Oppdragsavtalen med eiendomsmegleren: dette binder du deg til

Hva oppdragsavtalen med eiendomsmegleren må inneholde

Oppdragsavtalen skal være skriftlig og undertegnet av deg og den ansvarlige megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Loven lister opp hva den minst skal si:

• hvem partene er, med navn, adresse og organisasjonsnummer eller fødselsnummer
• hva slags oppdrag det er, og hvilken eiendom det gjelder
• hva som er avtalt om vederlag, herunder hva megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand
• hva som er avtalt om utlegg, med et overslag over størrelsen
• et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg til sammen
• oppdragets varighet og hva som gjelder om oppsigelse
• om megleren har rett til vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann, og i så fall på hvilke vilkår
• om andre meglere de siste tre månedene har arbeidet med det samme oppdraget
• adgangen til å bruke utenrettslige tvisteløsningsordninger
• hvem som er ansvarlig megler, og eventuelle fullmektiger som skal arbeide med saken

Mangler noe av dette, kan du kreve at det rettes opp før du skriver under. Skifter ansvarlig megler underveis, skal du få skriftlig beskjed om det.

Er du privatperson som selger egen bolig, kan ikke reglene om oppdragsavtalens innhold og varighet avtales bort. Utenfor forbrukerforhold, altså når oppdragsgiveren hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, kan blant annet § 6-4 og § 6-5 fravikes (§ 1-3).

Hvor lenge du er bundet

Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Det kan fornyes for inntil seks måneder om gangen, og fornyelsen må være skriftlig (§ 6-5 første ledd). En avtale som løper videre uten at du har skrevet under på en forlengelse, holder altså ikke.

Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene (andre ledd). Du trenger ikke oppgi noen grunn, og det finnes ingen oppsigelsestid å vente ut. Det samme gjelder for megleren.

Å si opp er likevel ikke gratis. Sier du opp, har megleren krav på rimelig vederlag for utført arbeid, og utlegg kan kreves dekket i samsvar med avtalen (tredje ledd). Hva som er rimelig, avhenger av hva megleren faktisk har gjort. Har megleren bare vært på befaring og tatt noen bilder, er kravet lavere enn etter en ferdig salgsoppgave og to visninger.

Hva det koster

Vederlaget kan være en provisjon som prosent av kjøpesummen, en fast sum, eller en timepris. Loven setter noen grenser:

• Prosentsatsen kan ikke øke med kjøpesummens størrelse (§ 7-2 første ledd).
• Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over hvor mye tid som trengs, og varsle hvis tiden ser ut til å bli vesentlig lengre (andre ledd). Forskriften krever at tilbudet viser pris per time inkludert mva, tidsanslag for hver del av arbeidet og samlet vederlag.
• Uansett vederlagsform skal megleren skrive regning som lar deg bedømme hva som er utført (tredje ledd).
• Det kan ikke avtales at andre enn du betaler vederlaget, herunder utlegg (fjerde ledd).
• Foretaket skal informere om priser på tjenestene slik at de lett kan ses (§ 7-1).

Utlegg er det megleren har betalt for din regning, for eksempel annonsering, fotografering og tilstandsrapport. De må være spesifisert i oppdragsavtalen, og megleren kan kreve dem dekket etter hvert som de skal betales (§ 7-5).

Når megleren har krav på vederlag

Megleren har krav på vederlag når handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes meglerens innsats. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet (§ 7-3 første ledd). Selger du til en nabo i oppdragstiden, skylder du altså vederlag. Vederlaget forfaller når handelen er kommet i stand (§ 7-4 første ledd).

Etter at oppdragstiden er ute, har megleren også krav hvis handel kommer i stand innen tre måneder med noen megleren har forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen kan fravikes ved avtale (fjerde ledd), så les hva som står i din avtale. Hva som gjelder for handel du selv slutter uten mellommann, skal også stå der (§ 6-4 første ledd nr. 8). Les akkurat det punktet nøye. Sier ikke avtalen noe annet, gir § 7-3 første ledd megleren krav når handelen kommer i stand i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes meglerens innsats.

Hvis du har mistanke om dårlig innsats, kan du kreve vederlaget satt ned eller falle bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (§ 7-7). Hvordan det skjer, er omtalt i Kan jeg kreve meglerhonoraret nedsatt ved dårlig jobb? Hva som gjelder hvis salget ryker, står i Meglerens honorar når salget ryker – hvem betaler?

Hva megleren ikke kan binde deg til

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser (§ 6-3). To regler beskytter deg særlig mot å bli presset inn i andre avtaler:

• Megleren skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling hvis det er satt som vilkår i en avtale om noe annet enn eiendomsmegling (tredje ledd).
• Det kan ikke settes som vilkår at du inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (fjerde ledd).

Skal megleren dessuten bruke en kontraktsmedhjelper, skal navnet og organisasjonsnummeret stå i avtalen.

Sjekkliste før du signerer

1. Er avtalen skriftlig og signert av ansvarlig megler?
2. Står vederlag, utlegg og samlet kostnadsoverslag spesifisert?
3. Er varigheten på seks måneder eller kortere?
4. Står det hva som gjelder om du sier opp, og om vederlag etter oppdragstiden?
5. Står det noe om salg gjennom andre eller uten mellommann?
6. Er det koblet til andre produkter, for eksempel lån eller forsikring, du ikke har bedt om?

Får du ikke avklart noe, kan du be om å få endret avtalen. Du kan også klage på megleren til klagenemnda dersom foretaket ikke følger loven (§ 2-10), og Finanstilsynet fører tilsyn.

Kort oppsummert

• Oppdragsavtalen med eiendomsmegleren skal være skriftlig og undertegnet, og må minst inneholde det loven krever om vederlag, utlegg, varighet og oppsigelse.
• Oppdraget gjelder for høyst seks måneder om gangen og kan sies opp uten varsel, men megleren har krav på rimelig vederlag for utført arbeid.
• Prosentsatsen kan ikke øke med kjøpesummen, og du skal få spesifisert kostnadsoverslag og regning.
• Megleren kan ha krav på vederlag også etter at oppdraget er over, hvis avtalen eller loven gir det.