To tredjedels flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet kreves for de mest inngripende beslutningene i et eierseksjonssameie: ombygging og påbygging ut over vanlig forvaltning, omgjøring av fellesarealer til bruksenheter, salg og kjøp av fast eiendom, endring av seksjoners formål — og endring av vedtektene. Listen står i eierseksjonsloven § 49. I tillegg krever visse kostbare bomiljøtiltak to tredjedels flertall etter § 50.

Utgangspunktet i norsk sameiedemokrati er ellers enkelt: vanlig flertall av de avgitte stemmene avgjør, jf. § 49 første ledd. To tredjedels-kravet er unntaket — en forsterket dørterskel foran beslutningene som forandrer selve eiendommen eller spillereglene i sameiet.

Listen i § 49: dette krever to tredjedeler

Etter § 49 må minst to tredjedeler av de avgitte stemmene til for å vedta:

1. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Dette er den store sekkeposten. Å male fasaden i samme farge er vedlikehold — vanlig flertall (og normalt noe styret kan beslutte selv). Å bygge balkonger på hele bakgårdsfasaden, etterinstallere heis eller legge om hagen til parkeringsplass er endringer ut over vanlig forvaltning — to tredjedeler. Grensen beror på tiltakets art, omfang og kostnad, og på hva som er vanlig standard i sameier av samme type. Et nyttig kontrollspørsmål: gjenoppretter vi det vi har, eller skaper vi noe nytt?

2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter, eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Skal loftet bygges om til en ny seksjon som selges, eller skal en eier få innlemme en del av fellesgangen i sin leilighet, tar fellesskapet arealer ut av det felles og gjør dem private. Det krever to tredjedels flertall — og etter omstendighetene også samtykke fra eiere som rammes særskilt.

3. Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, og andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning. Selge den gamle vaktmesterleiligheten, kjøpe en stripe av naboeiendommen, leie ut fellesarealet til en barnehage i ti år — alt dette krever to tredjedeler. Merk nyansen mot § 51: salg av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever ikke bare to tredjedeler, men samtykke fra samtlige seksjonseiere.

4. Samtykke til at en bruksenhet endrer formål — fra bolig til næring eller omvendt. Vil eieren av næringsseksjonen i første etasje gjøre lokalet om til leilighet, må årsmøtet samtykke med to tredjedels flertall (i tillegg til at det kreves reseksjonering og offentlige tillatelser).

5. Samtykke til reseksjonering i visse tilfeller der loven krever årsmøtets medvirkning.

6. Endring av vedtektene. Sameiets «grunnlov» skal ikke kunne skrives om av et tilfeldig simpelt flertall. Enkelte vedtektsendringer krever dessuten mer enn to tredjedeler — for eksempel samtykke fra de eierne det gjelder, hvis endringen begrenser deres rettslige råderett.

Ved en lovendring i 2021 kom også såkalt hyblifisering inn i bestemmelsen: ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at boligseksjoner kan brukes som bolig for et betydelig større antall personer enn vanlig, krever nå to tredjedels flertall på årsmøtet. Bakgrunnen var byleiligheter som ble bygget om til hybelhus med tilhørende slitasje og støy for naboene.

§ 50: bomiljøtiltakene med prislapp-trappetrinn

Eierseksjonsloven § 50 har en egen finurlig regel for tiltak som henger sammen med eiernes bo- eller bruksinteresser, men som går ut over vanlig forvaltning — tenk lekeplass, sykkelverksted, treningsrom eller oppgradering av bakgården. Her bestemmer prislappen flertallskravet:

  • Koster tiltaket mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, holder det med vanlig flertall.
  • Koster det mer, kreves to tredjedels flertall.
  • Og fører tiltaket med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan det bare gjennomføres hvis disse eierne uttrykkelig sier seg enige.

Logikken er sympatisk: småting skal være enkle å vedta, store spleiselag skal ha bred oppslutning, og ingen skal kunne stemmes inn i en regning som velter privatøkonomien deres.

Et eksempel: balkongdrømmen i Sjøsiden Terrasse

I Sameiet Sjøsiden Terrasse, 30 boligseksjoner, har en gruppe eiere i årevis drømt om balkonger mot sjøen. Prosjektet koster 6,2 millioner kroner og endrer fasaden fullstendig — et klart tilfelle av ombygging ut over vanlig forvaltning, altså to tredjedels flertall etter § 49.

