Hva er en sekundærbolig i denne sammenhengen?
En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til boligen du selv bor i. Typiske eksempler er en utleieleilighet du kjøpte for å leie ut, en arvet bolig du leier ut, eller en bolig du flyttet fra, men beholdt. Det avgjørende for skatten er at du ikke bor der selv. Da gjelder ikke de gunstige reglene for utleie av egen bolig, der man har et skattefritt bunnbeløp. For sekundærbolig er hovedregelen enkel: er det leieinntekt, er det skattepliktig.
Begrepet "kapitalinntekt" dukker ofte opp her. Det betyr inntekt du får av å eie noe (en bolig, aksjer, bankinnskudd) i motsetning til lønn du jobber for. Leieinntekt fra en sekundærbolig er nettopp en slik kapitalinntekt, og kapitalinntekt beskattes med 22 % i 2026.
Du skatter av overskuddet, ikke av hele leien
Mange tror de må skatte av hele leieinntekten. Det stemmer ikke. Du skatter bare av overskuddet – det som er igjen når du har trukket fra utgiftene dine.
Slik regner du:
- Inntekt: All leie du har fått inn i løpet av året.
- Minus kostnader: Utgifter knyttet til utleien (mer om dette under).
- = Overskudd: Dette beskattes med 22 %.
Regneeksempel – Sara: Sara eier en ettromsleilighet hun leier ut hele året.
- Leieinntekt: 12 000 kr/mnd × 12 = 144 000 kr
- Felleskostnader (som dekker vedlikehold, ikke nedbetaling av fellesgjeld): 28 000 kr
- Kommunale avgifter: 6 000 kr
- Forsikring (innbo for utleiedelen): 2 000 kr
- Maling og småreparasjoner: 9 000 kr
- Sum kostnader: 45 000 kr
Overskudd: 144 000 − 45 000 = 99 000 kr Skatt: 99 000 × 22 % = 21 780 kr
Sara sitter altså igjen med 99 000 − 21 780 = 77 220 kr etter skatt. Legg merke til at hadde hun ikke trukket fra kostnadene, ville hun feilaktig regnet skatt av hele 144 000 og betalt over 10 000 kr for mye.
Hvilke kostnader kan du trekke fra?
Du kan trekke fra utgifter som hører til utleien, for eksempel:
- Kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon)
- Eiendomsskatt på utleieboligen, hvis kommunen har det
- Forsikring
- Vedlikehold som holder boligen i samme stand (maling, bytte av slitt gulv, reparasjoner)
- Felleskostnader i borettslag/sameie, men ikke den delen som er nedbetaling av fellesgjeld
- Annonsering etter leietaker, eventuelt utleiemegler eller utleieselskap
Viktig skille: Vedlikehold kan trekkes fra med en gang. Påkostning (oppgradering til bedre standard enn før, for eksempel et helt nytt og mer påkostet kjøkken enn det gamle) kan derimot ikke trekkes fra direkte, men legges til boligens kostpris og reduserer en eventuell skattepliktig gevinst når du selger.
Et vanlig spørsmål er om renter på boliglånet kan trekkes fra her. Svaret er at renteutgifter ikke føres i utleieregnskapet, men gir rentefradrag på vanlig måte i skattemeldingen din uansett. Du mister altså ikke fradraget, det havner bare et annet sted.
Hva hvis du går med underskudd?
Er kostnadene høyere enn leieinntekten – for eksempel et år med store reparasjoner – får du et underskudd. Dette underskuddet kan du trekke fra på resten av inntekten din, så det er ikke bortkastet. Da reduserer det skatten du betaler på lønn eller annen inntekt.
Regneeksempel – underskuddsår (Tobias): Tobias leier ut en sekundærbolig og får 80 000 kr i leie. Samme år må han skifte hele taket for 150 000 kr (vedlikehold).
- Resultat: 80 000 − 150 000 = −70 000 kr (underskudd)
- Dette underskuddet trekkes fra Tobias' øvrige inntekt, og gir ham 70 000 × 22 % = 15 400 kr mindre i skatt det året.
Steg for steg – slik gjør du det
- Før opp alle leieinntekter du har mottatt i løpet av året.
- Samle kvitteringer og dokumentasjon på alle kostnader.
- Regn ut overskudd (eller underskudd).
- Beløpet føres i skattemeldingen under utleie av eiendom. Mye er ofte forhåndsutfylt, men du må sjekke og korrigere.
- Ta vare på dokumentasjonen i minst fem år i tilfelle Skatteetaten spør.
Når blir utleie regnet som "virksomhet"?
Hvis du leier ut i stort omfang – som en tommelfingerregel fem boenheter eller mer, eller svært aktivt med mye arbeid – kan utleien regnes som virksomhet i stedet for vanlig kapitalinntekt. Da gjelder andre og høyere skattesatser (inntil rundt 50 %), og du må vanligvis levere næringsoppgave. For de fleste som leier ut én eller to boliger, er dette ikke aktuelt – da er det de 22 % som gjelder. Skatteetaten bruker også maskinlæring for å finne utleie som ikke er rapportert, så det lønner seg å føre alt riktig.
Husk formuesverdien også
En sekundærbolig teller fullt ut i formuen din. Mens primærboligen din verdsettes lavt, settes formuesverdien på en sekundærbolig til 100 % av en beregnet markedsverdi (2026). Det kan ha betydning for om du må betale formuesskatt. Det er en egen sak fra inntektsskatten på leien, men greit å være klar over.
Vanlige spørsmål om utleie av sekundærbolig
Må jeg betale skatt selv om leietakeren bare dekker mine egne kostnader? Ja, i prinsippet. Det er overskuddet som beskattes, så hvis leien er like stor som kostnadene, blir overskuddet null og du betaler ingen skatt. Men du må likevel føre både inntekt og kostnader i skattemeldingen, slik at Skatteetaten ser at regnestykket går i null.
Hva hvis jeg leier ut til familie til lav pris? Leier du ut til en betydelig lavere pris enn markedsleie, for eksempel til et barn, kan Skatteetaten i noen tilfeller legge til grunn en høyere "markedsmessig" leie. Leier du ut svært billig eller gratis, blir det vanligvis ingen skattepliktig inntekt, men da mister du også retten til fradrag. Det lønner seg å være ryddig og dokumentere hva som faktisk avtales.
Hva med strøm jeg betaler for leietaker? Dekker du strøm som inngår i leien, er strømutgiften en fradragsberettiget kostnad, mens hele leien (inkludert strømdelen) er inntekt. Krever du strøm utenom leien og bare videreformidler den, går det vanligvis i null.
Eksempel der det går i null – Henrik: Henrik arvet en liten leilighet og leier den ut til kostpris fordi han ikke vil tjene på den. Leie 60 000 kr, kostnader (avgifter, forsikring, vedlikehold, felleskostnader) 60 000 kr. Overskudd: 0 kr. Henrik betaler ingen skatt, men fører tallene likevel.
Kort oppsummert
- Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone.
- Du betaler 22 % skatt (2026) av overskuddet – leie minus kostnader.
- Vanlig vedlikehold kan trekkes fra; standardheving (påkostning) kan ikke.
- Underskudd kan trekkes fra annen inntekt og gir lavere skatt.
- Sekundærboligen verdsettes til 100 % i formuen.
- Satsene endres årlig – sjekk alltid oppdaterte tall på skatteetaten.no.
Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.