Kan jeg pusse opp rett før salget uten å si fra om det?

Er det lov å pusse opp rett før salget?

Ja. Ingen lov forbyr deg å male veggene, legge nytt gulv eller bytte kjøkkenfronter før boligen legges ut. Kjøpere forventer en bolig som er vasket og i rimelig stand, og du trenger ikke fortelle om hver malingsspann du har brukt.

Loven spør om to andre ting. Skjuler arbeidet noe du vet om? Og stemmer det du sier om arbeidet? Kan du svare nei på det første og ja på det andre, har du som regel ikke noe å bekymre deg for.

Når oppussingen dekker til en feil du kjenner til

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis en kan gå ut fra at det har påvirket avtalen at opplysningen manglet. Spørsmålet er altså om kjøperen ville betalt mindre, eller latt være å kjøpe, om han hadde visst det.

Det er her du må passe deg når du pusser opp. Har du sett en fuktflekk bak sofaen og maler over den uten å nevne den, er det den skjulte fukten som er problemet, ikke malingen. Det samme gjelder en sprekk i veggen som du sparkler igjen, eller et gulv som har sunket og som du legger nytt belegg over.

Legg merke til ordene «måtte kjenne til». Har du lagt merke til en lukt, en flekk eller en bule og valgt å la være å finne ut hva det er, kan det bli holdt mot deg at du burde ha forstått mer.

Kjøperens egen undersøkelse redder deg ikke uten videre. Paragraf 3-10 tredje ledd sier at reglene om hva kjøperen kjente til eller burde oppdaget, ikke begrenser opplysningsplikten i § 3-7. Og har du vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte handlet i strid med god tro, kan ikke kjøperen holdes til det han burde sett ved en befaring (§ 3-10 annet ledd). Hvordan en kjøper går frem når han finner en skjult skade, er forklart i artikkelen om malt og sparklet bolig før salget.

Hva du skriver og sier om arbeidet

Oppussing blir ofte omtalt i annonsen: «nytt bad 2023», «totalrenovert», «alt gjort av fagfolk». Etter § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, eller til det som står i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring på dine vegne. Det gjelder bare hvis opplysningene antas å ha påvirket avtalen, og bare hvis de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Ordvalget teller derfor. «Badet er pusset opp i 2023» er en annen påstand enn «badet er pusset opp av fagfolk». Skriv det du kan stå inne for. Har du gjort jobben selv, si det. Egeninnsats er ikke noe galt, men kjøperen skal ikke tro at fagfolk har vært inne når de ikke har det.

Rettelsen må komme før avtalen er inngått, og den må være tydelig. En liten tilføyelse nederst i et vedlegg som kjøperen sannsynligvis ikke leser, er ikke nok til å rette opp en påstand i selve annonsen.

Selger du «som den er», hjelper det lite. I forbrukerkjøp, som er når kjøperen er en privatperson, har slike forbehold ingen virkning (§ 3-9 annet ledd). Forbehold som ikke er konkrete nok til å påvirke kjøperens vurdering, teller heller ikke.

Slik gjør du det trygt

Behold fakturaer og kvitteringer for alt som er gjort, og skriv i egenerklæringen hva som er utført, når og av hvem. Har kommunen vært involvert, for eksempel med søknad eller ferdigattest, legg det ved.

Har du funnet en feil og utbedret den, skriv det også. Du slipper ikke å fortelle om skaden fordi den er reparert. Kjøperen vil gjerne vite hva som ble gjort og hvordan, slik at han kan vurdere om reparasjonen holder.

Er du usikker på om noe bør nevnes, ta det med. Det koster deg en linje i egenerklæringen. Å la være kan koste deg et prisavslag. Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen, og fristen gjelder ikke hvis du har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro (§ 4-19).

Bestiller du en tilstandsrapport, regnes kjøperen for å kjenne til det som tydelig går frem av den (§ 3-10 første ledd). Det gir deg et bedre vern, men bare for det rapporten faktisk viser. Det du visste og ikke sa, blir ikke dekket av at takstmannen ikke fant det.

Kort oppsummert

• Du kan pusse opp før salg uten å nevne selve oppussingen.
• Opplysningsplikten din gjelder feil og skader du kjenner til, også når oppussingen dekker dem til (§ 3-7).
• Det du skriver om arbeidet i annonse og egenerklæring, må stemme (§ 3-8).
• «Som den er» gir ikke vern i forbrukerkjøp (§ 3-9).
• Dokumenter arbeidet og skriv ned hva du vet. Kjøperen kan reklamere i inntil fem år.