Honoraret som del av en avtale om tjenester

Når du eller selgeren engasjerer en megler, inngås det en oppdragsavtale som regulerer hva megleren skal gjøre og hva honoraret utgjør. Som ved andre avtaler om tjenester, kan det tenkes at honoraret bør justeres dersom megleren ikke har levert det som med rimelighet kunne forventes etter avtalen — for eksempel dersom sentrale deler av oppdraget, som markedsføring, gjennomføring av visninger, oppfølging av budrunde eller korrekt utarbeidelse av salgsoppgaven, er utført på en klart mangelfull måte. Dette bygger på en alminnelig avtalerettslig tankegang om at man ikke nødvendigvis skal betale full pris for en tjeneste som ikke er levert som avtalt eller forventet, men det finnes ikke noen fast tabell eller etablert praksis med presise prosentsatser for hvor mye honoraret bør settes ned i ulike situasjoner — dette må vurderes konkret i hver enkelt sak.

Forskjellen på honorarnedsettelse og erstatning

Det er nyttig å holde disse to sporene fra hverandre. Et krav om nedsatt honorar retter seg mot selve betalingen for tjenesten megleren har levert, og bygger på at kvaliteten på arbeidet ikke har stått i forhold til det du har betalt for. Et erstatningskrav retter seg derimot mot et konkret økonomisk tap du har lidt som følge av at megleren har brutt en plikt, for eksempel opplysningsplikten, og krever at du kan dokumentere både bruddet, tapet og sammenhengen mellom dem. I praksis kan begge deler være aktuelle i samme sak — har megleren for eksempel både gjort en dårlig jobb generelt og i tillegg unnlatt å opplyse om noe som har kostet deg penger, kan det være naturlig å vurdere både nedsatt honorar for den mangelfulle jobben og erstatning for det konkrete tapet.

Hva slags svikt kan være relevant

Situasjoner som kan være aktuelle å vurdere opp mot honoraret, er blant annet at megleren har vært vanskelig tilgjengelig gjennom hele salgsprosessen, at markedsføringen av boligen var klart mangelfull sammenlignet med det som var avtalt eller normalt for et slikt oppdrag, at salgsoppgaven inneholdt vesentlige feil megleren burde ha fanget opp, eller at gjennomføringen av selve oppgjøret var forsinket eller feilaktig uten god grunn. Dette er ikke en uttømmende liste, og vurderingen vil alltid avhenge av hva som konkret var avtalt, og hvor stort avviket mellom avtalt og levert kvalitet faktisk var.

Hvor stor terskelen er

Det skal normalt noe mer til enn generell misnøye med kommunikasjon eller at prosessen føltes rotete, for at et krav om nedsatt honorar skal føre frem. Terskelen ligger typisk der svikten er såpass tydelig og dokumenterbar at den fremstår som et brudd på det man med rimelighet kunne forvente av en profesjonell aktør, ikke bare en subjektiv opplevelse av at ting kunne vært gjort bedre. Har megleren for eksempel unnlatt å gjennomføre avtalte visninger, sendt ut en salgsoppgave med åpenbare og dokumenterte feil, eller vært fraværende i kritiske faser av budrunden uten forklaring, står du normalt sterkere enn om klagen i hovedsak dreier seg om at du ikke likte tonen i kommunikasjonen.

Betydningen av vellykket salg for vurderingen

Et moment som ofte kommer opp i denne typen saker, er at boligen tross alt ble solgt, og kanskje til og med til en god pris. Dette utelukker ikke nødvendigvis at det er grunnlag for å kreve honoraret nedsatt, ettersom vurderingen dreier seg om hvordan oppdraget ble gjennomført, ikke bare om sluttresultatet. En megler kan i prinsippet oppnå et godt salg til tross for en mangelfull prosess underveis, for eksempel fordi markedet uansett var sterkt, eller fordi kjøper hadde egne grunner til å ønske akkurat den boligen. Samtidig vil et godt sluttresultat ofte gjøre det vanskeligere å argumentere for at svikten har hatt reell praktisk betydning, og dette er noe som kan spille inn i den samlede vurderingen av om, og eventuelt hvor mye, honoraret bør justeres.

Hva du bør avtale på forhånd

Mye av grunnlaget for en senere vurdering av honoraret ligger i det som ble avtalt før oppdraget startet. Er det uklart hva som konkret var inkludert i honoraret — for eksempel antall visninger, omfang av markedsføring eller hvilken bistand som skulle gis i budrunden — kan det være vanskeligere i etterkant å dokumentere at noe avtalt faktisk ikke ble levert. Dette er ikke til hjelp der oppdraget allerede er gjennomført, men er en nyttig påminnelse for fremtidige oppdrag: jo tydeligere oppdragsavtalen beskriver hva som skal leveres, desto enklere er det å vurdere i etterkant om megleren har levert det man betalte for.

Slik går du frem

Ønsker du å kreve honoraret nedsatt, bør du starte med å dokumentere konkret hva som ble avtalt i oppdragsavtalen, og hvordan den faktiske gjennomføringen avvek fra dette. Ta kontakt med meglerforetaket skriftlig, beskriv svikten så presist som mulig, og vær tydelig på hva du mener er en rimelig justering av honoraret. Fører ikke dette frem, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som har behandlet en rekke saker nettopp om forholdet mellom honorar og kvaliteten på det arbeidet som er utført. I saker som gjelder større honorarbeløp, eller der det også er snakk om et selvstendig økonomisk tap ved siden av selve honorarspørsmålet, kan det være fornuftig å la en boligadvokat vurdere hele saken samlet.

Kort oppsummert: - Klart mangelfullt meglerarbeid kan i prinsippet gi grunnlag for å kreve honoraret nedsatt, men det finnes ingen fast praksis for beløp - Honorarnedsettelse er noe annet enn erstatning for et konkret økonomisk tap — begge kan vurderes samtidig - Terskelen ligger ved dokumenterbar svikt i forhold til det som var avtalt, ikke generell misnøye med kommunikasjon - Dokumenter oppdragsavtalen og den faktiske gjennomføringen, og ta det opp skriftlig med meglerforetaket først - Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har behandlet flere saker om forholdet mellom honorar og kvalitet