Slik reiser du odelsløsningssak
For å reise odelsløsningssak tar du ut stemning mot eieren ved tingretten der eiendommen ligger, og du må gjøre det innen seks måneder fra tinglysingen av skjøtet til den nye eieren. Det skal ikke være mekling i forliksrådet. Retten avgjør om du har løsningsrett, odelstaksten fastsetter prisen, og etter dommen skriver eieren ut skjøte mot at du betaler. Overtakelsen settes som hovedregel til 14. april.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Før du reiser odelsløsningssak
Sjekk først at du har rett og at fristen ikke er ute. Eiendommen må være odlingsjord etter odelsloven § 2, og du må være odelsberettiget etter reglene om hvem som har best odel. Fraskilt tomt til bolig, forretning, industri, lager, naust eller garasje kan ikke løses på odel (§ 22), og et særskilt skyldsatt småbruk kan ikke løses på odelsrett til hovedbruket (§ 24).
Fristen er seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full heimel, blir tinglyst. Sjekk datoen i grunnboken. Ved tvangssalg regnes fristen fra tinglysingen av tvangssalgsskjøtet (§ 40). Mer om fristene står i frister i odelssaker.
Å reise odelsløsningssak: stemning til tingretten
Du må ta ut stemning mot eieren ved tingretten i den rettskretsen eiendommen ligger i. Det skal ikke være mekling i forliksrådet (§ 60).
Stemningen følger tvisteloven § 9-2. Den skal alltid nevne hvilken eiendom saken gjelder og gjøre rede for omstendighetene du bygger løsningskravet på. Du skal også nevne hefter på eiendommen som du vil kreve avløst, og hvem som har rett til disse heftene (§ 61). Hefter kan være pant, servitutter, forpakting eller bortfeste (§ 50).
Retten sender stemningen til forkynning for eieren og ber om tilsvar innen en frist den fastsetter.
Mens saken pågår
Når saken er reist, kan ikke partene i kjøpeavtalen med virkning for deg gjøre handelen om eller avtale at eiendommen skal gå tilbake til selgeren (§ 62). Etter at stemningen er forkynt, må eieren ikke gjøre noe som gjør eiendommen dårligere (§ 63).
Hevder eieren i tilsvaret at du ikke har løsningsrett, eller at løsning bør nektes fordi det ville være klart urimelig, kan retten ta det spørsmålet opp til særskilt behandling og avgjøre det ved dom (§ 64). Vinner eieren der, avsluttes saken. Ellers fortsetter den med odelstakst.
Søker du eller eieren om konsesjon fordi boplikten ikke skal oppfylles, eller om fritak fra driveplikt, skal retten utsette den endelige avgjørelsen til det er avgjort (§ 27).
Odelstakst, skjøte og betaling
Når saken ikke ender med frifinnelse, forlik eller heving, holdes et rettsmøte, og eiendommen verdsettes ved odelstakst. Taksten bygger på den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig brukes til landbruk. Regler om takstprosessen følger skjønnsprosessloven kapittel 1 så langt odelsloven ikke bestemmer noe annet.
Når taksten er endelig, holder retten et avsluttende rettsmøte. I dommen pålegges eieren å skrive ut skjøte til deg mot betaling av løsningssummen fra taksten. Dommen skal også fastsette tidspunktet for skjøting, betaling og overtakelse. Dette settes som hovedregel til 14. april førstkommende. Skal løsningssummen ikke betales straks, kan eieren kreve at du stiller sikkerhet. Fristen retten setter for å stille sikkerheten, er som utgangspunkt én måned (§ 70).
Eiendomsretten går over til deg når du har fått skjøtet. Fra da bærer du også risikoen for tilfeldige skader på eiendommen, med mindre retten har bestemt noe annet (§ 73). Gjennomfører du ikke løsningen eller stiller du ikke pålagt sikkerhet til tiden, mister du odelsretten til eiendommen, med mindre forsinkelsen bygger på avtale mellom partene (§ 75).
Blir odelstaksten opphevet uten å bli hjemvist, må den som vil ha ny takst, kreve det innen fire uker etter at opphevingskjennelsen er blitt endelig (§ 68).
Hefter og leieavtaler
Hefter på eiendommen som dekkes av takstverdien, kan du kreve avløst når de er påheftet etter at foreldelsesfristen begynte å løpe. Avtale om forpakting for lengre tid enn fem år og avtale om jordleie kan du som løser si opp med virkning fra første faredag som kommer ett år etter oppsigelsen, etter at du har overtatt eiendommen. Leie av husrom sies opp etter husleieloven § 9-6. Oppsigelsen kan gis allerede når saken er reist (§ 50).
Kristin tar ut stemning
Gården Haugen med 75 dekar dyrket jord blir solgt, og skjøtet til kjøperen blir tinglyst 4. mars. Kristin Aune er odelsberettiget og har seks måneder, til 4. september. Hun tar ut stemning ved tingretten 12. juni og nevner eiendommen, at hun er datter av forrige eier og har best odelsrett, samt en forpaktingsavtale hun vil ha avløst.
Kjøperen svarer at Kristin ikke har bodd på gården og at løsning bør nektes. Retten tar spørsmålet opp til særskilt behandling, men kommer til at løsning ikke er klart urimelig. Odelstaksten gir en løsningssum. Retten pålegger kjøperen å skrive ut skjøte mot at Kristin betaler, med overtakelse 14. april året etter. Dør Kristin mens saken pågår, kan andre odelsberettigede gå inn i saken (§ 74).
Kort oppsummert
- Du reiser odelsløsningssak ved å ta ut stemning mot eieren ved tingretten der eiendommen ligger.
- Fristen er seks måneder fra tinglysingen, og det skal ikke være mekling i forliksrådet.
- Stemningen må nevne eiendommen, grunnlaget og hefter du vil ha avløst.
- Eiendommen verdsettes ved odelstakst, og eieren skriver ut skjøte mot betaling.
- Overtakelse settes som hovedregel til 14. april, og gjennomfører du ikke løsningen, mister du odelsretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.