Kan naboene stoppe Airbnb-gjester som bråker i oppgangen?

Hva som er lovlig utleie

Det er lovlig å leie ut hele borettslagsleiligheten til gjester i begrenset tid. Etter borettslagsloven § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Det trengs ingen godkjenning fra styret for dette.

Gjester som bor kort, for eksempel via en utleieplattform, er brukere i lovens forstand mens de er der. Reglene i § 5-4 gir derimot ingen rett til å la gjestene forstyrre.

Naboene har ikke selv noe sanksjonsmiddel

Borettslagsloven gir laget, ikke den enkelte nabo, rett til å reagere mot mislighold. Naboen kan derfor ikke kreve at gjestene flytter. Hun kan klage til styret og dokumentere det som skjer: tidspunkt, hva som skjedde og hvem som var til stede.

Bruk skriftlige klager. Én klage sier lite, men flere naboer som beskriver det samme over tid, gir styret noe konkret å handle på.

Hva styret kan kreve av andelseieren

Paragraf 5-11 første ledd sier at andelseieren skal fare fint med boligen og fellesarealene, og at bruken ikke på urimelig eller unødvendig vis må være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Dette gjelder også når det er gjestene som skaper ulempen. Etter § 5-8 første ledd er andelseierens plikter overfor laget uendret selv om bruken er overlatt til andre.

Styret kan derfor skrive til andelseieren, påpeke bruddet og kreve at det stopper. Andelseieren må sørge for at gjestene kjenner til husordensreglene, for eksempel ved å legge dem ved bestillingen eller henge dem opp i leiligheten.

Når det blir alvorlig

Noen ganger holder ikke en advarsel. Er gjestene til alvorlig plage eller sjenanse for andre i eiendommen, eller er det fare for ødeleggelse av eiendommen, kan laget kreve fravikelse av dem, jf. § 5-9 andre ledd. Dette går via tingretten. Korte opphold gjør i praksis at denne veien sjelden er hensiktsmessig, men gjentatte episoder fra den samme leiligheten kan få følger for andelseieren.

Fortsetter andelseieren å misligholde pliktene sine vesentlig trass i skriftlig advarsel, kan laget etter § 5-22 pålegge ham å selge andelen. Fristen for å selge skal ikke være kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.

Over 30 døgn gjelder andre regler

Leier andelseieren ut oftere eller lenger enn 30 døgn i året, trenger han styrets godkjenning etter §§ 5-5 eller 5-6, og vilkårene der må være oppfylt. Utleie utover det uten godkjenning er et brudd på loven, uavhengig av om gjestene bråker. Det kan igjen gi grunnlag for pålegg om å flytte etter § 5-9 første ledd.

Telling av døgn kan by på tvil. Styret bør be andelseieren dokumentere utleien, for eksempel med en oversikt over bookinger.

Dokumentasjon naboene bør samle

Styret kan ikke handle uten noe å bygge på. Naboer som vil få stoppet bråket, bør notere dato, klokkeslett og hva som skjedde hver gang, og helst skrive det ned samme dag. Er det flere naboer som opplever det samme, bør hver av dem sende sin egen skriftlige klage til styret.

Bilder av søppel i fellesarealer, ødelagte dører eller andre skader kan gjøre saken tydeligere. Det samme gjelder opplysninger om at inngangsdøren står åpen om natten eller at ukjente personer slipper inn.

Det er andelseieren som er part overfor laget, så styret retter henvendelsen dit. Vil naboene vite hvem som leier ut, kan de spørre styret. Er det snakk om trusler eller vold, er det politiet saken hører hjemme hos, ikke styret.

Kort oppsummert

• Utleie av hele boligen i inntil 30 døgn i året er lovlig i borettslag uten godkjenning.
• Naboene kan ikke stoppe gjestene selv, men kan klage til styret.
• Gjester som bråker, er et brudd på andelseierens plikter etter § 5-11.
• Laget kan i alvorlige tilfeller kreve fravikelse og i ytterste fall pålegge salg av andelen.
• Dokumenter bråket skriftlig, og få flere naboer til å gjøre det samme.