Tomta ligger i et område med skredfare – oppdaget etter kjøpet

Hva aktsomhetskartene sier om skredfare

NVE har to kart som ofte dukker opp i slike saker. Aktsomhetskartet for jord- og flomskred viser mulige løsne- og utløpsområder, men sier ikke hvor sannsynlig et skred er. Det er heller ikke et faresonekart. Aktsomhetskartet for kvikkleireskred viser områder med mulig kvikkleire og terreng som kan gi skred.

At tomta ligger innenfor et slikt område, betyr ikke automatisk at det er fare der. Kartene oppdateres løpende, og den gjeldende versjonen av kvikkleirekartet ble lansert 18. april 2024. Et treff i dag sier derfor ikke nødvendigvis hva som sto på kartet den dagen du kjøpte. Faresonekart og geotekniske vurderinger (undersøkelser av grunnen gjort av fagfolk) er langt mer presise, og det er dem du trenger for å si noe sikkert om din egen tomt.

Når selgeren skulle ha sagt fra

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det kunne antas at det virket inn på avtalen at opplysningen manglet. Skredfare kan høre hjemme her, for eksempel hvis selgeren hadde fått brev fra kommunen, en rapport om grunnen eller hørt om tidligere skred fra naboene.

Det er du som må sannsynliggjøre at selgeren kjente til faren eller burde ha gjort det. Selgerens plikt gjelder bare det selgeren visste eller burde ha visst, ikke alt som finnes i offentlige kart. Megleren skal på sin side opplyse om eiendommens forhold til endelige offentlige planer, og skal gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Står skredfaren tydelig i salgsdokumentene, regnes du etter § 3-10 som kjent med den. Selgerens plikt til å opplyse går likevel foran denne regelen.

Slik gikk det for Sigmund

Sigmund kjøpte en enebolig med stor tomt i mars. I oktober fikk han vite av en nabo at kommunen hadde kartlagt området rundt for mulig skred. Han lot en geolog vurdere tomta. Rapporten viste at den bratte delen bak huset var utsatt, mens selve huset lå utenfor den mest utsatte sonen.

Sigmund leste salgsoppgaven på nytt og fant ingenting om skred. Han skrev til selgeren og megleren og spurte hva de hadde visst. Selgeren svarte først at han aldri hadde hørt om noe skredfare. Da Sigmund la ved kommunens brev fra noen år tilbake, som selgeren hadde fått og lagt bort, endret svaret seg. Brevet viste at selgeren kjente til at området var under vurdering. Etter litt frem og tilbake gikk selgeren med på et prisavslag som dekket sikringstiltak i skråningen.

Sikkerhetsklasser for skred i regelverket

Byggteknisk forskrift (TEK17) deler byggverk i skredfareområder inn i tre sikkerhetsklasser. S1 tilsvarer en årlig sannsynlighet på 1 av 100, S2 på 1 av 1000 og S3 på 1 av 5000. For kvikkleire skal det fastsettes et tilsvarende sikkerhetsnivå. Etter plan- og bygningsloven § 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare fra natur- og miljøforhold.

Reglene om flom og skred i TEK17 er endret med virkning fra 1. oktober 2026, så sjekk hvilken versjon som gjelder for din sak. Reglene gir et bilde av hvor alvorlig skredfare regnes, men de avgjør ikke alene om det er en mangel ved boligen din. Det avgjørende for kjøpet er fortsatt hva selgeren visste, hva som sto i salgsdokumentene og hva du kunne forvente ut fra tomtas beliggenhet og tilstand.

Hva du kan kreve når skredfaren først dukker opp etter kjøpet

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å utbedre forholdet, for eksempel å sikre skråningen. Dokumenter kostnaden med tilbud fra fagfolk. Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Resten av kravene og fristene er forklart i pilaren om setningsskader og grunnforhold.

Skjer det et faktisk skred, er naturskadeforsikringen sentral. Alt som er brannforsikret, er også forsikret mot naturskade, og skred er dekket. Får du ikke lov til å bygge opp igjen på grunn av fare for nytt skred, skal forsikringen dekke tomtas verdi og huset som totalskadet. Hva som skjer når ras faktisk har gått, er forklart i ras på tomta etter kjøpet. Endres farekartet etter kjøpet, er det egen vurdering, se farekartet ble endret etter kjøpet. Om skredfaren kan gi grunnlag for å avslutte handelen, står i hva skal til for å heve kjøpet.

Kort oppsummert

• Skredfare på tomta er en mangel når selgeren visste eller burde ha visst om faren og tidde, ikke bare fordi tomta ligger i et aktsomhetsområde.
• Aktsomhetskart sier ikke hvor sannsynlig et skred er. Faresonekart og geotekniske vurderinger gir det sikre svaret om skredfaren.
• Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å sikre tomta.
• Naturskadeforsikringen dekker skred på brannforsikret bolig, også der grunnen blir ustabil.