Rekkehus i byggetrinn: hva skjer når neste trinn ikke blir bygget
Kjøper du et rekkehus i et tidlig byggetrinn, gjelder kravene dine det du har kjøpt: din egen bolig og det som er lovet deg i avtalen. At utbyggeren har planer om flere trinn, gir deg ikke rett til at de blir bygget, med mindre byggingen er lovet i avtalen eller i markedsføringen. Blir senere byggetrinn ikke bygget, kan det likevel være en mangel hvis noe du har fått lovet, hørte til det neste trinnet, som lekeplass, felles tilkomst eller uteområde. Rekkehuset ditt skal under alle omstendigheter leveres til avtalt tid og standard.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du kjøper når rekkehuset ligger i første byggetrinn
Utbyggere deler store prosjekter i trinn for å selge og bygge i tempo. Du kjøper én bolig, og kontrakten sier hva den boligen omfatter. Salgsoppgaven viser ofte hele feltet med alle trinn, felles uteområde, veier og lekeplasser, ofte i illustrasjoner. Kontrakten og vedleggene sier hva du faktisk har krav på.
Kjøp av en bolig som ikke er ferdig, er omfattet av bustadoppføringslova § 1. Loven regner det som en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen. Den som skal vurdere et krav, begynner derfor med å spørre: Hva er lovet deg, og hvor står det?
Planene for senere trinn er i utgangspunktet utbyggerens egne planer. Han kan velge å vente, endre eller droppe dem, for eksempel fordi boligene i neste trinn selger dårlig eller byggekostnadene stiger. Det bryter ikke i seg selv avtalen din, så lenge ingenting om byggingen er lovet deg.
Når planene er blitt en del av avtalen
Det blir annerledes når utbyggeren har gitt opplysninger du har lagt vekt på. Etter § 27 er det en mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt ved avtaleinngåelsen eller i markedsføringen. En setning i prospektet som «felles lekeplass ferdigstilles i trinn 2» eller «tilkomstvei åpnes når trinn 2 er bygget» kan være slik en opplysning, særlig hvis den sto sentralt i salget.
Loven har også en regel om manglende opplysninger i § 26. Hvis du ikke har fått opplysninger som entreprenøren kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å vente å få, kan det være en mangel. Det gjelder bare hvis det er grunn til å tro at det har hatt betydning for avtalen. Visste utbyggeren at neste trinn trolig ikke ville komme, og fortalte ikke det mens han solgte deg rekkehuset med lekeplassen som salgsargument, er det en mulig mangel.
Hvor sterkt løftet er, kommer an på ordlyden. «Planlagt» og «vurderes» binder ikke på samme måte som «skal bygges» eller «inngår i prisen». Utbyggerens forbehold og din forståelse teller begge.
Når neste byggetrinn ikke blir bygget og du trenger det
Det vanligste problemet er fellesløsninger. Veien inn til rekkehusene går kanskje gjennom trinn 2. Parkeringsplassene ligger der, eller bodene. Ender rekken din i en endevegg som er ment å bygges sammen med neste hus, har den kanskje bare midlertidig kledning.
Her hjelper § 13. Hvis eiendomsdeler eller faste innretninger som trengs for å ta boligen i vanlig bruk, ikke er nevnt særskilt som utenfor leveransen, regnes de som en del av det entreprenøren skal yte. Det som trengs for å bo i huset, hører altså til leveransen, med unntak for ting du måtte skjønne ikke var med. Utbyggeren kan ikke flytte det til et trinn han senere velger å la ligge.
Hvis en slik mangel foreligger, kan du etter § 29 holde tilbake betaling, kreve at feilen rettes, kreve prisavslag, heve (kun ved vesentlig avtalebrot) og kreve erstatning. Du må si fra innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen (§ 30). Når det gjelder en endevegg eller en vei som skulle vært bygget, vil retting ofte være å bygge det som mangler.
Tarik og lekeplassen i trinn 2
Tarik Aydin kjøper et rekkehus i trinn 1 av et felt med tre trinn i Sandnes for 4 890 000 kroner. Salgsoppgaven viser en stor lekeplass midt i feltet. I teksten står det: «Lekeplass og grøntanlegg ferdigstilles i trinn 2.» Kontrakten nevner ikke lekeplassen.
To år etter overtakelsen kunngjør utbyggeren at trinn 2 og 3 skrinlegges. Tomtene selges videre. Tarik og naboene står uten lekeplass og med en grusplass der den skulle vært.
Tarik må avgjøre om lekeplassen er en del av det han kjøpte. Teksten i salgsoppgaven er en opplysning om bruk, gitt i markedsføringen, og kan etter § 27 danne grunnlag for en mangel. Han reklamerer skriftlig til utbyggeren og beskriver hva som ble lovet. Siden det er under fem år siden overtakelsen, er han innenfor den ytre fristen. Utbyggeren svarer at lekeplassen var en plan, ikke et løfte. Da blir spørsmålet hvor bindende formuleringen var og om utbyggeren kjente til at trinn 2 var usikkert. Tarik og naboene får saken best belyst ved å samle prospekter, skjermbilder og kontrakt. Skal det prøves for retten, avgjør ordlyden og sammenhengen.
Det rekkehuset ditt uansett skal ha
Selv om neste trinn ikke blir bygget, står kontrakten for ditt hus. Utbyggeren skal holde avtalte frister for overtakelse (§ 10), og forsinkelse gir deg krav på dagmulkt etter loven. Reklamasjonsfristene begynner å løpe når du overtar. Du betaler det som er avtalt for ditt hus, og prisen skal ikke gå opp fordi neste trinn faller bort.
Garantien for oppfyllelse etter § 12 dekker din avtale, ikke utbyggerens planer for andre boliger. Går utbyggeren konkurs midt i byggingen av ditt trinn, er det garantien som gjelder.
Kort oppsummert
- Utbyggerens planer for senere byggetrinn gir deg ikke en rett til at de blir bygget, med mindre byggingen er lovet i avtalen eller i markedsføringen.
- Opplysninger i salgsmateriell om egenskaper eller bruk kan være en mangel etter § 27 hvis de ikke holder.
- Er byggetrinnet etter ditt rekkehus ikke bygget, gjelder fortsatt § 13: det som trengs for å bruke boligen vanlig, regnes som en del av leveransen.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
- Ditt eget hus skal leveres til avtalt tid og standard, uansett hva som skjer med resten av feltet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.