Megleren har gjort en feil: kan du kreve erstatning som selger?

Erstatning fra megleren: tre vilkår må være oppfylt

Eiendomsmeglingsloven har ingen egen paragraf om meglerens erstatningsansvar. Kravet bygger på de alminnelige reglene om erstatning i kontraktsforhold. Tre vilkår må være oppfylt.

Det første er at megleren har gjort noe galt. Det kalles ansvarsgrunnlag. For en megler er det typisk at megleren har opptrådt uaktsomt, altså ikke gjort det en forsvarlig megler ville gjort. Målestokken er lovens krav og god meglerskikk.

Det andre er at du har et økonomisk tap. Ergrelse, tidsbruk og bekymring gir ikke rett til erstatning. Penger du har måttet betale eller har gått glipp av, gjør det.

Det tredje er at tapet skyldes feilen, og at det var en påregnelig følge av den. Hadde tapet oppstått uansett, har du ikke krav.

Hva megleren skal gjøre for deg

Pliktene står i eiendomsmeglingsloven kapittel 6. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd), og gi råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Megleren skal sørge for at kjøperen får opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få, og har en egen plikt til å innhente og kontrollere opplysninger (eiendomsmeglingsloven § 6-7, første ledd). Salgsoppgaven skal blant annet inneholde tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd).

I budrunden skal megleren kontrollere kjøperens finansiering før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd). Har megleren ikke gjort det, skal du som selger få skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan få å si. Ved gjennomføringen skal megleren sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen utbetales til deg (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd).

Typiske tap for selgeren

Det vanligste er at en feil i salgsoppgaven fører til et krav fra kjøperen mot deg. Uriktige opplysninger i annonse eller salgsprospekt kan gjøre at boligen har en mangel (avhendingslova § 3-8, første ledd). Kjøperen retter da kravet mot deg som selger, og du må betale prisavslaget. Har megleren skrevet feil på tross av riktige opplysninger fra deg, kan du kreve beløpet dekket av megleren. Hvordan kjøperens mangelskrav mot deg behandles, er et eget tema.

Andre eksempler er en kjøper som ikke betaler fordi finansieringen ikke var kontrollert, et høyere bud som aldri ble formidlet til deg, eller et oppgjør som ble feil. Tapet i eksemplet med budet er forskjellen mellom budet du ikke fikk vite om og prisen du fikk, men bare hvis det er sannsynlig at budgiveren hadde stått ved budet.

For Hilde er saken enkel å regne. Hun ga megleren riktige papirer. Megleren burde kontrollert opplysningen om parkering. Kjøperens prisavslag på 150 000 kroner er tapet hennes.

Nedsatt vederlag kommer i tillegg

Foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Dette kravet er uavhengig av om du har tapt penger. Det betyr at du kan kreve både erstatning for tapet og nedsatt vederlag for selve pliktbruddet.

Er regningen ikke betalt ennå, kan du holde tilbake så mye at det sikrer kravet ditt (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd). Det står mer om dette i holde tilbake honoraret.

Slik fremmer du kravet

Skriv til meglerforetaket og forklar hva som gikk galt, hvilken plikt du mener megleren brøt, og hvor stort tapet er. Legg ved dokumentasjon: salgsoppgaven, opplysningene du ga megleren, kjøperens krav og det du har betalt. Send kravet så snart du kjenner til tapet. Erstatningskrav kan foreldes, så ikke vent lenge.

Meglerforetaket skal ha stilt sikkerhet som dekker det ansvaret det kan pådra seg (eiendomsmeglingsloven § 2-7). Sikkerheten skal være minst 45 millioner kroner, og ansvaret per formidling per skadelidt kan ikke begrenses til mindre enn 15 millioner kroner (eiendomsmeglingsforskriften § 2-2). Du kan kreve dekning direkte fra den som har stilt sikkerheten, uten å gå til foretaket først (eiendomsmeglingsforskriften § 2-3, første ledd). Det er særlig nyttig hvis foretaket har gått konkurs eller ikke vil betale.

Blir dere ikke enige, kan du bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som foretaket skal være tilknyttet (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Uttalelsene er rådgivende. Saken kan også bringes inn for domstolene. Hvordan du klager mens salget pågår, står i klage på megleren før salget er ferdig.

Kort oppsummert

• Du kan kreve erstatning når megleren har brutt pliktene uaktsomt og du har et økonomisk tap av det.
• Kravet bygger på alminnelige erstatningsregler, mens nedsatt vederlag følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7.
• Det vanligste tapet er et prisavslag til kjøperen på grunn av feil megleren gjorde i salgsoppgaven.
• Du kan kreve dekning direkte fra foretakets sikkerhetsstiller.