Kan jeg klage på eiendomsmegleren?

Hva er meglerens jobb – egentlig?

Mange tror at eiendomsmegleren bare jobber for selgeren. Det stemmer ikke helt. Etter eiendomsmeglingsloven skal megleren opptre i tråd med "god meglerskikk" og ha omsorg for begge parter – altså også for deg som kjøper. Megleren skal blant annet:

Innhente og formidle riktige og fullstendige opplysninger om boligen.
Sørge for at viktige dokumenter (tilstandsrapport, egenerklæring fra selger, ferdigattest, informasjon om felleskostnader) er på plass og gjort tilgjengelig.
Ikke gi deg villedende eller misvisende informasjon i salgsoppgaven.
Oppfylle avtalte og lovpålagte plikter, og opptre redelig.

Bryter megleren disse pliktene, kan du ha en sak.

Når har du grunn til å klage?

Et par konkrete eksempler:

Eksempel 1 – uriktig informasjon: Ingrid kjøper en leilighet der salgsoppgaven sier at boligen er 78 kvadratmeter. Etter kjøpet viser oppmåling at den bare er 68 kvadratmeter. Megleren hadde tilgang til riktige tegninger, men brukte feil tall. Her kan megleren ha opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk.

Eksempel 2 – tilbakeholdt informasjon: Jonas oppdager etter kjøpet at det var en pågående nabotvist om en felles innkjørsel som megleren kjente til, men ikke nevnte. Megleren hadde en plikt til å opplyse om forhold som kunne påvirke kjøpet. Tilbakeholdelsen kan utgjøre brudd på omsorgsplikten.

Eksempel 3 – feil i oppgjøret: Megleren håndterer ofte pengeoppgjøret. Skjer det en feil her, for eksempel at penger utbetales på feil grunnlag, kan megleren bli ansvarlig.

To spor: klagenemnd og erstatning

Det er nyttig å skille mellom to ting du kan gjøre:

1. Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Dette er et eget klageorgan opprettet i samarbeid mellom blant andre Norges Eiendomsmeglerforbund, Advokatforeningen og Forbrukerrådet. Nemnda behandler klager fra forbrukere – både kjøpere, selgere og interessenter – om alle sider ved meglerens virksomhet. Behandlingen er gratis, og du får normalt svar innen rundt 90 dager.

Får du medhold, må meglerforetaket gi en skriftlig begrunnelse innen tre uker dersom de ikke vil følge avgjørelsen. Gjør de ikke det, blir foretaket rapportert til Finanstilsynet, som fører tilsyn med meglerbransjen. Selv om nemndas avgjørelser i utgangspunktet er rådgivende, følges de i praksis ofte.

2. Kreve erstatning. Hvis meglerens feil har påført deg et økonomisk tap, kan du kreve erstatning. Det kan du gjøre gjennom nemnda, eller – ved større saker – via domstolene. Meglerforetak har ansvarsforsikring, så det er normalt penger å hente hvis du vinner fram.

Slik går du frem

Klag først til meglerforetaket selv. Send en skriftlig klage og gi dem mulighet til å rette opp. Mange saker løses her.
Samle dokumentasjon. Ta vare på salgsoppgaven, all e-post, annonsen og andre dokumenter. Det er ofte avviket mellom det som ble lovet og virkeligheten som avgjør saken.
Klag til Reklamasjonsnemnda hvis du ikke når fram. Det er gratis og du trenger ikke advokat for å sende klagen.
Vurder erstatningskrav hvis du har lidt et tap. Bruk gjerne innboforsikringens rettshjelp til å få advokatbistand.
Reklamer i rimelig tid etter at du ble klar over forholdet – også her gjelder at du ikke bør vente unødig lenge.

Hva megleren IKKE er ansvarlig for

Det er like viktig å forstå hva megleren ikke svarer for, så du ikke retter kravet feil sted. Megleren er ikke den som har bygget eller eid boligen, og har normalt ikke et selvstendig ansvar for skjulte byggtekniske feil. Hvis taket lekker eller membranen på badet er ødelagt, er det selgeren – og eventuelt takstmannen – du går på, ikke megleren. Megleren svarer for sin egen jobb: formidling av opplysninger, dokumenthåndtering, oppgjør og rådgivning. En enkel huskeregel: Klag på megleren når feilen ligger i hvordan salget ble gjennomført, ikke i selve boligens tekniske tilstand.

Et eksempel til – arealsvikt og prisavslag

Kamilla (37) kjøper en leilighet markedsført som 65 kvadratmeter for 4,5 millioner. Etter kjøpet viser oppmåling at den er 57 kvadratmeter. Megleren hadde lagt til grunn et gammelt og feil areal uten å kontrollere det mot tegningene. Kamilla har her flere muligheter: Hun kan ha et mangelskrav mot selgeren for arealsvikten, og samtidig en sak mot megleren for å ha formidlet et uriktig areal i strid med god meglerskikk. Ofte løses slike saker ved at hun får et prisavslag, og at megler eller meglers forsikring bidrar dersom megleren bærer skylden for feilen.

Et nyttig poeng når selgeren ikke kan betale

Hvis selgeren er uten forsikring, død eller konkurs, er megleren en aktør verdt å se nærmere på. Har megleren gjort en feil – for eksempel videreformidlet en uriktig opplysning uten å sjekke den – kan meglerforetakets ansvarsforsikring være en vei til erstatning der selgeren ikke har midler. Det er ofte flere "lommer" å se etter i en boligtvist enn man tror ved første øyekast.

Hva du kan forvente av klageprosessen

Mange er usikre på om det er "verdt bryet" å klage. Her er noen realistiske forventninger:

Det er gratis og lav terskel. Du trenger ikke advokat for å sende en klage til Reklamasjonsnemnda, og du risikerer ikke å bli dømt til å betale meglerens kostnader slik du kan i en rettssak.
Det tar tid, men ikke evig. Du får normalt en avgjørelse innen rundt 90 dager etter at all dokumentasjon er inne.
Avgjørelsen er rådgivende, men har tyngde. Følges den ikke, rapporteres foretaket til Finanstilsynet – noe meglerbransjen tar på alvor.
Du kan kombinere sporene. Du kan klage til nemnda OG forfølge et erstatningskrav. Det ene utelukker ikke det andre.

Et eksempel som viser hvorfor det lønner seg å ta vare på alt

Da Jonas fra eksempelet over skulle klage på den fortidde nabotvisten, var det avgjørende at han hadde tatt vare på en e-post der megleren faktisk hadde nevnt "litt uenighet med naboen om innkjørselen" tidligere i prosessen, men deretter utelatt det fra salgsoppgaven. Denne e-posten ble selve beviset på at megleren kjente til forholdet. Læren er enkel: Ta vare på all skriftlig kommunikasjon med megleren fra første kontakt. Det du oppfatter som en uskyldig melding i dag, kan bli ditt sterkeste kort i morgen.

Kort oppsummert

Du kan klage på eiendomsmegleren – megleren har omsorgsplikt for begge parter, også kjøper.
Megleren skal følge "god meglerskikk" etter eiendomsmeglingsloven; brudd kan gi grunnlag for klage og erstatning.
Klag gratis til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester; svar kommer normalt innen 90 dager.
Følges ikke nemndas avgjørelse, rapporteres foretaket til Finanstilsynet.
Har meglerfeilen gitt deg et tap, kan du kreve erstatning – meglerforetak har ansvarsforsikring.
Klag først til foretaket, dokumenter alt, og bruk innboforsikringens rettshjelp ved behov.

JAKan jeg klage på eiendomsmegleren?