Rehabilitering i sameie eller borettslag: dette kan flertallet vedta

Slik deles beslutningene etter hvor inngripende tiltaket er

Når et tak lekker, rørene er tjue år over beregnet levetid eller fasaden flasser av, vil noen ha alt gjort på én gang, og andre vil vente. Spørsmålet i et sameie eller borettslag er da hvem som kan bestemme, og hvor stort flertall det trengs.

Loven skiller mellom fire typer beslutninger. Den første er vedlikehold og nødvendig utskifting, som flertallet kan vedta og som ofte kan avgjøres av styret alene. Den andre er endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, som krever to tredjedeler. Den tredje er kostbare tiltak for bo- og bruksinteressene, med egne grenser for pris. Den fjerde er det som krever at alle er enige. Her gjennomgår vi hvert nivå i både sameier og borettslag, og hva mindretallet kan gjøre.

I et sameie (eierseksjonssameie) heter det øverste organet årsmøtet. I et borettslag heter det generalforsamlingen. Reglene står i henholdsvis eierseksjonsloven og borettslagsloven. De er like i hovedtrekk, men ikke i detaljene.

Vedlikehold og nødvendig utskifting: vanlig flertall

I sameiet skal sameiet holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Plikten omfatter nødvendig reparasjon og utskifting, og utbedring av tilfeldige skader (eierseksjonsloven § 33). Det er altså ikke et valg om sameiet vil la være å skifte et utslitt tak. Det er en plikt.

Hovedregelen for beslutninger på årsmøtet er vanlig flertall av de avgitte stemmene (§ 49 første ledd). Styret kan i tillegg ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke loven, vedtektene eller årsmøtet bestemmer noe annet (§ 58). Nødvendig vedlikehold kan altså vedtas av flertallet, uten kvalifisert flertall, selv om det blir dyrt.

I borettslaget gjelder det samme prinsippet. Laget skal holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne (borettslagsloven § 5-17). Styret tar de avgjørelsene som ikke er lagt til andre organer (§ 8-8). Generalforsamlingens flertall av de avgitte stemmene er hovedregelen (§ 7-11).

Vedtektene kan gi andre regler om hvem som vedlikeholder hva, så sjekk dem alltid. Mange borettslag har for eksempel bestemt at andelseieren også vedlikeholder ting som loven legger på laget.

Endringer utover vanlig vedlikehold: to tredjedeler

Annerledes er det når planen er å gjøre mer enn å holde bygget i stand. I sameiet kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det samme gjelder blant annet omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter, salg eller kjøp av fast eiendom og endring av formål fra bolig til næring (se eierseksjonsloven § 49 annet ledd).

I borettslaget kan styret ikke gjøre vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall (§ 8-9). Samme paragraf krever to tredjedeler for lån som skal ha pant foran innskuddene.

Grensen mellom vedlikehold og endring er ikke alltid skarp. Å skifte ut et slitt tak med et tilsvarende nytt tak er vedlikehold. Å bygge ut loftet til nye boliger er en endring. Mellom disse ligger saker som å skifte vinduer til en høyere standard eller bytte oppvarming. Her må man vurdere om arbeidet er nødvendig for å holde bygget i stand, eller om det går ut over det.

Kostnadsgrensene: fem prosent og halvt grunnbeløp

Loven har egne regler som ser på hvor mye et tiltak koster, ikke bare hva det er.

I sameiet gjelder det tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser og går ut over vanlig forvaltning (eierseksjonsloven § 50). Koster tiltaket fellesskapet mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, holder vanlig flertall. Koster det mer enn fem prosent, kreves to tredjedeler. Dessuten gjelder at hvis tiltaket gir enkelte seksjonseiere et samlet økonomisk ansvar på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan det bare gjennomføres hvis disse uttrykkelig sier seg enige.

I borettslaget har § 8-9 en liknende regel. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og som fører til økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kan styret ikke vedta uten to tredjedelers samtykke fra generalforsamlingen.

Vanlig, nødvendig vedlikehold er ikke «utover vanlig forvaltning», så fem-prosentgrensen hindrer ikke flertallet i å gjennomføre en dyr takrehabilitering.

Det som krever enighet fra alle

I et sameie må alle seksjonseierne uttrykkelig si seg enige i salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet og tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter (eierseksjonsloven § 51). En rehabilitering som gjør om et boligsameie til noe helt annet, ville falt inn her.

Hvem betaler, og hva mindretallet kan gjøre

Kostnadene til vedlikehold og rehabilitering er felleskostnader. I sameiet fordeles de etter sameiebrøken, og i borettslaget etter forholdet mellom verdiene på boligene eller andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Når særlige grunner taler for det, kan visse kostnader i stedet fordeles etter nytte eller forbruk (eierseksjonsloven § 29, borettslagsloven § 5-19).

Sameiet kan kreve at hver seksjonseier betaler et akontobeløp, og beløpet kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold hvis årsmøtet har vedtatt det. Kommer du ikke med betalingen, har sameiet og borettslaget lovbestemt panterett i andelen eller seksjonen, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 31 og § 5-20).

Flertallet har ikke fritt spillerom. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Vedtak som strider mot loven eller vedtektene, kan bringes inn for domstolene, se om å få kjent et vedtak ugyldig.

Slik går en rehabilitering vanligvis gjennom beslutningene

Rehabiliteringer er ofte store prosjekter som tar tid, og beslutningene bygger på hverandre. Først kartlegger styret behovet, for eksempel gjennom en tilstandsrapport. Deretter må noen avgjøre om arbeidet er vedlikehold eller en endring, siden det bestemmer hvilket flertall som trengs og hvem som skal vedta.

Er det vedlikehold, kan styret i mange tilfeller beslutte det selv, men også årsmøtet eller generalforsamlingen kan ta saken med vanlig flertall. Er det en endring, må saken inn på møtet. Innkallingen skal angi saken, og i borettslag må hovedinnholdet være tatt inn når forslaget krever to tredjedeler. Ordinært møte holdes innen utgangen av juni, og innkalling skal sendes minst åtte og høyst tjue dager før møtet.

Til slutt skal kostnadene fordeles og kreves inn, og det er ofte her uenigheten oppstår. Hold derfor beslutningen om arbeidet og beslutningen om finansiering sammen, slik at eierne vet hva de forplikter seg til.

Kort oppsummert

• Rehabilitering i sameie eller borettslag som er nødvendig vedlikehold, kan flertallet vedta selv om det blir dyrt.
• Ombygging, påbygging og andre endringer utover vanlig forvaltning og vedlikehold krever to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Kostbare tiltak for bo- og bruksinteresser har egne grenser: fem prosent av årlige felleskostnader, og halvt grunnbeløp for enkeltpersoner i sameier.
• Det som endrer sameiets karakter vesentlig, krever enighet fra alle.
• Flertallet kan ikke gi noen urimelig fordel, og vedtak i strid med loven kan prøves for domstolene.