Odel i praksis: hvem har odel, og hvordan løser du gården

Hvilke eiendommer odel gjelder for

Odelsloven bruker ordet odlingsjord om en eiendom som oppfyller arealkravet. Etter odelslova § 2 er en eiendom odlingsjord når den har over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller over 500 dekar produktiv skog. Det holder at ett av kravene er oppfylt. Eiendommens andel i realsameige regnes med i arealet.

Odel kan ikke vinnes på alt. Grunn som er tatt i bruk til bergverk, fabrikk eller annen industri, kan ikke hevdes odel til (§ 3). Særskilt odelsrett kan heller ikke hevdes til et vatn, en foss eller en elv, og ikke til bruksrett over andres eiendom (§ 4). Grunn som er lagt ut til utbygging i reguleringsplan, kan ikke odles (§ 5). Er det tvil om en eiendom er odlingsjord, kan den som har rettslig interesse få spørsmålet avgjort ved skjønn (§ 6).

Eiendommen blir odelsjord når den som eier den, har vært eier med full eiendomsrett i 20 år (§ 7). Da blir han odlar, og odelsretten går videre til slekten hans. Går eiendommen før de 20 årene er over videre til en etterkommer i rett nedstigende linje, kan eiertidene regnes sammen (§ 10).

Hvem har odelsrett, og hvem går først

Utenom odlaren selv får etterkommerne hans odelsrett, hvis en av foreldrene har eid hele eiendommen med odel, eller en av besteforeldrene er siste eier av hele eiendommen med odel (§ 8). Barnet må være født før jorda gikk over til noen uten odelsrett. Adoptivbarn har samme odelsrett etter adoptivforeldrene som biologiske barn har etter sine, og barn født utenfor ekteskap har odelsrett etter faren når farskapet er fastsatt slik at det gir arverett (§ 9).

Flere kan ha odelsrett til samme gård samtidig. Rekkefølgen følger odelslova § 12: Eldre søsken går foran yngre, sammen med sin egen linje, og det gjelder uansett kjønn. En eldre søsters barn står altså foran en yngre brors barn. Ektefeller vinner som hovedregel ikke odelsrett til en eiendom den andre har odelsrett til (§ 15). Jord som ektefeller eller samboere driver sammen, har egne regler i § 13.

Slik mister du odelsretten

Odelsretten kan ikke overføres til en annen, men du kan skriftlig binde deg til ikke å bruke den, overfor enkelte eller i det hele (§ 25). Barn født etter en slik fraskrivelse får ikke større rett enn forelderen hadde (§ 26).

Slekten kan også miste retten ved passivitet. Har odelsjord hatt en eier uten odelsrett med tinglyst hjemmel i seks måneder, uten at noen med odelsrett har tatt skritt til å løse og deretter løser eiendommen, taper slekten odelsretten (§ 41). Etter 20 år utenfor slekten faller retten bort selv om eieren aldri tinglyste (§ 44). Ved ekspropriasjon faller eldre odelsrett bort, med unntak for særlige tilfeller (§ 32).

Odel i praksis: slik går en odelsløsning for seg

Odelsrett kan gjøres gjeldende både mot fremmede og mot odelsrettshavere lenger ut i rekken (§ 19), og også ved skifte etter arveloven § 108. Fremgangsmåten ved løsning mot en eier er i grove trekk denne:

• Retten til odelsløsning må gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel, blir tinglyst. Fristen gjelder også ved arv, og ved tvangssalg regnes den fra tinglysingen av skjøtet (§ 40).
• Du tar ut stevning mot eieren ved tingretten der eiendommen ligger. Saken skal ikke gjennom forliksrådet (§ 60).
• Retten holder rettsmøte og prøver mekling. Kommer det ikke til forlik, og retten ikke straks avviser kravet, går saken videre til odelstakst (§ 65).
• Eieren pålegges å skrive ut skjøte mot at du betaler løsningssummen fra taksten. Tidspunktet for skjøting, betaling og overtakelse settes i avgjørelsen, som hovedregel til 14. april førstkommende (§ 70).

Fra stevningen er forkynt, kan ikke eieren gjøre noe som gjør eiendommen dårligere (§ 63). Partene kan heller ikke gjøre kjøpet om, med virkning for deg, etter at saken er reist (§ 62).

Odel ved arv og skifte

Odelsretten gjelder også når gården skal fordeles i et dødsbo. En arving som har odels- eller åsetesrett, kan kreve å overta eiendommen på skiftet (arveloven § 108). Under offentlig skifte kan tingretten eller bostyreren sette en frist på inntil seks måneder for arvinger med odelsrett til å melde fra om at de krever gården. Den som ikke melder fra i tide, taper retten overfor den som eiendommen overføres til. Eiendom som overtas på grunnlag av odelsrett, verdsettes etter reglene i odelsloven.

Mens et dødsbo er under skifte, løper det ingen foreldelsesfrist mellom bueierne (§ 46). En gjenlevende ektefelle eller samboer har i visse tilfeller vern mot å måtte gi fra seg odelsjord til barn eller andre odelsrettshavere (§ 34 til § 36), og så lenge vernet består, løper ingen frist (§ 48). Vernet krever at den gjenlevende bor på eiendommen og driver den (§ 39).

Når kravet kan bli nektet

Retten kan nekte løsning hvis det ville være klart urimelig at du fikk drive eieren bort. Det gjelder blant annet når en eldre søsken vil løse fra en yngre som har overtatt fra foreldrene, og retten kan legge vekt på at den eldre lenge har vært borte i et annet utdannet yrke mens den yngre har drevet gården (§ 21).

Noen deler av en gård kan ikke løses. Fraskilt tomt til bolighus, forretningsbygg, industri, lager, naust, garasje og lignende kan ikke løses på odel (§ 22). En eiendom som ikke lenger oppfyller arealkravet etter at forholdene har skiftet, kan heller ikke løses (§ 23). Et særskilt skyldsatt småbruk som med samtykke er skilt ut fra et større bruk og er bebygd, kan ikke løses med odelsrett til hovedbruket (§ 24).

Har du tidligere fått et kjøpstilbud og sagt nei eller ikke svart i tide, mister du løsningsretten hvis jorda innen to år fra tilbudsfristen selges på vilkårene i tilbudet (§ 20 b). Reglene står i odelsloven § 20 til § 20 b.

En eier som tinglyser en erklæring om at eiendommen skal være fri for odel før hevdstiden er ute, stopper odelshevden (§ 11). Eier og løsningsmann må dessuten regne med bo- og driveplikt. Oppfyller en eier med odelsrett ikke bo- eller driveplikten etter konsesjonsloven og jordloven, kan andre odelsrettshavere innen fem år etter overtakelsen kreve å løse eiendommen selv om eieren har bedre odelsrett (§ 28). Mer om boplikten finner du i hva boplikt er.

Kort oppsummert

• Odel i praksis gjelder landbrukseiendommer med over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller over 500 dekar produktiv skog.
• Etterkommere av en odlar har odelsrett, og eldre søsken går foran yngre sammen med sin linje, uansett kjønn.
• Du må ta ut stevning mot eieren innen seks måneder etter at hans skjøte er tinglyst. Forliksrådet hoppes over.
• Prisen settes ved odelstakst. Skjøte og betaling gjøres opp som avgjort i dommen, som hovedregel med overtakelse 14. april.
• Odelsretten kan nektes etter § 21, § 22 og § 23, og den kan tapes ved fraskrivelse, ved passivitet eller etter 20 år utenfor slekten.