Skjeggkre i nykjøpt bolig – er det en mangel?

Skjeggkre etter boligkjøp: slik vurderes selgerens ansvar

Avhendingslova (loven som regulerer salg av brukt bolig) har ingen egen regel om skjeggkre. Saken din avgjøres av tre generelle regler.

Den første er avhendingslova § 3-2: boligen har en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Den andre er § 3-7: det er en mangel hvis selgeren visste eller burde ha visst om et forhold, du hadde grunn til å regne med å få vite det, og det kan antas at det hadde betydning for kjøpet. Den tredje er § 3-10, som sier at du ikke kan bruke mot selgeren det du kjente til, eller burde ha kjent til, da du kjøpte.

Loven sier ingenting om at skjeggkre i seg selv er en feil ved boligen. Vurderingen er konkret, og du kan ikke regne med at en enkelt forekomst gir krav. Det du trenger, er et sett med opplysninger som viser at selgeren satt på kunnskap du ikke fikk.

Slik er skjeggkre, og hvorfor det påvirker saken

Skjeggkre er et lite insekt. Voksne dyr er normalt 10 til 14 millimeter lange, har ingen antenner og ingen haletråder. De er større og har lengre haletråder enn sølvkre, som ofte forveksles med dem. Folkehelseinstituttet skriver at skjeggkre lever bare innendørs i Norge, at de finnes i hele landet, og at de ofte er i moderne leiligheter.

To egenskaper er viktige for deg som kjøper. Den første er at utviklingen fra egg til voksen tar fra 18 måneder til tre år, og at en voksen legger rundt 50 egg i året. Et angrep bygger seg derfor opp over tid, og et stort angrep tyder på at dyrene har vært der lenge, kanskje før salget. Den andre er at skjeggkre sprer seg med pappesker, paller og møbler, og gjennom rørgjennomføringer, luftekanaler og kabelganger. De kan altså komme med flyttelasset ditt eller fra naboleiligheten, og da er de ikke selgerens ansvar.

Under normale forhold gjør skjeggkre liten skade. De regnes som skadedyr fordi mange synes de er plagsomme. Det gjør at «hva kunne jeg forvente?» ofte blir et spørsmål om hvor mye kre som ble funnet, og om selgeren hadde grunn til å tro at du ville ha villet vite om det.

Slik dokumenterer du at selgeren visste

Bevisbyrden (plikten til å bevise det du påstår) ligger hos deg. Selgeren trenger ikke vise at boligen er fri for kre. Du må vise at det er en mangel.

Fang dyrene i en beholder og ta bilder med en linjal eller mynt ved siden av. Få et skadedyrfirma til å bekrefte arten skriftlig. Spør naboer og styret om det har vært angrep før, og be om å få se møtereferater fra sameiet eller borettslaget. Se etter kvitteringer eller meldinger fra tidligere behandling, og sjekk hva egenerklæringen og salgsoppgaven sa om skadedyr. Sa selgeren noe muntlig ved visningen, skriver du det ned med dato med en gang.

Kjøper du i et borettslag eller sameie, kan kilden være en annen leilighet. Da må du finne ut hvem som eier problemet før du retter kravet, og skjeggkre i borettslaget tar for seg akkurat det.

Slik gikk det for Bjørg

Bjørg overtok en toroms leilighet 1. juni. Tre uker senere fant hun flere lange, grå insekter uten antenner på badet. Hun tok bilder, fanget to dyr i et syltetøyglass og sendte alt til et skadedyrfirma, som bekreftet skjeggkre og skrev at angrepet så ut til å være minst et år gammelt.

Naboen i etasjen under fortalte at selgeren hadde hatt et firma på besøk året før. Bjørg reklamerte skriftlig, la ved bildene og bekreftelsen fra firmaet, og skrev at hun mente selgeren burde ha sagt fra. Selgeren svarte først at han aldri hadde sett kre. Da Bjørg spurte om han hadde hatt skadedyrfirma i leiligheten, ble svaret stille i to uker. Så gikk selgeren med på å betale for behandlingen mot at hun ikke krevde mer.

Hva kravet kan bli, og hvor fort du må melde fra

Du må melde fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget kreet, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen skal si at du mener det er en mangel og hva slags mangel det gjelder. Vent ikke til du har full oversikt. Send en kort melding først, og fyll på senere.

Kravet ditt blir vanligvis et prisavslag som svarer til det det koster å få kreet borte. Du må selv bære de første 10 000 kroner av tap og kostnader ved mangler. Tilbyr selgeren å ordne bekjempelsen selv, må du normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10 første ledd). Bekjempelse skjer med forgiftet åte, det tar tid før alle dyrene har spist, og arbeidet krever ofte et profesjonelt firma. Regn derfor med flere runder.

Hva behandlingen koster, og hvem som normalt betaler, står i artikkelen om sanering av skjeggkre. De generelle reglene for frister og krav samler hovedartikkelen om skadedyr etter boligkjøp, og om 2022-reglene endrer vurderingen, kan du lese under feil av mindre betydning.

Kort oppsummert

• Skjeggkre etter boligkjøp er en mangel bare når selgeren visste om dem og tidde, eller boligen var dårligere enn du kunne forvente.
• Skjeggkre gjør liten skade og kan komme med flyttelasset, så du trenger bevis for at problemet fantes før overtakelsen.
• Fang dyrene, få arten bekreftet av et skadedyrfirma og spør naboer og styre om tidligere angrep.
• Meld fra skriftlig innen rimelig tid. Første 10 000 kroner av kostnadene bærer du selv.