Når naboen bruker tomta di: rettigheter, grenser og tiltak

Hva som kan gi naboen rett til å bruke tomta di

Det er fem hovedtyper.

Avtale. Du kan ha gitt tillatelse, skriftlig eller muntlig. En avtale binder deg som part. Skal den også gjelde ny eier, må den som hovedregel være tinglyst eller kjent av ny eier (se tinglysingsloven § 21).

Servitutt. En servitutt er en særrett over en fremmed eiendom til bestemte former for bruk, eller en rett til å forby bestemt virksomhet, bruk eller tilstand (servituttlova § 1). Typiske eksempler er veirett, parkeringsrett og rett til ledning. Du ser om den er tinglyst i grunnboka.

Hevd. Bruk over lang tid kan skape en rett uten at det er skrevet noe ned. Se under.

Lov. Naboloven § 14 gir den som skal bygge, grave, sprenge eller gjøre tryggingstiltak på eget område, mulighet til å få rett til å skade eller midlertidig bruke naboeiendommen mot vederlag, hvis det ikke virker urimelig og vinningen for ham er vesentlig større enn skaden for deg. Veglova § 53 gir jordskifteretten adgang til å vedta eiendomsinngrep for privat veg mot vederlag, hvis det er klart at inngrepet vil være til mer gagn enn skade.

Ekspropriasjon. Det offentlige og enkelte andre kan etter vedtak ta eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det er en egen prosess som krever et vedtak, og den gir ingen rett til en nabo som bare har tatt seg til rette.

Hva du kan gjøre når en nabo bruker tomta di uten rett

Da har du flere muligheter. De overlapper, og du kan bruke dem samtidig.

Du kan kreve at det stanses. Skriv til naboen, beskriv bruken, si at du ikke samtykker og at du krever at den opphører. Datoen på brevet er viktig, både for deg og for et eventuelt senere søksmål.

Bygg eller anlegg som står inne på tomta di, kan du kreve fjernet eller rettet opp. Etter naboloven § 11 har du krav på at hus eller annet byggverk som ulovlig står slik at en del av det er inne på din grunn, tas bort eller rettes opp. Det er et unntak: kommer rettingen til å medføre så store utgifter eller tap at det klart står i misforhold til gagnet, og det ikke er noe nevneverdig å legge eieren av byggverket til last, kan det gjøres unntak mot at du får et vederlag som ikke settes lavere enn skaden eller ulempen.

Skade eller ulempe i strid med naboloven §§ 2 til 5 gir deg rett til å få dekket det økonomiske tapet, uavhengig av om naboen har vært uaktsom (§ 9). Du kan kreve at tilstander som strider mot de samme paragrafene rettes (§ 10), med unntak for blant annet tiltak i samsvar med en avgjørelse etter § 7.

Trær, greiner og røtter som stikker inn på tomta di og er til nevneverdig skade eller ulempe, har du rett til å kutte etter grenselinjen og beholde. For trær og greiner gjelder det bare når du har varslet og de ikke er fjernet innen rimelig tid (naboloven § 12).

Ulovlig bruk kan også være straffbart. Straffeloven § 346 rammer den som bruker eller rår over fast eiendom i strid med rettighetene til eieren, slik at eieren får tap eller ulempe, eller i strid med eierens uttrykkelige forbud, med bot. Er det avtale om bruken, er bestemmelsen ikke aktuell. Den som oppholder seg på fremmed grunn til tross for oppfordring om å forlate stedet, kan etter § 268 straffes med bot.

Midlertidig bruk når naboen bygger eller graver

Skal naboen bygge, grave eller sprenge, har han plikt til å varsle deg i rimelig tid før tiltak som kan skade eller plage eiendommen din (naboloven § 6). Trenger han å sette opp stillas eller lagre masse på tomta di, har han ikke rett til det uten videre. Etter naboloven § 14 kan han få rett til å skade eller midlertidig bruke naboeiendommen mot vederlag, men bare hvis det ikke virker urimelig og vinningen for ham er vesentlig større enn skaden for deg. Avtal det skriftlig: hvor, hvor lenge, hvilket vederlag og hvem som setter alt i stand etterpå. En skriftlig avtale med sluttdato gjør det lettere å vise at bruken var en tillatelse og ikke en rett.

Slik unngår du at naboen vinner hevd

Hevd gir en rett uten avtale, bare fordi bruken har pågått lenge nok. Etter hevdslova § 2 kan den som har en ting som sin egen i 20 år i sammenheng, hevde eiendomsrett. Den som vet at han ikke eier tingen, hevder ikke, og det samme gjelder den som ikke vet det fordi han ikke har vært så aktsom som han burde (§ 4). Den som har tingen til forvaring, leie, lån eller pant, kan ikke hevde eiendomsrett (§ 5).

Bruksrett, som veirett og liknende, kan også hevdes (§ 7). For bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år, men det gjelder ikke rett til nødvendig veg eller opplagsplass (§ 8). Hevdinga stanses når det reises søksmål mot hevderen om retten til tingen, så sant det ender med at saksøkeren får medhold (§ 6).

Praktisk betyr det:

• Si fra tidlig. Har bruken pågått lenge, er det bevisene som teller, så skriv ned dato og hva du sa.
• Gi tillatelse bare skriftlig og som lån, med mulighet til å trekke den tilbake. Lån stenger for eiendomshevd (§ 5).
• Reis sak før tiden er ute hvis det trengs. Et søksmål stanser hevden hvis du får medhold.
• Har bruken pågått lenge, kan en rett allerede være vunnet. Les mer om hva hevd er.

Hvis du vil løse det uten rettssak

Mange saker ender i enighet. En skriftlig avtale som sier hva naboen får bruke, hvor lenge og mot hva, er billigere enn å gå til retten. Vil dere at den skal gjelde også for senere eiere, bør den tinglyses som en servitutt.

Blir dere ikke enige, kan saken gå til forliksrådet (se forliksrådet i nabosaker). Gjelder striden veg eller bruksrett, kan jordskifteretten avgjøre om retten finnes, fastlegge den nærmere eller flytte bruken (veglova § 53).

Kort oppsummert

• Naboen kan bare bruke tomta di med avtale, servitutt, hevd eller rett etter lov eller avgjørelse. Mangler grunnlaget, kan du kreve at nabo bruker tomta mi ikke lenger.
• Du kan kreve stans, retting av byggverk på din grunn (§ 11), erstatning etter naboloven § 9 og i noen tilfeller straff etter straffeloven § 346.
• Hevd krever lang tid (20 eller 50 år) og at bruken ikke er lån, men si fra skriftlig tidlig.
• Gi tillatelse skriftlig og som lån, og tinglys det som skal vare.