Nabotvist om trær og lys ble ikke nevnt

Når en tvist med naboen om trær skulle vært nevnt

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysning om noe selgeren kjente eller burde kjenne til, du hadde grunn til å regne med å få vite det, og det virket inn på avtalen. En pågående strid om trær, lys eller utsikt kan passe inn.

Hva som teller, er om striden var konkret. Hadde selgeren fått brev fra naboen med krav om å felle trær, hadde partene vært i møte, eller lå saken hos kommunen, er det tydelig at han kjente til den. Har det derimot bare vært misnøye på gjerdet, eller en muntlig kommentar over hekken, blir det vanskeligere å vise at selgeren oppfattet det som en tvist.

Spørsmålet om lys avhenger av hvor mye lys som er tatt. Er det tale om skygge i noen timer om vinteren, er det noe det er vanlig å tåle. Er stua mørk fra klokka tolv hele året, er det noe annet. Forholdet må ha en faktisk og reell virkning på eiendommen din. Rent subjektivt ubehag er ikke nok.

Hva grannelova sier om trær og hekker

Grannelova § 3 sier at en eier ikke må ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen nærmere naboens hus, hage, tun eller dyrket jord enn en tredjedel av trehøyden. Unntaket er hvis trærne har betydning for eieren eller for naturmangfoldet. Hekker lavere enn to meter er ikke ulovlige etter denne regelen.

Et tre på 15 meter må altså stå minst fem meter fra naboens hage, hvis det er til skade eller særlig ulempe. Regelen gir naboen et krav mot treeieren. Den sier ikke at kjøperen kan kreve noe av selgeren.

Den som vil sette i gang tiltak som kan være til ulempe for naboen, skal dessuten varsle i rimelig tid på forhånd. Det gjelder også planting og graving. Har selgeren fått varsel om at naboen vil plante høyt eller felle noe, er det noe han kjente til. Reglene om avstand mellom trær og nabogrense finner du også i reglene om trær mot naboen.

Hva selgeren kjente til, og hva du selv kunne se

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til eller burde kjent til da du kjøpte. Høye trær og skygge fra naboen er som regel synlige på visning, særlig hvis du besøker stedet på dagtid. Hva som går tydelig fram av salgsdokumentene, regnes også som kjent. Selgerens egen plikt til å opplyse består likevel, og den gjelder skjulte forhold, som et brev eller en tvist du ikke kunne se.

Sjekk tinglyste rettigheter og salgsoppgaven. Spør megleren skriftlig før du byr om det finnes kjente tvister med naboene. Svaret er et bevis hvis du senere må hevde at du ikke fikk vite.

Etter overtakelsen bør du snakke med naboen og spørre hvem som har hatt kontakt med selgeren. Ofte er det nettopp naboen som kan fortelle når han først sa fra, og om selgeren svarte. Be gjerne om det skriftlig, så du har noe å vise til.

Slik gikk det for Sølvi

Sølvi kjøpte en enebolig med hage mot sør og overtok i september. I november sto hekken hos naboen i hele hagelengden og tok mye lys. En nabo sa at selgeren hadde hatt brev om saken. Sølvi fant brevet i en gammel konvolutt i kjelleren.

Brevet gjaldt en hekk på 1,8 meter og et krav om at selgeren skulle klippe sin egen. Sølvi skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte at hekken var lavere enn to meter og dermed ikke ulovlig, og at brevet gjaldt hans egen hekk og ikke naboens skygge. Dette stemte. Kravet falt, fordi det ikke var noen konflikt som rammet lyset i hagen hennes, og hekken var innenfor det loven tillater.

Krav, kostnader og videre fremgangsmåte

Hvis selgeren kjente til en konkret og alvorlig tvist, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Har du rettshjelpsforsikring, kan dekker forsikringen min advokat i en nabotvist svare på om utgiftene dine dekkes.

Reglene om frister og krav mot selgeren er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Spørsmålet om selgerens konflikter med naboen er utdypet i selger var i konflikt med naboen.

Kort oppsummert

• En tvist med naboen om trær og lys er bare en mangel hvis selgeren kjente til en konkret konflikt du ikke ble fortalt om.
• Grannelova gir naboen krav om avstand til trær, men gir ikke kjøperen krav mot selgeren.
• Hekker lavere enn to meter er ikke ulovlige etter avstandsregelen, og skygge alene er sjelden en mangel.
• Brev fra naboen og tidligere kontakt mellom selger og nabo viser hva selgeren visste.