Halvparten-regelen forklart enkelt

Den viktigste regelen for utleie av egen bolig handler om hvor stor del du leier ut. Bor du selv i mer enn halvparten av boligen, og leier ut resten, er leieinntekten skattefri (skatteloven § 7-2).

Det viktige ordet her er utleieverdi – ikke kvadratmeter. To deler av en bolig kan være like store i areal, men ha ulik verdi på leiemarkedet. En lys leilighet i andre etasje med balkong kan ha høyere utleieverdi enn en mørk kjellerdel av samme størrelse.

Eksempel: Geir bor i hovedetasjen

Geir bor i hovedetasjen av huset sitt og leier ut en mindre sokkelleilighet. Hovedetasjen har klart høyere utleieverdi enn sokkelen, så Geir bor i mer enn halvparten av boligen målt i verdi.

Han leier ut sokkelen for 11 000 kroner i måneden, altså 132 000 kroner i året. Fordi han leier ut mindre enn halvparten av boligen han selv bor i, er hele inntekten skattefri. Over fem år utgjør dette 660 000 kroner i skattefrie leieinntekter – en betydelig hjelp til boliglånet.

Hva hvis du leier ut mer enn halvparten?

Da snur det. Leier du ut mer enn halvparten av boligen (etter utleieverdi), blir leieinntekten skattepliktig – men bare hvis de samlede leieinntektene overstiger en viss grense i året (20 000 kroner for inntektsåret 2025). Er inntekten under grensen, kan det fortsatt være skattefritt.

Når inntekten først blir skattepliktig fordi du leier ut mer enn halvparten og over grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig – ikke bare beløpet over grensen. Til gjengjeld får du da trekke fra kostnader knyttet til utleien, slik at det er overskuddet, ikke bruttoinntekten, du skatter av.

Eksempel: Sofie leier ut mesteparten

Sofie bor i et lite rom og leier ut resten av boligen – altså mer enn halvparten etter utleieverdi. Leieinntektene er 90 000 kroner i året, godt over årsgrensen.

Fordi hun leier ut mer enn halvparten og er over grensen, er hele inntekten skattepliktig. Hun betaler 22 prosent av overskuddet (etter at fradragsberettigede kostnader er trukket fra).

Korttidsutleie er et eget spor

Merk at reglene over gjelder for vanlig, lengre utleie (30 dager eller mer). Leier du ut på korttid (under 30 dager, typisk Airbnb), gjelder en egen regel: de første 10 000 kronene i året er skattefrie, og 85 prosent av det overskytende er skattepliktig.

Eksempel: Leier du ut hjemmet ditt på korttid og tjener 40 000 kroner i året, er de første 10 000 kronene skattefrie. Av de resterende 30 000 kronene er 85 prosent skattepliktig = 25 500 kroner, som skattlegges med 22 prosent = 5 610 kroner. Det er altså to helt forskjellige regelsett avhengig av om utleien er kort eller lang.

Hvordan vurdere «halvparten»?

  • Sammenlign hva hver del realistisk kunne vært leid ut for på det åpne markedet.
  • Ta hensyn til standard, beliggenhet i boligen, lys, planløsning og fasiliteter.
  • Areal er ofte en pekepinn, men ikke alltid avgjørende.

Eksempel: Når kvadratmeter og verdi spriker

Tenk deg en bolig hvor du selv bor i kjelleren (60 kvadratmeter, enkel standard, lite lys) og leier ut hovedetasjen (60 kvadratmeter, høy standard, balkong og utsikt). Selv om arealet er likt, har hovedetasjen klart høyere utleieverdi.

Da leier du i praksis ut mer enn halvparten etter utleieverdi, selv om kvadratmeterne er like. Det er verdien – ikke kvadratmeterne – som avgjør.

Eksempel med tall: skattepliktig fordi over grensen

Trond bor i et lite rom og leier ut resten av leiligheten – altså mer enn halvparten etter utleieverdi. Han tjener 84 000 kroner i leie i året, som er over grensen på 20 000 kroner (2025).

Da er hele leieinntekten skattepliktig. Etter at han har trukket fra fradragsberettigede kostnader på for eksempel 14 000 kroner:

  • Overskudd: 84 000 − 14 000 = 70 000 kr
  • Skatt: 22 % av 70 000 = 15 400 kr

Hadde Trond i stedet bodd i den største delen og leid ut den minste, ville hele inntekten vært skattefri.

Et tips for å holde deg innenfor

Hvis du vil leie ut skattefritt, sørg for at den delen du selv bor i, har minst like høy utleieverdi som den du leier ut. I praksis betyr det at du bør bo i den beste eller største delen, og leie ut en mindre sokkel, hybel eller del av boligen.

Hva skjer hvis du flytter ut helt?

Så lenge du bor i boligen selv, kan utleien av en mindre del være skattefri. Men i det øyeblikket du flytter helt ut – for eksempel til en samboer – og leier ut hele boligen, bortfaller fritaket etter halvparten-regelen. Da vurderes inntekten etter andre regler: er det 30 dager eller mer, er det skattefritt opp til 20 000 kroner i året, og over det skattepliktig i sin helhet. Det er derfor viktig å holde styr på om du faktisk bor i boligen i utleieperioden.

Eksempel: Fra skattefritt til skattepliktig

Kine bodde i hovedetasjen og leide ut sokkelen skattefritt i flere år. Da hun flyttet sammen med kjæresten og leide ut hele huset for 240 000 kroner i året, endret situasjonen seg. Nå bor hun ikke der selv, og hele leieinntekten ble skattepliktig. Hun måtte begynne å føre opp inntekter og kostnader, og betale 22 prosent av overskuddet.

Praktiske råd

  • Bor du i den mest verdifulle delen og leier ut den minste? Da er du som regel innenfor det skattefrie.
  • Usikker på utleieverdien? Tenk på hva en leietaker ville betalt for hver del.
  • Holder du deg under halvparten, kan du leie ut for betydelige summer skattefritt.
  • Grensen på 20 000 kroner og satsene gjelder for 2025 og kan endres – sjekk skatteetaten.no.

Kort oppsummert

Utleie av egen bolig er skattefritt når du leier ut mindre enn halvparten av boligen regnet etter utleieverdi. Leier du ut mer enn halvparten og over årsgrensen, blir hele inntekten skattepliktig. Korttidsutleie har egne regler. Grenser og satser endres årlig – kontroller på skatteetaten.no.

Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.