Lånet er større enn salgssummen: kan du selge likevel?
Ja, du kan selge bolig med restgjeld som er større enn salgssummen, men banken må gå med på å slette pantet selv om lånet ikke blir betalt fullt ut av kjøpesummen. Det skjer bare hvis du dekker mellomlegget med egne penger eller banken godtar å gjøre resten om til et nytt lån uten pant i boligen. Dette må være avklart før du aksepterer et bud. Ellers kan du ende med å ha solgt en bolig du ikke kan levere fri for heftelser.
Gry kjøpte leilighet på toppen av markedet og har siden fått vite at den er verdt mindre enn hun skylder. Lånet er 3 300 000 kroner, og megleren mener leiligheten vil bli solgt for rundt 3 050 000. Hun må flytte av jobbgrunner og lurer på om hun i det hele tatt kan selge.
Du kan selge, men banken må slette pantet
Ingen regel forbyr deg å selge en bolig med pant som er større enn verdien. Problemet er pantet. Banken har pant i boligen for hele lånet, og pantet står i grunnboken. Kjøperen vil ha boligen fri for ditt pant, og kjøperens bank vil ha sitt eget pant med første prioritet.
Banken sletter normalt pantet når lånet er betalt i sin helhet. Hvis kjøpesummen ikke dekker lånet, må banken godta å slette pantet likevel. Det gjør banken bare når den er trygg på at resten blir betalt.
Når du selger med megler, innhenter megleren et innfrielsesbeløp fra banken og ber om bekreftelse på at pantet vil bli slettet når beløpet er betalt. Megleren betaler lånet ut av kjøpesummen etter at kjøperen har fått rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Hvordan dette går for seg i et vanlig salg, står i pant og lån ved salget.
Selge bolig med restgjeld: tre måter å dekke mellomlegget
Det første alternativet er at du dekker mellomlegget med egne penger. Har du sparepenger, kan du betale dem inn til megleren før oppgjøret. Da får banken hele innfrielsesbeløpet, og pantet blir slettet som vanlig.
Det andre alternativet er at banken gjør restgjelden om til et nytt lån. Lånet blir da usikret (uten pant i bolig), eller sikret med pant i noe annet, for eksempel en ny bolig du skal kjøpe eller en bolig noen andre eier og stiller som sikkerhet. Et usikret lån har som regel høyere rente og kortere nedbetalingstid. Banken vurderer om du har betjeningsevne.
Det tredje alternativet er å flytte pantet. Kjøper du en ny bolig samtidig, kan banken flytte lånet over dit. Da må den nye boligen ha nok verdi til å dekke både det nye kjøpet og restgjelden fra den gamle. Rekkefølgen på salg og kjøp har mye å si for risikoen, se selge først eller kjøpe først.
Regneeksempel med meglerkostnader
Gry sitt regnestykke ser slik ut. Hun selger for 3 050 000 kroner. Lånet med påløpte renter er 3 310 000 kroner. Meglerkostnadene er 80 000 kroner.
Mangler hun: 3 310 000 + 80 000 − 3 050 000 = 340 000 kroner.
Hun må altså skaffe 340 000 kroner, eller få banken til å gjøre det om til et nytt lån. Glem ikke meglerkostnadene. De skal betales i tillegg, og megleren kan ikke trekke vederlaget fra kjøpesummen uten ditt samtykke etter at handelen har kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4).
Avklar med banken før du aksepterer et bud
Når du har akseptert et bud, er du bundet. Kan du ikke levere boligen fri for pant, har du misligholdt avtalen. Har en tredjeperson panterett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, med mindre det følger av avtalen at kjøperen skal overta med heftelsen (avhendingslova § 4-17). Kjøperen kan da kreve prisavslag, heving eller erstatning.
Derfor bør du snakke med banken så tidlig som mulig, helst før du signerer oppdragsavtalen med megleren. Be om en skriftlig bekreftelse på hvordan restgjelden skal håndteres og at pantet vil bli slettet ved salg. Gi bekreftelsen til megleren.
Megleren skal gi både deg og kjøperen råd og opplysninger som betyr noe for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Si fra om situasjonen med en gang, så megleren kan innhente riktige opplysninger fra banken og planlegge oppgjøret.
Når banken sier nei
Banken kan nekte å slette pantet uten full innfrielse. Da står du igjen med noen få valg: vente til prisene stiger eller lånet er nedbetalt, leie ut boligen i mellomtiden, eller skaffe kapital på annen måte. Leie ut kan gi inntekt som dekker renter og avdrag, men kan kreve samtykke fra borettslag eller sameie.
Er du i en vanskelig økonomisk situasjon, kan Nav gi gratis økonomisk rådgivning og hjelpe deg å få oversikt.
Gry fikk banken med på å gjøre 340 000 kroner om til et usikret lån over fem år. Hun aksepterte et bud på 3 050 000 kroner og fikk pantet slettet ved oppgjøret.
Kort oppsummert
- Du kan selge bolig med restgjeld større enn salgssummen, men banken må godta å slette pantet.
- Mellomlegget kan dekkes med egne penger, et nytt usikret lån eller pant i en annen bolig.
- Husk at meglerkostnadene også skal dekkes.
- Avklar med banken skriftlig før du aksepterer et bud, ellers risikerer du å ikke kunne levere boligen fri for pant.