Regelen: hva styret faktisk har hjemmel til

I sameier følger dagsgrensene direkte av eierseksjonsloven § 24. Som seksjonseier har du en lovfestet rett til å korttidsleie ut hele boligseksjonen din i opptil 90 sammenhengende døgn i året uten å måtte spørre styret om lov først, forutsatt at hvert enkelt opphold er under 30 sammenhengende døgn – det er nettopp det som gjør det til korttidsutleie i lovens forstand. Årsmøtet kan endre denne grensen, men bare innenfor et spenn på 60 til 120 døgn, og bare med tilslutning fra minst to tredjedeler av de stemmeberettigede.

I borettslag er situasjonen strengere og mindre fleksibel: grensen ligger fast på 30 døgn i året, og verken styret eller generalforsamlingen kan vedta å heve denne grensen slik årsmøtet kan i et sameie.

Det er viktig å være klar over at disse dagsgrensene gjelder for deg som eier av boligen. Er du selv leietaker og ønsker å fremleie boligen du leier på korttidsbasis, er det ikke disse grensene som gjelder for deg, men husleielovens regler om fremleie, som normalt krever samtykke fra din egen utleier uavhengig av hvor mange døgn det er snakk om.

Leier du ut kun et rom i boligen din mens du selv fortsatt bor der, gjelder ingen av disse dagsgrensene. Det er full frihet med hensyn til antall døgn, både i sameie og borettslag, fordi denne typen utleie ikke omfattes av bestemmelsen om utleie av hele boligseksjonen.

Vurderingen: hva styret kan og ikke kan gjøre

Styret kan ikke innføre et generelt forbud mot korttidsutleie som går lenger enn det loven og eventuelt et gyldig årsmøtevedtak tillater. Et styrevedtak som forsøker å forby all korttidsutleie uavhengig av dagsgrensene, går utover det styret har myndighet til alene.

Det styret derimot kan gjøre, er å håndheve de grensene som faktisk gjelder. Har du leid ut hele seksjonen din i mer enn 90 døgn i et sameie uten et gyldig årsmøtevedtak som utvider grensen, eller mer enn 30 døgn i et borettslag, kan styret reagere og be deg stanse utleien inntil neste år.

Styret kan også reagere på ordensforstyrrelser uavhengig av dagsgrensene. Skaper korttidsgjestene støy, bruker fellesarealer på en måte som sjenerer naboer, eller opptrer på en måte som bryter husordensreglene, er dette noe styret kan gripe fatt i som et ordinært brudd på boplikter og ordensregler – helt uavhengig av om du fortsatt er innenfor dagsgrensen din.

Videre kan styret be om dokumentasjon dersom det er mistanke om at grensene brytes, og i gjentatte eller alvorlige tilfeller kan brudd på ordensreglene eller dagsgrensene i ytterste konsekvens få konsekvenser for boretten, på samme måte som andre alvorlige mislighold kan ha. Styret kan også synliggjøre reglene i egne rundskriv eller på årsmøtet, slik at alle seksjonseiere kjenner grensene og forventningene før noen begynner å leie ut.

Eksempelet: Håvard og de 40 ekstra døgnene

Håvard eide en leilighet i et sameie og leide den ut på korttidsbasis når han selv var på hytta i helgene og i lengre perioder om sommeren. Mot slutten av året oppdaget styret, etter en henvendelse fra en nabo som lurte på hvem som stadig kom og gikk, at Håvard hadde leid ut leiligheten i rundt 130 døgn det året – godt over den lovbestemte grensen på 90 døgn, og årsmøtet i sameiet hadde ikke vedtatt noen utvidelse.

Styret tok kontakt med Håvard og viste til dagsgrensen i eierseksjonsloven, og ba ham legge frem en oversikt over utleiedøgnene sine. Håvard erkjente at han hadde mistet oversikten og gikk med på å stanse videre utleie for resten av året. Han undersøkte samtidig om det var interesse blant naboene for å ta opp en utvidelse av grensen på neste årsmøte, siden han visste at flere andre i sameiet også drev korttidsutleie og kunne tenke seg mer rom å bevege seg innenfor.

Slik går du frem i praksis

Før løpende oversikt over hvor mange døgn du faktisk har leid ut boligen din i løpet av året, slik at du ikke mister oversikten slik Håvard gjorde. En enkel liste eller kalender er nok til å holde styr på det.

Sjekk om sameiet ditt har vedtatt en egen dagsgrense på årsmøtet som avviker fra lovens utgangspunkt på 90 døgn, og innrett deg etter den grensen som faktisk gjelder hos dere, ikke bare lovens standardregel.

Bor du i et borettslag, husk at 30-døgnsgrensen er fast og ikke kan økes, uansett hva du eventuelt får høre fra andre andelseiere som kanskje har misforstått regelverket.

Ønsker du mer rom til korttidsutleie enn dagens grense gir i sameiet ditt, er veien fremover å foreslå saken til årsmøtet og samle støtte blant de andre seksjonseierne til et vedtak med to tredjedels flertall. Snakk gjerne med naboer som også leier ut, siden dere da har en felles interesse i å fremme forslaget sammen.

Kort oppsummert

  • I sameier kan du korttidsleie ut hele seksjonen i opptil 90 døgn i året uten styrets samtykke.
  • Årsmøtet kan med to tredjedels flertall justere grensen til mellom 60 og 120 døgn.
  • I borettslag er grensen fast på 30 døgn og kan ikke heves.
  • Romutleie mens du selv bor i boligen har ingen dagsgrense, verken i sameie eller borettslag.
  • Styret kan håndheve dagsgrensene og reagere på ordensforstyrrelser, men ikke forby korttidsutleie helt.