Megleren svarer ikke: hva kan du gjøre som selger?
Når megleren ikke svarer, kan du først gå til den som har fagansvaret i meglerforetaket, og deretter si opp oppdraget uten varsel. Megleren skal opptre etter god meglerskikk og gi deg råd og opplysninger av betydning for handelen, og i budrunden skal du holdes skriftlig orientert om budene. En megler svarer ikke alltid samme dag, men en megler som lar viktige henvendelser ligge over tid, kan bryte disse pliktene. Et slikt pliktbrudd kan gi grunnlag for å kreve vederlaget satt ned.
Omar hadde leiligheten ute og fikk vite fra en venn at en interessent hadde lagt inn bud. Han hadde selv ikke hørt noe. Han sendte e-post og ringte megleren to ganger samme dag uten svar. Neste morgen var budets akseptfrist ute. Han lurte på hva han kunne gjøre, både der og da og etterpå.
Hva megleren skylder deg av svar og oppfølging
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av den (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Loven sier ikke hvor mange timer megleren har på seg til å svare, men en megler som ikke er tilgjengelig når du trenger råd, oppfyller ikke rådgivningsplikten.
Pliktene er strengest i budrunden. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden (eiendomsmeglingsloven § 6-8, første ledd). Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere deg skriftlig om mottatte bud, med budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og bistå deg ved vurderingen av budene (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Et bud som ikke blir formidlet til deg før akseptfristen, er et klart brudd.
Megler svarer ikke: gå til den ansvarlige og fagansvarlige
Første steg er å finne ut hvem som har ansvaret. Oppdragsavtalen skal oppgi hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Det er den ansvarlige megleren som skal gi råd og holde budrunden (eiendomsmeglingsforskriften § 6-1, første ledd). Den du har kontakt med til daglig, kan være en medhjelper eller fullmektig.
Svarer ikke ansvarlig megler, kan du gå videre til fagansvarlig. Hvert meglerforetak skal ha en fagansvarlig person som skal sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk (eiendomsmeglingsloven § 2-9, andre ledd). Kontaktinformasjon står som regel på foretakets nettsider, eller du kan ringe sentralbordet. Skriv kort hva som har skjedd, når du tok kontakt og hva du trenger svar på.
Er megleren syk eller har sluttet, skal foretaket utpeke en ny ansvarlig megler, og du skal få skriftlig beskjed om skiftet (eiendomsmeglingsloven § 6-4, fjerde ledd). Det står mer om dette i megleren slutter eller blir syk.
Når et bud står og venter
Er det et bud med akseptfrist, er tiden knapp. Megleren kan ikke akseptere budet for deg uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Budet utløper altså hvis ingen svarer.
Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-8, andre ledd). Det er fordi megleren skal kontrollere finansieringen og sørge for at budrunden går riktig for seg. Får du ikke tak i megleren, er det tryggere å kontakte fagansvarlig eller en annen megler i samme foretak enn å gjøre avtale med kjøperen selv.
Du har rett til innsyn i budjournalen (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjuende ledd). Be om den hvis du mistenker at du ikke har fått vite om alle budene.
Si opp megleren uten varsel
Du kan si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Megleren har da krav på et rimelig vederlag for arbeid som er utført, og på dekning av utlegg etter avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Det gjelder også når du sier opp fordi megleren ikke svarer.
Før du sier opp, bør du vite hvem som har vært interessenter. Den første megleren kan ha krav på vederlag hvis boligen selges innen tre måneder til noen megleren forhandlet med, eller som ba om opplysninger (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Be om listen i oppsigelsen. Hele fremgangsmåten står i bytte eiendomsmegler.
Krav om nedsatt vederlag
Foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Spørsmålet er hvor alvorlig svikten var. Én dag uten svar på en generell henvendelse er neppe nok. Et bud som aldri ble formidlet, eller uker uten oppfølging i en aktiv salgsperiode, er mer alvorlig.
Har svikten ført til et tap, for eksempel fordi du mistet et bud som var høyere enn det du til slutt fikk, kan du også kreve erstatning. Tapet må kunne dokumenteres. Det er forklart i erstatning fra megleren.
Inntil saken er avklart, kan du holde tilbake den delen av vederlaget som trengs for å sikre kravet (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd). Ta vare på e-poster, SMS-er og logg over anrop. Det er dokumentasjonen du trenger hvis saken går til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Omar fikk tak i fagansvarlig samme kveld. Budet ble formidlet, og fristen ble forlenget etter avtale med budgiveren. Han krevde likevel et avslag i vederlaget for de manglende svarene og fikk det.
Kort oppsummert
- Megleren skal gi deg råd og opplysninger og orientere deg skriftlig om bud (eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, 6-8).
- Svarer ikke megleren, gå til ansvarlig megler og deretter til fagansvarlig i foretaket.
- Du kan si opp uten varsel, men betaler for utført arbeid og avtalte utlegg.
- Vesentlig svikt kan gi krav om nedsatt vederlag (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
- Dokumenter alle forsøk på å få kontakt.