisavslaget. - Standardheving. Får du nytt og bedre treverk enn det som var der, trekkes fordelen fra. Fradraget settes skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosent.

Finansklagenemnda har uttalt at hvor stort fradraget for standardheving skal være, er en juridisk vurdering, og at den ikke er bundet av en takstmanns anslag. Så tallene i taksten er et utgangspunkt.

Er hussopp en mangel?

Saken avgjøres av samme spørsmål som ellers: Er boligen dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand? Ble hussopp beskrevet i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til det som står tydelig der. Er det bare en generell fuktrisiko som er nevnt, har nemnda i én sak likevel funnet en mangel, fordi opplysningen var for uspesifikk.

Det er du som må sannsynliggjøre at soppen er en mangel. Selgerens kunnskap er ofte avgjørende. Visste han om tidligere fuktskade eller reparasjoner uten å opplyse om det, kan det være en mangel etter opplysningsplikten. Fant du soppen bak en vegg som ikke var mulig å se, og rapporten ikke sa noe, står du bedre.

Slik gikk det for Espen

Espen overtok en enebolig fra 1968 i juni. I august, da han rev opp gulvet i stua for å legge nytt, fant han hvite sopptråder og mørkt, sprukket treverk i bjelkelaget. Fagpersonen han hyret bekreftet hussopp og anslo at det måtte skiftes ut en større del av bjelkelaget.

Anslaget ble på 250 000 kroner. Espen sendte anslaget til selgeren sammen med bilder og skrev at han gjorde mangelen gjeldende. Selgeren mente at tilstandsrapporten hadde advart mot fukt i krypkjelleren. Espen viste til at rapporten ikke nevnte sopp og at krypkjelleren ikke var undersøkt innvendig. Etter forhandlinger endte partene på 170 000 kroner i prisavslag etter egenandel og fradrag for at bjelkelaget ble sterkere enn før.

Slik begrenser du skaden mens saken pågår

Hussopp sprer seg når det er fuktig, og et langvarig krangleri med selgeren kan gjøre skaden større. Du plikter å begrense tapet med rimelige tiltak. Det betyr ikke at du må sette i gang full utbedring før selgeren har svart. Det betyr at du bør stoppe kilden til fukt, lufte og eventuelt stenge av området, og at du skriver ned hva du gjør og hva det koster. Gi selgeren en frist til å svare og en reell mulighet til å se på skaden, siden han har rett til å tilby retting.

Hva tallene i nemndsakene sier og ikke sier

Finansklagenemnda har behandlet saker der råte i bærende konstruksjon har gitt store beløp. I ett eksempel med lekkasje fra terrasse over soverom og råte i bærende konstruksjon var utbedringsanslaget 601 915 kroner, og prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 400 000 kroner før egenandelen ble trukket fra. I en annen sak fikk kjøperen 100 000 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel. Dette er enkeltsaker og ikke et normalnivå. Hussopp kan gi lavere eller høyere beløp, alt etter omfanget.

Heving er mulig bare når mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Da må du melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget den. Erstatning for indirekte tap, som at du må flytte ut en periode, krever at selgeren har skyld. Se pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp for den generelle gangen. For sammenlignbare saker, se muggsopp bak panelet i kjellerstua, jordslått lukt i kjelleren og fuktskjolder på loftet.

Kort oppsummert

• Kravet ved hussopp settes til kostnaden ved den rimeligste forsvarlige utbedringen.
• Egenandelen på 10 000 kroner og fradrag for standardheving reduserer prisavslaget.
• Om hussopp er en mangel, avhenger av rapporten og av hva selgeren visste.
• Beløpene i nemndsakene er eksempler og ikke en fasit for hussopp i din bolig.
• Sikre dokumentasjon og meld fra skriftlig, så kravet ditt om hussopp ikke svekkes.