Utgangspunktet: samme prinsipper som annen utleie

Det viktige å forstå med Airbnb og lignende korttidsutleie, er at skattereglene i utgangspunktet ikke skiller mellom korttidsutleie og ordinær langtidsutleie. De samme grunnprinsippene gjelder:

  • Leier du ut en del av boligen du selv bor i (for eksempel gjesterommet, mens du selv fortsatt bor der resten av tiden), gjelder halvparten-regelen: er utleiedelen, målt etter utleieverdi, inntil halvparten av boligens totale utleieverdi, er leieinntekten skattefri.
  • Leier du ut hele boligen i en periode, fordi du selv er bortreist eller bor et annet sted mens utleien pågår, er leieinntekten skattepliktig fra første krone for den perioden utleien varer — akkurat som ved ordinær fraflytting og utleie.

Det er altså ikke noe eget, mer lempelig regelsett for korttidsutleie eller «noen uker i året» — det er fortsatt spørsmålet om du selv bor i boligen samtidig som utleien pågår, som avgjør hvilket regelsett som gjelder.

Eksempel: gjesterommet leies ut noen helger

Du bor i en leilighet i Ålesund og legger ut gjesterommet på Airbnb noen helger i året, mens du selv fortsatt bor i resten av leiligheten samtidig som gjestene er der. Gjesterommet vurderes å utgjøre rundt 15 prosent av leilighetens totale utleieverdi. Siden dette er godt under halvparten, og du selv bor der samtidig, er leieinntekten fra disse Airbnb-oppholdene skattefri, selv om det er snakk om gjentatte korte opphold gjennom året i stedet for én fast leietaker.

Eksempel: hele boligen leies ut mens du er på hytta

Du eier en enebolig i Lillehammer og reiser til hytta i tre uker om sommeren. I stedet for å la boligen stå tom, legger du den ut på Airbnb for hele perioden. Siden du i denne perioden ikke selv bor i boligen — den er leid ut i sin helhet mens du bor et annet sted — er leieinntekten fra disse tre ukene skattepliktig fra første krone, selv om det bare er snakk om en kort periode i løpet av året. Det er varigheten av selve fraflyttingen og utleien som teller, ikke at det totalt sett bare er noen uker av året.

Hva med kortere Airbnb-opphold mens du selv fortsatt «egentlig» bor der?

En gråsone mange lurer på, er situasjoner der du reiser bort i noen dager eller en uke og legger ut hele boligen på Airbnb i akkurat den perioden, mens du resten av året bor der fast selv. Her er det avgjørende hvor du faktisk befinner deg og hvordan boligen brukes i den konkrete utleieperioden: leier du ut hele boligen mens du selv ikke bor der i den perioden, vil denne konkrete utleieinntekten i utgangspunktet falle inn under reglene for utleie av hele boligen i den aktuelle perioden, selv om du flytter tilbake etterpå. Dette skiller seg fra å leie ut et enkelt rom mens du fortsatt bor der selv, som i stedet vurderes etter halvparten-regelen for den delen som faktisk er utleid, sett i sammenheng med resten av året.

Når kan hyppig Airbnb-utleie nærme seg næringsvirksomhet?

Selv om enkeltstående eller sporadisk korttidsutleie normalt vurderes som kapitalinntekt på lik linje med annen utleie, kan svært hyppig og omfattende korttidsutleie over tid begynne å nærme seg en vurdering av næringsvirksomhet, særlig hvis omfanget er stort og du selv legger ned betydelig og systematisk arbeid i drift, rengjøring, gjestekommunikasjon og administrasjon gjennom store deler av året. Dette er en skjønnsmessig vurdering på samme måte som for andre typer utleie, og avhenger av en helhet av omfang, aktivitetsnivå og organisering, ikke av at det formelt kalles «Airbnb» fremfor tradisjonell utleie.

Hvorfor det er verdt å føre en enkel logg gjennom året

Fordi mange som driver sporadisk Airbnb-utleie kombinerer perioder med utleie av en del av boligen mens de selv bor der, og perioder der hele boligen er utleid mens de er bortreist, er det lett å miste oversikten når skattemeldingen skal fylles ut måneder senere. En enkel logg — for eksempel en oversikt i et regneark med datoer, hvilken del av boligen som var utleid, og hvor mye du selv oppholdt deg i boligen i samme periode — gjør det mye enklere å sortere ut hvilke inntekter som faktisk er skattepliktige, og hvilke som faller innenfor halvparten-regelen fordi du bodde hjemme mens gjestene var der.

Praktiske tips for deg som driver sporadisk korttidsutleie

  • Før oversikt over hvilke perioder boligen har vært utleid i sin helhet, og hvilke perioder du selv har bodd der samtidig med utleie av en del.
  • Ha et bevisst forhold til hvor stor andel av boligens utleieverdi den utleide delen faktisk utgjør, dersom du leier ut mens du selv er hjemme.
  • Sett av inntektene knyttet til de periodene boligen har vært leid ut i sin helhet separat, slik at du enkelt kan beregne skattepliktig inntekt for akkurat disse periodene.
  • Ta vare på kvitteringer for kostnader knyttet til utleien, som rengjøring, forsikring og eventuelt vedlikehold, siden disse kan være fradragsberettigede når inntekten er skattepliktig.

Kort oppsummert

  • Airbnb og annen korttidsutleie følger i utgangspunktet de samme reglene som annen utleie av bolig.
  • Leier du ut en del av boligen mens du selv bor der, gjelder halvparten-regelen for utleieverdi.
  • Leier du ut hele boligen i en periode mens du selv bor et annet sted, er inntekten skattepliktig fra første krone for den perioden.
  • Svært hyppig og omfattende korttidsutleie kan over tid nærme seg en vurdering av næringsvirksomhet.