Salgsoppgavens rolle
Salgsoppgaven er ment å samle alt det megleren har funnet av betydning for kjøpsbeslutningen på ett sted, skriftlig og systematisk. Nettopp fordi kjøpere i praksis baserer seg tungt på salgsoppgaven når de vurderer et kjøp, legger både domstoler og Reklamasjonsnemnda stor vekt på hva som faktisk står der. Dette gjør salgsoppgaven til et sentralt dokument også når man i ettertid skal vurdere om megleren har oppfylt sine plikter — feil eller mangler her rammer typisk flere budgivere samtidig, og kan derfor være en alvorlig sak for megleren å bli holdt ansvarlig for.
Meglers plikt til å kontrollere, ikke bare gjengi
En vanlig misforståelse er at megleren kun er et talerør for det selgeren forteller, og dermed ikke har noe selvstendig ansvar for riktigheten av opplysningene i salgsoppgaven. Dette stemmer ikke fullt ut. Megleren har en selvstendig plikt til å innhente og, så langt det er praktisk mulig, kontrollere opplysningene som tas inn i salgsoppgaven — særlig informasjon som er lett tilgjengelig fra offentlige kilder, som matrikkelopplysninger, grunnbok, reguleringsplaner og byggesaksarkiv. Har megleren for eksempel bare kopiert et gammelt arealtall fra en tidligere annonse uten å sjekke det opp mot takst eller offentlige registre, kan dette være uaktsomt dersom tallet viser seg å være feil.
Samtidig er det grenser for hvor mye megleren kan og skal kontrollere. Opplysninger som kun selgeren sitter på, og som ikke lar seg verifisere uten en teknisk undersøkelse megleren ikke har forutsetning for å gjennomføre, faller normalt utenfor det megleren kan klandres for dersom de viser seg å være feil. Ansvaret ligger dermed særlig der megleren enten hadde en reell mulighet til å oppdage feilen gjennom vanlig aktsomhet, eller der megleren satt på informasjon som avvek fra det som endte opp i salgsoppgaven.
Typiske feiltyper i salgsoppgaven
Noen feiltyper går igjen i saker om meglers ansvar for salgsoppgaven. Feil areal er en klassiker, gjerne fordi megleren har lagt til grunn et eldre eller uverifisert tall i stedet for å innhente en oppdatert måling. Feil eller manglende opplysninger om reguleringsforhold, som planer for utbygging i nærområdet, er en annen. Uriktige opplysninger om økonomiske forhold, som fellesgjeld, felleskostnader eller vedtak i et sameie eller borettslag, forekommer også, gjerne fordi megleren ikke har innhentet oppdatert informasjon fra forretningsfører. Til sist ser man saker der informasjon fra en tilstandsrapport eller takst rett og slett ikke har blitt tatt med i salgsoppgaven, selv om megleren hadde rapporten tilgjengelig.
Hva du må vise for å nå frem med et krav
Som ved andre erstatningskrav mot megler, må du kunne vise til at megleren har opptrådt uaktsomt — altså at en normalt aktsom megler ville ha oppdaget eller unngått feilen — at du har lidt et konkret økonomisk tap som følge av feilen, og at det er sammenheng mellom feilen og tapet. Har feilen i salgsoppgaven for eksempel ført til at du betalte mer for boligen enn den reelt var verdt, eller at du har hatt utgifter til å rette opp i et forhold som skulle vært opplyst om på forhånd, er dette tap som kan danne grunnlag for et krav. Det er som regel en fordel å kunne dokumentere hva salgsoppgaven faktisk sa, sammenlignet med hva som viste seg å være riktig, gjennom skriftlig materiale som takstrapporter, byggesaksdokumenter eller uttalelser fra sameiet.
Flere kjøpere kan være rammet av samme feil
Fordi salgsoppgaven sendes ut til alle interessenter i budrunden, kan en feil der ramme flere enn bare deg. Har megleren for eksempel oppgitt et feil arealtall eller en uriktig opplysning om felleskostnader, kan dette ha påvirket budrunden for samtlige budgivere, ikke bare den som til slutt kjøpte boligen. Dette har normalt ikke direkte betydning for om akkurat ditt krav når frem — det er fortsatt ditt eget tap som skal dokumenteres og kreves erstattet — men det er verdt å være klar over at slike saker noen ganger involverer flere parter, og at meglerforetaket derfor kan ha en særlig interesse i å avklare og rette opp i feilen raskt, både av hensyn til omdømme og for å begrense omfanget av mulige krav.
Forholdet til kravet mot selger
Har feilen i salgsoppgaven sitt utspring i noe selgeren har gitt uriktig informasjon om, kan det også være grunnlag for et krav mot selgeren etter avhendingslova, uavhengig av om megleren i tillegg kan klandres. De to sporene utelukker ikke hverandre, og i praksis er det ofte naturlig å vurdere dem samtidig: har megleren for eksempel bare videreformidlet et feil arealtall selgeren selv oppga, uten at megleren hadde grunn til å tvile på det eller mulighet til enkelt å kontrollere det, kan hovedansvaret ligge hos selgeren som mangel ved boligen. Har megleren derimot hatt en reell og enkel mulighet til å avdekke feilen, men unnlot å gjøre det, styrkes grunnlaget for et selvstendig krav mot megler ved siden av, eller i stedet for, et krav mot selger.
Veien videre
Oppdager du feil i salgsoppgaven etter at kjøpet er gjennomført, bør du starte med å dokumentere avviket mellom det som sto der og det som faktisk var riktig. Ta deretter kontakt med meglerforetaket skriftlig, og be om en forklaring på hvordan feilen oppsto. Er svaret utilfredsstillende, kan saken bringes videre til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som har god erfaring med nettopp denne typen saker. I større eller mer kompliserte saker, særlig der det er uklart om ansvaret ligger hos megler, selger, eller begge, kan det være fornuftig å la en boligadvokat vurdere sakens grunnlag før du går videre.
Kort oppsummert: - Megler kan holdes ansvarlig for feil i salgsoppgaven dersom megleren ikke har oppfylt sin opplysnings- eller undersøkelsesplikt - Megler skal kontrollere opplysninger, ikke bare gjengi det selgeren forteller, særlig der informasjonen er lett tilgjengelig offentlig - Vanlige feiltyper er feil areal, manglende reguleringsopplysninger og uriktige økonomiske opplysninger - Krav krever uaktsomhet fra megler, et konkret økonomisk tap, og sammenheng mellom feilen og tapet - Dokumenter avviket mellom salgsoppgave og virkelighet, og bruk Reklamasjonsnemnda dersom meglerforetaket ikke løser saken