Kan megler representere både kjøper og selger?

Meglers rolle og omsorgsplikten

Den vanlige eiendomsmegleren er engasjert av selgeren gjennom en oppdragsavtale, og får sitt honorar fra selgeren. Likevel pålegger loven megleren å ivareta begge parters interesser med omsorg gjennom hele prosessen — megleren skal for eksempel gi kjøper korrekt og fullstendig informasjon, opptre nøytralt i budrunden og sørge for en ryddig og forsvarlig gjennomføring av oppgjøret. Dette er en balansegang: megleren er ikke kjøpers advokat eller forhandler, men heller ikke en ren selger-representant som kan sette selgers interesser foran en grunnleggende plikt til å opptre redelig og korrekt overfor kjøper også.

Hvorfor dobbeltrepresentasjon er problematisk

Å representere begge parter fullt ut i en og samme handel ville skape en åpenbar interessekonflikt. Selger ønsker normalt høyest mulig pris og gunstigst mulige vilkår, mens kjøper ønsker det motsatte. En megler som skulle forhandle aktivt på vegne av begge samtidig, ville i realiteten måtte velge side i de spørsmålene der partenes interesser står mot hverandre, noe som er vanskelig å forene med kravet til uavhengighet og god meglerskikk. Det er nettopp derfor eiendomsmeglingsloven bygger på at megleren har én oppdragsgiver i selve transaksjonen — normalt selgeren — samtidig som megleren har selvstendige plikter overfor kjøper som ikke er knyttet til å forhandle på kjøpers vegne.

Egenhandel og andre habilitetssituasjoner

Utover spørsmålet om å representere begge parter, gjelder det også strenge regler for at megleren selv, eller noen megleren har nær tilknytning til, ikke skal kjøpe eller på annen måte erverve en eiendom megleren selv formidler. Dette regnes som en særlig alvorlig form for inhabilitet, fordi megleren da ville hatt en direkte økonomisk egeninteresse i utfallet av salget, stikk i strid med kravet om uavhengighet og omsorg for begge parter. Tilsvarende gjelder normalt der megleren har familie- eller vennskapsbånd til en av partene som er egnet til å svekke tilliten til at megleren opptrer nøytralt.

Hva med kjøpermegling?

Det finnes egne tjenester der en megler eller rådgiver engasjeres spesifikt av kjøper for å bistå i budrunden eller forhandlingene, ofte omtalt som kjøpsmegling eller kjøperbistand. Dette er noe annet enn den ordinære eiendomsmegleren som formidler boligen på vegne av selger, og en slik kjøpermegler kan ikke være den samme personen eller det samme foretaket som samtidig ivaretar selgers interesser i den konkrete handelen. Vurderer du å bruke en slik tjeneste, bør du sørge for at det er helt klart hvilken rolle den aktuelle megleren har i akkurat din transaksjon, og at det ikke foreligger noen dobbeltrolle som kan svekke uavhengigheten. Er du usikker på hvem megleren egentlig representerer i en konkret handel, kan det være lurt å spørre direkte og be om et skriftlig svar, slik at rollefordelingen er klar for deg før du legger inn bud eller inngår avtale.

Nøytralitet i budrunden

En praktisk side av habilitetskravet viser seg i selve budrunden. Megleren skal formidle bud på en ryddig og etterprøvbar måte, og skal ikke gi den ene budgiveren informasjon om andres bud eller strategi som ikke også er tilgjengelig eller relevant for øvrige interessenter. Selv om megleren juridisk sett er engasjert av selger, skal budrunden gjennomføres slik at alle budgivere kan stole på at prosessen er rettferdig og at reglene for budgivning følges likt for alle. Opplever du som budgiver at megleren gir deg misvisende informasjon om andre bud, legger unødig press på deg til å heve budet, eller på annen måte opptrer på en måte som fremstår som usaklig partisk, er dette forhold som kan tas opp som brudd på kravet til god meglerskikk.

Hvorfor dette har betydning for deg som forbruker

Habilitetsreglene er ikke bare en formalitet — de er en direkte forbrukerbeskyttelse. Poenget med å kreve uavhengighet er nettopp å sikre at du som kjøper eller selger kan stole på at opplysningene du får fra megleren er korrekte og upåvirket av at megleren har en skjult egeninteresse i utfallet. Blir denne tilliten brutt, for eksempel ved at megleren har unnlatt å opplyse om egen eller nærståendes interesse i eiendommen, eller har latt en skjult interessekonflikt påvirke hvordan informasjon ble formidlet, kan dette i seg selv være et alvorlig brudd på god meglerskikk, uavhengig av om det også har medført et direkte økonomisk tap for deg.

Hva du kan gjøre hvis du mistenker inhabilitet

Får du mistanke om at megleren har en interessekonflikt — for eksempel at megleren har en personlig relasjon til en av partene, eller opptrer på en måte som fremstår som klart partisk til fordel for den ene siden — bør du ta dette opp skriftlig med meglerforetaket så tidlig som mulig i prosessen. Beskriv konkret hva som har fått deg til å stille spørsmål ved habiliteten, og be om en redegjørelse. Fører ikke dette frem, eller oppdager du forholdet først i etterkant av en gjennomført handel, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som har behandlet flere saker om nettopp habilitet og god meglerskikk. Er summene betydelige eller saken prinsipiell, kan det også være grunn til å la en boligadvokat vurdere om bruddet på habilitetsreglene har hatt økonomisk betydning for deg, og om dette gir grunnlag for et eget krav.

Kort oppsummert: - Megler skal som hovedregel ikke representere både kjøper og selger i samme handel, av hensyn til kravet om uavhengighet - Megler har likevel en omsorgsplikt overfor begge parter, uten at dette gjør megleren til kjøpers forhandler - Megler skal aldri selv kjøpe, eller la nærstående kjøpe, en eiendom megleren formidler - Kjøpermegling er en egen tjeneste og kan ikke utøves av samme megler som ivaretar selgers interesser i samme handel - Mistenker du inhabilitet, bør du ta det opp skriftlig med meglerforetaket, og eventuelt klage til Reklamasjonsnemnda