Megleravtale uten signatur: har megleren krav på betaling?
En megleravtale som ikke er signert, betyr ikke automatisk at megleren mister kravet på betaling. Loven krever at oppdragsavtalen er skriftlig og undertegnet av deg og ansvarlig megler, men den sier ikke at avtalen er ugyldig uten signatur. Har du latt megleren jobbe og selge boligen, er det som regel inngått en avtale likevel. Er din megleravtale ikke signert, er det megleren som bærer risikoen for det som er uklart, og mangelen kan gi grunnlag for å kreve vederlaget satt ned.
Simen fikk oppdragsavtalen på e-post etter befaringen, men signerte den aldri. Megleren tok bilder, skrev salgsoppgave og holdt to visninger. Boligen ble solgt, og Simen aksepterte budet skriftlig. Da regningen kom, svarte han at han aldri hadde skrevet under på noe. Spørsmålet er om det holder for å slippe å betale.
Hva loven krever av megleravtalen
Oppdragsavtalen skal være skriftlig og inneholde blant annet vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet), hva megleren kan kreve hvis boligen ikke blir solgt, utleggene, et samlet kostnadsoverslag og hvor lenge oppdraget varer (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Avtalen skal undertegnes av oppdragsgiveren og ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd).
Selger du som privatperson, kan megleren ikke avtale seg bort fra disse kravene (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Det er altså megleren som har plikt til å sørge for at avtalen blir skrevet og signert før arbeidet starter. Bare ansvarlig megler kan inngå avtalen (eiendomsmeglingsforskriften § 6-1, første ledd).
Når megleravtalen ikke er signert, kan den likevel gjelde
Loven sier ikke hva som skjer med betalingen hvis signaturen mangler. Den sier ikke at avtalen da er ugyldig. Etter alminnelig avtalerett kan en avtale komme i stand uten underskrift, for eksempel når begge parter oppfører seg som om de er enige. Formkravet i § 6-4 skal først og fremst beskytte deg, ved at du vet hva du har gått med på.
For Simen betyr det at han neppe slipper unna med å vise til den manglende signaturen. Han fikk avtalen, lot megleren gjøre jobben, godtok markedsføringen og aksepterte et bud megleren formidlet. Dette er vanskelig å forklare uten at det fantes et oppdrag. At megleren har krav på betaling når handel kommer i stand i oppdragstiden, følger også av loven (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd).
Det er et annet spørsmål hvor mye megleren kan kreve.
Uklarheter går ut over megleren
Når avtalen ikke er signert, kan det bli strid om hva som egentlig ble avtalt. Var det fastpris eller provisjon? Hvilke utlegg skulle du dekke? Hvor lenge skulle oppdraget vare?
Megleren har plikt til å få avtalen på plass skriftlig. Blir det uenighet om innholdet, er det derfor megleren som må bevise hva dere ble enige om. I tillegg tolkes uklarheter i en avtale som den ene parten har formulert, som hovedregel mot den som formulerte den. Har du fått et utkast med én pris og megleren senere viser til en høyere prisliste, står megleren svakt.
Utlegg er et eget punkt. Megleren kan bare kreve dekket utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Uten en avtale du har godtatt, blir det vanskeligere for megleren å kreve for eksempel annonsekostnader som du aldri fikk et overslag over.
Mangelen kan gi nedsatt vederlag
Det å ikke få avtalen skriftlig og signert er et brudd på meglerens plikter. Er pliktbruddet ikke ubetydelig, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Om en manglende signatur alene er nok, avhenger av situasjonen. Har du fått avtalen, lest den og opptrådt som om den gjaldt, har du ikke tapt stort på at du ikke signerte. Har megleren derimot startet arbeidet uten at du fikk vite pris og vilkår, er pliktbruddet mer alvorlig.
Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre et krav du har mot megleren på grunn av pliktbrudd (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd). Hvordan du gjør det i praksis, står i holde tilbake honoraret.
Megleren kan heller ikke trekke vederlaget fra salgssummen på klientkontoen uten at du har samtykket etter at handelen er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, tredje ledd).
Hvis boligen ikke ble solgt
Situasjonen er en annen hvis du avbryter salget før boligen er solgt. Sier du opp oppdraget, har megleren krav på et rimelig vederlag for arbeid som er utført (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Den regelen gjelder uavhengig av signaturen. Hva som er rimelig, vurderes ut fra arbeidet som faktisk er gjort, og megleren skal kunne vise det i en regning som gjør det mulig å bedømme arten og omfanget av arbeidet (eiendomsmeglingsloven § 7-2, tredje ledd). Mer om dette står i gebyr når du trekker boligen fra salg.
Har megleren derimot gjort lite eller ingenting, og du aldri godtok noe oppdrag, har megleren lite å bygge et krav på.
Slik svarer du på regningen
Be om den avtalen megleren mener gjelder, og om regningen med tidsbruk fordelt på fasene i oppdraget (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2). Sammenlign regningen med det du faktisk fikk opplyst før arbeidet startet. Betal den delen du ikke bestrider, og skriv hvorfor du holder tilbake resten.
Blir dere ikke enige, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Alle som driver eiendomsmegling, skal være tilknyttet en slik ordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Nemndas uttalelser er rådgivende.
Kort oppsummert
- Loven krever skriftlig og signert oppdragsavtale, men en manglende signatur gjør ikke automatisk at megleren mister kravet.
- Har du latt megleren selge boligen, er det som regel inngått en avtale.
- Megleren bærer risikoen for uklarheter om pris, utlegg og varighet.
- Pliktbruddet kan gi grunnlag for å kreve vederlaget satt ned (eiendomsmeglingsloven § 7-7).