På årsmøtet møter 27 seksjoner, hvorav to stemmer blankt. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, så det er 25 avgitte stemmer som teller. To tredjedeler av 25 er 16,67 — forslaget trenger dermed minst 17 stemmer. Resultatet blir 17 for og 8 mot: balkongene er vedtatt, med nødtørftig margin og påfølgende kake.

Merk to ting fra eksemplet. For det første regnes to tredjedeler av de avgitte stemmene på møtet — ikke av alle seksjonene i sameiet. Eiere som blir hjemme, teller rett og slett ikke med. For det andre: siden dette er et to tredjedels-forslag, måtte hovedinnholdet i balkongprosjektet stå i innkallingen, jf. § 43. Hadde saken bare vært nevnt som «fasadespørsmål», kunne hele vedtaket blitt angrepet som ugyldig.

Hvorfor akkurat to tredjedeler?

Kravet er en balansegang. Krevde loven enstemmighet for alle store tiltak, kunne én enkelt eier blokkere heis, balkonger og nødvendig utvikling i all fremtid — et vetokrati. Holdt det med simpelt flertall, kunne 51 prosent av seksjonene bygge om eiendommen over hodet på nesten halvparten av eierne. To tredjedeler sikrer at store endringer har bred, solid forankring, samtidig som utvikling faktisk er mulig. Det er derfor terskelen dukker opp igjen i vedtektsendringer: spillereglene skal ligge fast med mindre et klart kvalifisert flertall vil noe annet.

Grensetilfellene: vedlikehold eller endring?

Det vanskeligste spørsmålet i praksis er sjelden om to tredjedels-regelen finnes, men om den gjelder. Grensen mellom «vanlig forvaltning og vedlikehold» (vanlig flertall, ofte styrets bord) og «endring» (to tredjedeler) må trekkes konkret. Noen tommelfingerlinjer:

  • Å skifte ut det gamle med dagens standard er normalt vedlikehold. Bytter sameiet trekkfulle åttitallsvinduer med moderne vinduer, er det vedlikehold selv om de nye er bedre — man plikter ikke å lete opp museumskvalitet. Løftes bygget derimot til en vesentlig høyere standard enn før, glir tiltaket over i endring.
  • Nye elementer trekker mot endring. Balkonger der det aldri har vært balkonger, heis i et hus uten heis, en ekstra etasje — dette er klassiske to tredjedels-saker.
  • Omfang og kostnad teller. Et lite tiltak med beskjeden prislapp tåles lettere som forvaltning enn et som binder sameiets økonomi i årevis.
  • Tvil er et signal. Er styret i tvil om terskelen, bør saken uansett til årsmøtet — og behandles som om to tredjedels-kravet gjelder. Et unødvendig solid flertall har aldri veltet et vedtak; et for tynt har veltet mange.

Praktiske råd før et to tredjedels-vedtak

  • Sjekk vedtektene først. Vedtektene kan fastsette strengere flertallskrav enn loven — men aldri lempeligere. Står det tre fjerdedeler i vedtektene, gjelder det.
  • Skriv innkallingen grundig. Hovedinnholdet i forslaget skal med, ellers risikerer dere at vedtaket ikke står seg.
  • Regn riktig. To tredjedeler av de avgitte stemmene på møtet, blanke stemmer holdes utenfor. Ved 25 avgitte stemmer er kravet 17, ikke 16.
  • Husk grensene oppover. Selv et enstemmig to tredjedels-vedtak kan ikke gripe inn i saker som etter § 51 krever samtykke fra alle, og aldri gi noen en urimelig fordel på andres bekostning, jf. mindretallsvernet i § 40.
  • Involver tidlig. De fleste to tredjedels-saker vinnes lenge før årsmøtet — med informasjonsmøter, befaringer og ærlige kostnadstall. Et knapt flertall presset gjennom på overtid gir vedtak med dårlig holdbarhet og naboskap med enda dårligere.

Kort oppsummert

To tredjedels flertall kreves for beslutningene som endrer eiendommen eller spillereglene: ombygging og påbygging ut over vanlig forvaltning, omgjøring av fellesareal til bruksenheter, kjøp og salg av fast eiendom, formålsendringer, reseksjoneringssamtykke, hyblifisering — og alle vedtektsendringer. I tillegg slår § 50 inn for bomiljøtiltak over fem prosent av årlige felleskostnader. Flertallet regnes av de avgitte stemmene, forslagets hovedinnhold må stå i innkallingen, og over det hele troner § 51 og § 40: noen beslutninger krever alles samtykke, og ingen beslutning får være urimelig mot mindretallet. Med det på plass er to tredjedels-vedtaket sameiets måte å si: dette vil vi virkelig.