Mislighold i et eierseksjonssameie er at en seksjonseier bryter pliktene sine etter eierseksjonsloven, vedtektene eller ordensreglene på en måte som rammer sameiet eller de andre beboerne. De vanligste eksemplene er manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikehold som skader andre seksjoner, bruk av seksjonen i strid med formålet, sjenerende adferd og byggetiltak uten nødvendig samtykke. Ikke alt naboene irriterer seg over er mislighold i lovens forstand — det må være brudd på en plikt seksjonseieren faktisk har.

Hvor kommer pliktene fra?

En seksjonseiers plikter har tre kilder. Først eierseksjonsloven selv, som blant annet sier at bruksenheten og fellesarealene ikke må brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (eierseksjonsloven § 25), at seksjonseieren skal vedlikeholde sin egen bruksenhet (§ 32), og at hver seksjonseier skal betale sin del av felleskostnadene (§ 29). Deretter vedtektene, som kan inneholde alt fra regler om parkering til krav om styresamtykke ved ombygging. Og til slutt ordensreglene, som konkretiserer hverdagslivet: ro-tider, bruk av fellesvaskeri, grilling på balkong og lignende. Brudd på hvilken som helst av disse kildene kan være mislighold — men alvoret varierer enormt.

Betalingsmislighold: den vanligste varianten

Den klart hyppigste formen for mislighold er at noen slutter å betale felleskostnadene. Felleskostnadene finansierer forsikring, vedlikehold av bygningen, drift og ofte nedbetaling av felles lån, og fordeles som hovedregel etter sameiebrøken (§ 29). Når én eier ikke betaler, må i praksis alle de andre dekke opp. Derfor slår loven hardt ned på betalingsmislighold: sameiet har lovbestemt panterett i seksjonen for ubetalte felleskostnader opptil et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp, og kan i ytterste konsekvens kreve seksjonen tvangssolgt gjennom denne panteretten. Ubetalte felleskostnader er også et av de typiske grunnlagene for pålegg om salg ved vesentlig mislighold.

Forsømt vedlikehold som rammer andre

Seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre (§ 32). Klassikeren er våtrommet: en membran fra åttitallet som aldri er utbedret, en lekkasje som siver ned i naboens tak, en vannlåsdrypp ingen gadd å fikse. Lar du boligen forfalle slik at fukt, råte eller skadedyr sprer seg til bygningen eller naboseksjoner, er det mislighold — og det kan i tillegg utløse erstatningsansvar for skadene som oppstår.

Bruk i strid med formålet og ulovlig utleie

En boligseksjon skal brukes til bolig, en næringsseksjon til næring. Driver du butikk, verksted eller intensiv serveringsvirksomhet fra en boligseksjon, bruker du seksjonen i strid med formålet. Det samme gjelder korttidsutleie ut over lovens grense: eierseksjonsloven § 24 setter et tak på 90 døgn korttidsutleie i året for boligseksjoner (vedtektene kan justere grensen noe). En seksjonseier som i praksis driver hotell via en utleieplattform, misligholder pliktene sine selv om hver enkelt gjest er stille som en mus.

Sjenerende adferd

Støy, trusler, sjikane, forsøpling av fellesarealer og annen plagsom oppførsel kan være mislighold når det går ut over det naboene må tåle. Her går det en viktig grense: vanlige boliglyder — barneføtter, middagsselskap i ny og ne, en dusj klokken seks om morgenen — er en del av livet i et sameie og må aksepteres. Det er den urimelige eller unødvendige ulempen loven rammer: nattlige fester i ukedagene, høylytt krangling som skremmer naboer, aggressiv opptreden i oppgangen.

Ulovlige byggetiltak

Ombygging som berører bærende konstruksjoner, fasade, fellesarealer eller felles rør og ledninger krever normalt samtykke fra styret eller årsmøtet. Setter du opp en terrasse på fellesarealet, river en bærevegg eller flytter våtrom uten å spørre, er det mislighold — i tillegg til at tiltaket kan kreves tilbakeført for din regning.

Eksempel: Jonas eier en seksjon i et sameie i Drammen. Han har sluttet å betale felleskostnadene «i protest» mot et styrevedtak han er uenig i, og har samtidig latt en kjent lekkasje fra badet stå i over et år, slik at naboen under har fått fuktskader i taket. Begge deler er mislighold: betalingsplikten gjelder selv om man er uenig med styret, og vedlikeholdsplikten gjelder uavhengig av økonomisk krangel. Til sammen begynner dette å nærme seg det loven kaller vesentlig mislighold — terskelen der styret kan kreve seksjonen solgt.

Vanlig mislighold eller vesentlig mislighold?

Loven skiller mellom mislighold og vesentlig mislighold. Skillet er avgjørende: Vanlig mislighold møtes med purringer, klager, pålegg om retting og advarsler. Vesentlig mislighold — grove eller gjentatte brudd over tid — åpner for de tyngste virkemidlene: pålegg om salg av seksjonen etter eierseksjonsloven § 38, og i ekstreme tilfeller fravikelse (utkastelse) etter § 39. En enkeltstående forsinket betaling eller én høylytt bursdagsfest kommer aldri dit. Et årelangt mønster av ubetalte krav, ignorerte advarsler og naboer som ikke tør bruke oppgangen, kan gjøre det. Disse reaksjonene er tema for egne artikler: se «Hva er pålegg om salg av seksjonen?» og «Kan en seksjonseier bli kastet ut av sameiet?».

Hva er ikke mislighold?

At naboens blomsterkasser er stygge, at barna sykler i gården, eller at du er uenig i fjorårets vedtak om fasadefarge, er ikke mislighold — det er friksjonen som følger med å eie bolig sammen med andre. Uenighet om tolkning av vedtekter eller misnøye med styret hører hjemme i årsmøtet og dialogen, ikke i en misligholdssak. Misligholdssporet er reservert for reelle pliktbrudd. Er du usikker på hvilken kategori konflikten din havner i, er det ofte der en times juridisk rådgivning gir mest igjen for pengene: en advokat kan raskt fortelle deg om du står overfor et pliktbrudd som kan forfølges, eller en nabokrangel som må løses med andre midler.