Megleren burde sjekket byggesaken – har jeg krav mot megler?

Hva skal megleren opplyse om?

Megleren skal sørge for at du før handelen skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Salgsoppgaven skal blant annet omfatte grunnareal, bebyggelsens areal, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, adgang til utleie, offentlige avgifter og forholdet til endelige offentlige planer.

Megleren skal dessuten opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parter, og gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen (§ 6-3). Loven sier altså at megleren skal opplyse om ferdigattest, ikke at megleren skal gå gjennom hele byggesaken for å finne ulovligheter. Hvor mye megleren burde ha undersøkt utover det selgeren opplyste, avgjøres ut fra hva som var kjent eller lett å se i det konkrete tilfellet.

Slik gikk det for Lene

Lene kjøpte en enebolig med en påbygd kjellerstue. I salgsoppgaven stod det «ferdigattest foreligger» uten dato. Etter overtakelsen ba hun kommunen om dokumentene og fikk vite at ferdigattesten gjaldt den opprinnelige boligen, og at det ikke fantes noen søknad om påbygget. Kommunen sendte et forhåndsvarsel om pålegg.

Lene sendte krav til selgeren og til meglerforetaket. Megleren svarte at hun hadde lagt til grunn selgerens egenerklæring og ferdigattesten som stod i arkivet, og at hun ikke hadde noen grunn til å tro at påbygget manglet tillatelse. Lene pekte på at salgsoppgaven ga inntrykk av at hele boligen var godkjent og at kjellerstuen var regnet med i arealet. Meglerforetaket avviste ansvar, men selgeren dekket til slutt kostnaden ved å søke om godkjenning i etterkant. Lene lot meglerkravet ligge, fordi tapet var dekket av selgeren.

Når er megleren ansvarlig?

Et krav mot megleren er et erstatningskrav. Det forutsetter at megleren har brutt en plikt, for eksempel ved å gi uriktige opplysninger, ved å utelate en opplysning du hadde grunn til å regne med å få eller ved å ikke rette opp noe megleren burde ha oppdaget. Deretter må du vise at bruddet har gitt deg et tap.

Det vanligste er at megleren har gjengitt selgerens opplysninger. Da må det vurderes om megleren kunne eller burde sett at de ikke stemte. Var det for eksempel opplagt at et rom var bygget om, og megleren likevel skrev at alt var godkjent, står du sterkere. Var forholdet skjult og ikke lett å se, er det vanskeligere. Det er du som må sannsynliggjøre grunnlaget for ansvaret.

Krav mot selgeren og megleren samtidig

Mangelen i seg selv retter du mot selgeren. Etter avhendingslova er det en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke har fått en opplysning selgeren kjente til eller burde kjent til (§ 3-7), eller hvis en opplysning fra selgeren eller i markedsføringen på selgerens vegne ikke stemmer (§ 3-8). Selgeren svarer for direkte tap uten at han trenger å ha skyld, med mindre han beviser en hindring utenfor kontroll (§ 4-14).

Kravet mot megleren kommer i tillegg. Du kan ikke få dekket samme tap to ganger, men du kan reise begge krav og la det ene falle bort når det andre er oppfylt. Hvordan de to kravene virker sammen, står i artikkelen om krav mot takstmann og megler samtidig. Kravet mot selgeren settes normalt til kostnaden ved å få forholdet rettet (§ 4-12).

Frister for krav mot megler

Meldingsfristen mot selgeren er «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). For kravet mot megleren gjelder foreldelsesloven. Den alminnelige fristen er tre år, og fristen regnes fra den dagen misligholdet inntrer. Manglet du nødvendig kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde skaffet kunnskapen, men forlengelsen kan ikke bli mer enn ti år til sammen.

Hva som er «rimelig tid» eller hvor fristen starter i akkurat din sak, avgjøres konkret. Send derfor melding så raskt du kan når du oppdager forholdet, og skriv hva slags mangel det gjelder. Mer om fristen finner du i artikkelen om foreldelse av krav mot eiendomsmegler.

Slik bygger du kravet mot megleren

Samle salgsoppgaven, annonsen, tilstandsrapporten og all skriftlig kommunikasjon. Sjekk hva megleren skrev om ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, areal og bruksendringer. Be kommunen om byggesaksdokumentene, og sammenlign med det megleren opplyste. Ta med hvor forholdet stod i salgsoppgaven og hvor tydelig det var.

Leter du etter hvordan ulovlige tiltak generelt påvirker boligkjøpet, finner du mer i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad og i artikkelen om hva et tilbygg som ikke er byggemeldt kan medføre.

Kort oppsummert

• Du kan ha krav mot megler hvis megleren ikke ga byggesaksopplysninger du hadde grunn til å regne med å få.
• Megleren skal opplyse om blant annet ferdigattest, men er ikke pålagt å gjennomgå hele byggesaken.
• Kravet mot megler krever at megleren har brutt en plikt og at du kan vise et tap, og det er et eget spor ved siden av kravet mot selgeren.
• Krav mot megler om byggesaken foreldes etter tre år, med en tilleggsfrist på ett år hvis du manglet kunnskap.