Naboen samler søppel i leiligheten. Kan styret gripe inn?
Ja, styret kan gripe inn når søppel i en bolig gir lukt, skadedyr eller brannfare for de andre i bygget. Eieren plikter å holde boligen i forsvarlig stand og bruke den uten urimelig ulempe for naboene. Styret bør starte med dialog og skriftlig henstilling. Fortsetter forholdet til tross for skriftlig advarsel, kan laget eller sameiet pålegge salg, og ved fare eller alvorlig plage kan det kreve fravikelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av den som bor der
En andelseier i borettslag skal holde boligen i forsvarlig stand (borettslagsloven § 5-12). Han skal også bruke bolig og fellesarealer slik at det ikke på urimelig eller unødvendig vis er til skade eller ulempe for andre (§ 5-11). I sameie sier eierseksjonsloven § 32 at seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige slipper ulemper.
Å ha mange ting i boligen er ikke i seg selv ulovlig. Det som teller, er virkningen på andre: lukt som trenger inn i trapperommet, eller skadedyr og papir som sprer seg og gjør en brann farligere.
Når naboen samler søppel i leiligheten, begynner styret med en samtale
Det første styret bør gjøre, er å ta kontakt. Mange som samler mye, har det vanskelig av helsemessige eller personlige grunner, og et brev som kommer uten forvarsel kan gjøre ting verre. Et rolig møte, gjerne med en pårørende til stede, gir ofte mer enn et pålegg.
Styret bør skrive ned hva som er observert, for eksempel lukt eller skadedyr, og når. Notatene, bilder tatt fra trapperom og fellesareal og meldinger fra naboer kan senere vise at forholdet har vart over tid. Uten slik dokumentasjon blir det vanskelig å vise at misligholdet er vesentlig. Kommer det en skriftlig henstilling, bør den beskrive konkret hva som må endres og gi en rimelig frist. Husk at styret ikke har en generell rett til å gå inn i boligen. Laget har rett til adgang for å vedlikeholde felles rør og ledninger som går gjennom boligen (§ 5-17 tredje ledd), og sameiet har en tilsvarende rett etter eierseksjonsloven § 33.
Har naboen skadedyr, finnes det et eget regelverk om hvem som skal betale for bekjempelsen. Se hvem som har ansvar for skadedyr i borettslaget.
Skriftlig advarsel og pålegg om salg
Hjelper ikke dialogen, kan laget gå videre. Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for advarsel, kan laget pålegge ham å selge andelen (§ 5-22). Advarselen skal være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. Selve pålegget skal også være skriftlig, og fristen skal ikke være kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.
I sameie gjelder det samme i hovedsak, men fristen i pålegget er minst seks måneder (eierseksjonsloven § 38). Etter fristen kan boligen kreves solgt gjennom namsmyndighetene.
Ordet vesentlig setter grensen. Rot som bare er stygt å se på, er sjelden nok. Lukt, skadedyr og brannfare som rammer naboene over tid, kommer nærmere.
Fravikelse når faren er akutt
Er oppførselen slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller til alvorlig plage eller sjenanse for andre, kan laget kreve fravikelse, altså at beboeren må flytte ut (§ 5-23). I sameie står det samme i § 39. Kravet settes fram for tingretten, og det kan komme tidligst samtidig med pålegget om salg.
Her trengs det ikke en egen advarsel først. Terskelen er likevel høy, og blir det reist innvendinger som ikke er klart grunnløse, behandles saken i en vanlig rettssak i stedet for en forenklet fravikelse.
Torbjørn i andre etasje
Torbjørn bor i et borettslag og har samlet aviser og kasser i leiligheten i flere år. Naboen under, Leyla, melder om lukt og om mus i kjelleren. Styret snakker med Torbjørn 1. mars og gir en skriftlig henstilling med frist til 1. mai.
Ved fristen er ikke noe gjort. Styret sender 15. mai en skriftlig advarsel som sier at vesentlig mislighold kan gi grunnlag for pålegg om salg. Et rørleggerfirma, som skal skifte felles stigerør, har kommet inn og bekrefter at gulvet er dekket av papir og søppel.
Torbjørn gjør lite, og styret gir skriftlig pålegg 10. juni. Fristen kan ikke være kortere enn tre måneder, så han får til 10. september til å selge eller rydde. Fristen er også en siste mulighet til å gjøre noe med forholdene før laget kan gå videre.
Hensyn til den det gjelder
Mange som samler mye søppel, trenger hjelp mer enn en sanksjon. Styret kan gjerne gi beskjed til pårørende eller kommunen, og la andelseieren få vite hva som kan gjøres. Dette står ikke i loven, men det kan gjøre at saken løser seg før den blir en tvangssak.
Styret skal behandle andelseieren som alle andre, og må ikke gå videre med kraftigere tiltak før det er dokumentert at forholdene er vesentlige.
Kort oppsummert
- Styret kan gripe inn når søppel i boligen gir lukt, skadedyr eller brannfare for de andre.
- Eieren plikter å holde boligen i forsvarlig stand og bruke den uten urimelig ulempe for andre.
- Pålegg om salg krever vesentlig mislighold og skriftlig advarsel, og fristen er minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
- Fravikelse kan kreves ved fare for forringelse eller alvorlig plage, og saken går til tingretten.
- Dialog og skriftlig dokumentasjon er det første trinnet, og løser de fleste saker som gjelder naboen som samler søppel i leiligheten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.