Selge bolig fra dødsbo: hvem signerer avtalen med megleren?
Skal et dødsbo selge bolig gjennom megler, er det ved privat skifte arvingene som har fått skifteattesten, som signerer avtalen med megleren. Skifteattesten viser hvem som kan rå over eiendelene og forplikte boet. Er det flere, må de signere sammen, med mindre de har gitt én av seg selv eller en annen fullmakt. Alle arvingene må likevel være enige om salget, og har den gjenlevende ektefellen overtatt boet uskiftet, signerer hun alene.
Iselins mor døde i februar. Hun og de to brødrene skulle selge leiligheten. Den ene broren bodde i Tromsø, den andre i utlandet. Iselin bodde i samme by og ville ta seg av salget. Megleren ba om skifteattest før de kunne signere noe. Iselin lurte på om brødrene måtte signere også.
Når noen dør, går eiendelene inn i et dødsbo. Boet kan skiftes privat eller offentlig (arveloven § 98). Hvem som signerer avtalen med megleren, avhenger av hvilken form skiftet har.
Avtalen med megleren skal undertegnes av oppdragsgiveren og ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd). Spørsmålet er derfor hvem som er oppdragsgiver når selgeren er et dødsbo.
Megler for dødsbo ved privat skifte: skifteattesten avgjør
Skal boet skiftes privat, må minst én myndig arving overfor tingretten påta seg ansvaret for avdødes gjeld (arveloven § 116). Fristen er 60 dager etter dødsfallet, eller en annen frist retten setter (arveloven § 117).
Tingretten utsteder deretter skifteattest til den eller de arvingene som har påtatt seg gjeldsansvaret (arveloven § 118). Er arvingene enige, kan attesten utstedes til én eller noen av dem, eller de kan utpeke en fullmektig. Skifteattesten viser hvem som er arvinger, og hvem som har påtatt seg ansvaret.
Den som skifteattesten er utstedt til, har rett til å rå over avdødes eiendeler og til å forplikte boet (arveloven § 118). Det er derfor disse som signerer oppdragsavtalen med megleren. Står tre arvinger på attesten, signerer alle tre.
Megleren vil be om å se skifteattesten før avtalen signeres. Den samme attesten brukes når skjøtet fra dødsboet skal tinglyses, fordi det er den som viser hvem som kan forplikte boet.
Alle arvingene må være enige om salget
Selv om bare noen av arvingene har fått skifteattesten, krever beslutninger under skiftet enighet mellom arvingene (arveloven § 120). Å selge boligen er en slik beslutning. Hver arving kan kreve at eiendeler som ingen overtar, blir solgt (arveloven § 104).
Arvingene kan gi én eller noen av seg myndighet til å ta beslutninger som er bindende for alle (arveloven § 120). En arving med ukjent adresse, eller som ikke svarer på henvendelser om skiftet, omfattes ikke av kravet om enighet.
Iselin og brødrene ble enige om at attesten skulle utstedes til henne alene. Det sparte dem for tre signaturer på hvert dokument. Brødrene ga også skriftlig beskjed om at de var enige i salget og prisantydningen.
Fullmakt når arvingene bor spredt
Står flere på skifteattesten, kan de gi én av seg eller en annen person fullmakt til å signere. Megleren kan ikke binde boet overfor en kjøper uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6), så fullmakten må komme fra arvingene, ikke fra megleren.
Fullmakten bør være skriftlig og si presist hva den gjelder: å signere oppdragsavtale, akseptere bud innenfor en ramme, signere kjøpekontrakt og skjøte. Avklar med megleren på forhånd hvilken form megleren godtar.
En elektronisk signert oppdragsavtale kan være like gyldig som en på papir. Arvinger som bor langt unna, kan ofte signere med elektronisk ID der de er.
Uskifte: den gjenlevende signerer alene
Har den gjenlevende ektefellen overtatt boet uskiftet, er det ikke noe dødsbo som skal skiftes. Den gjenlevende ektefellen rår i levende live som eier over alt som hører til uskifteformuen, med de unntakene som følger av lov, testament eller avtale (arveloven § 22). Hun kan derfor selge boligen og signere avtalen med megleren alene.
Det gjelder salg til markedspris. Gaver og gavesalg som står i misforhold til formuen, krever samtykke fra arvingene (arveloven § 23), men et vanlig salg gjennom megler til markedspris er ikke en gave.
Samboere kan i noen tilfeller også sitte i uskifte, og da gjelder tilsvarende regler om råderett (arveloven § 37).
Offentlig skifte: bostyreren tar over
Ved offentlig skifte gjennomføres skiftet av tingretten eller en bostyrer retten oppnevner. Bostyreren har samme kompetanse som tingretten ved gjennomføringen av skiftet (arveloven § 150). Det er da bostyreren som inngår avtalen med megleren og signerer salget.
Arvingene har rett til å uttale seg, men de signerer ikke selv. Hver arving kan kreve offentlig skifte (arveloven § 127), og det skjer gjerne når arvingene ikke blir enige.
Hva megleren trenger fra dere
Før oppdragsavtalen signeres, vil megleren normalt be om
- skifteattesten, uskifteattesten eller oppnevnelsen av bostyrer,
- eventuelle fullmakter,
- opplysninger om lån med pant i boligen, slik at de kan innfris ved oppgjøret.
Oppdragsavtalen skal opplyse om vederlaget, utleggene og et samlet kostnadsoverslag (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Kostnadene dekkes av dødsboet, fordi det er boet som er oppdragsgiver. Hvordan pengene fordeles etter salget, er et spørsmål om skiftet, ikke om meglerens oppdrag.
Mer om hvordan salget skjer i praksis, står i selge bolig steg for steg. Selger dere en hytte som flere arvinger skal eie videre eller selge sammen, se selge hytte i sameie med søsken.
Kort oppsummert
- Ved privat skifte signerer de som har fått skifteattesten, avtalen med megleren for dødsboet.
- Alle arvingene må være enige om salget, men de kan gi én eller noen myndighet til å beslutte.
- Arvingene kan få skifteattesten utstedt til én av seg, eller gi skriftlig fullmakt.
- Har ektefellen overtatt boet uskiftet, signerer hun alene.
- Ved offentlig skifte er det bostyreren som inngår avtalen med megleren.