Panelovnene og radiatorene er utslitte – forventet slitasje?
Utslitte panelovner og radiatorer er som hovedregel forventet slitasje i en brukt bolig, og gir bare krav når de er i dårligere stand enn alderen skulle tilsi eller selgeren har gitt uriktige opplysninger. Du kjøper en bolig med den tilstanden den har, og eldre ovner må regnes med å bli byttet. En ovn som svikter kort tid etter overtakelsen, som er farlig, eller som selgeren beskrev som nyere enn den er, stiller saken annerledes. Det avgjørende er alder, tilstandsrapporten og hva som sto i salgsdokumentene.
Hvorfor utslitte ovner sjelden er en mangel
Loven sammenligner boligen med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd). En bolig med ovner fra før årtusenskiftet kan du ikke forvente har ovner som virker som nye. Ovner slites, termostater svikter, og overflaten blir misfarget. Det er vanlig utvikling, ikke en skjult feil.
I tillegg gjelder ingen bolig «som ny» med mindre den er solgt slik. Prisen du betalte, sier også noe om forventningene: Har du kjøpt en eldre bolig til en pris som gjenspeiler alderen, kan du ikke kreve like god standard som i en nyere bolig.
Merk at «som den er»-forbehold ikke hjelper selgeren mot en vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (avhendingslova § 3-9 første ledd). Men forbeholdet betyr at vanlig aldersslitasje ikke bare kan omgjøres til en mangel.
Slik skiller du slitasje fra en feil
Slitasje er at noe er brukt opp over tid og fungerer dårligere. En feil er at noe ikke fungerer som det skulle, eller at det er farlig. Panelovner som er misfarget, har løse knotter eller varmer sakte, er slitasje. Panelovner som slår ut sikringen, lukter brent, er varme utenpå eller har synlige skader på ledning, kan være en feil du må ta på alvor.
Ovner som er koblet til vannbåren varme, kan i tillegg ha lekkasjer, rust eller tette rør. Rust på en radiator kan være tegn på at vannet i systemet har vært dårlig behandlet.
Er noen ovner ikke i drift i det hele tatt ved overtakelsen og du ikke ble fortalt det, er det en annen sak enn at de er gamle. Da kan selgerens opplysningsplikt komme inn (avhendingslova § 3-7). Sammenlign gjerne med forskjellen mellom slitasje og mangel, som også er behandlet i Hva er forskjellen på en mangel og vanlig slitasje?.
Slik gikk det for Gerd
Gerd kjøpte en tomannsbolig med elektriske panelovner i alle rom. Etter to måneder gikk tre av ovnene i stykker: to ga ikke varme lenger, og én ga en skarp lukt hver gang den ble skrudd på.
Hun fikk en elektriker til å se på dem. Han konstaterte at de var over tretti år gamle og slitt ned, men at én hadde en delvis smeltet ledning som kunne ha ført til brann. Salgsoppgaven skrev ingenting om ovnene, og tilstandsrapporten hadde ingen kommentar.
Gerd krevde prisavslag for alle tre. Selgeren aksepterte kravet for den farlige ovnen, fordi feilen var alvorlig og ikke bare aldersslitasje, men avviste de to andre med henvisning til at de bare var gamle. Gerd godtok dette og fikk dekket den ene ovnen.
Hva tilstandsrapporten og selgeren sa
Tilstandsrapporten beskriver tilstanden på rom og bygningsdeler, og gir tilstandsgrad. Tilstandsgrad 2 brukes blant annet når delen er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader, og tilstandsgrad 3 gis ved store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid.
Det som går tydelig fram av rapporten, kan du ikke senere reklamere på (avhendingslova § 3-10 første ledd). Står det i rapporten at ovnene er gamle og har nedsatt funksjon, er det lite å hente. Står det ingenting, og ovnene viser seg å være farlige, har du en sterkere sak.
Har selgeren skrevet at ovnene er «nylig skiftet» eller «i god stand», og det ikke stemmer, kan opplysningen være uriktig (avhendingslova § 3-8). Slike uttalelser i annonsen tar du vare på.
Hva du kan kreve hvis ovnene likevel er en mangel
Er det en mangel, settes prisavslaget som hovedregel til det det koster å rette den (avhendingslova § 4-12). Innhent tilbud på nye ovner eller reparasjon av dem som er defekte. Ovnene ville uansett ha måttet byttes en gang, og et prisavslag blir derfor ofte lavere enn full pris på nye ovner.
Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19). Hva som gjelder for krav og frister, står i pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp. Er saken en generell uenighet om oppvarmingsutgifter, kan du lese Strømregningen er dobbelt så høy som selger sa – har jeg krav?, og for døde varmekilder av annet slag, se Varmepumpa var død ved overtakelse – kan jeg kreve ny?.
Kort oppsummert
- Utslitte panelovner og radiatorer er som regel forventet slitasje, ikke en mangel.
- Farlige ovner, uriktige opplysninger om alder eller skjulte feil kan likevel gi krav.
- Tilstandsrapporten avgjør mye: det som går tydelig fram av den, kan du ikke klage på.
- Prisavslag for utslitte ovner settes normalt lavere enn prisen på nye, fordi ovnene uansett skulle byttes en gang.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 57 saker om varme, ventilasjon og energi fikk kjøper helt eller delvis medhold i 56 %.