Kan du holde tilbake honoraret når megleren har gjort feil?
Ja, du kan holde tilbake meglerhonorar når megleren har gjort feil, men bare så mye som trengs for å sikre kravet ditt. Retten står i eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd og gjelder krav du har på grunn av mislighold (pliktbrudd) fra megleren. Kravet kan være nedsatt vederlag eller erstatning for et tap. Resten av honoraret må du betale som avtalt.
Kjetil solgte rekkehuset sitt i vår. I salgsoppgaven sto det feil areal på boden, og kjøperen fikk et prisavslag på 40 000 kroner. Feilen var meglerens: arealet var skrevet av fra et gammelt prospekt uten å bli kontrollert. Da megleren sendte regningen på 70 000 kroner, lurte Kjetil på om han kunne vente med å betale til saken om feilen var avklart.
Holde tilbake meglerhonorar: hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneMeglerens krav på vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) forfaller til betaling når handelen er kommet i stand, altså når kjøper og selger er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-4, første ledd og § 7-3, første ledd). Du har likevel rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer de kravene du har som følge av mislighold fra meglerens side (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd).
Retten gjelder også når du selger som næringsdrivende. Loven tillater bare at første og tredje ledd i § 7-4 fravikes utenfor forbrukerforhold (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Andre ledd, om tilbakeholdsretten, kan altså ikke avtales bort.
Hvilke krav gir rett til å holde tilbake
Det må være et krav mot megleren, og det må skyldes at megleren ikke har gjort jobben slik loven eller avtalen krever. To typer krav er aktuelle.
Det første er krav om nedsatt vederlag. Har megleren gjort en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Eksempler kan være en salgsoppgave med feil, en budrunde som ble avviklet i strid med reglene, eller manglende kontroll av kjøperens finansiering.
Det andre er erstatning. Har feilen påført deg et økonomisk tap, kan du kreve tapet dekket etter de alminnelige reglene om erstatning i kontraktsforhold. Kjetils prisavslag på 40 000 kroner er et typisk eksempel. Mer om dette står i erstatning fra megleren.
Misnøye alene gir ikke rett til å holde tilbake. Synes du megleren burde fått en høyere pris, men megleren fulgte reglene og ga forsvarlige råd, har du ikke et krav å sikre.
Hvor mye kan du holde tilbake
Loven sier «så mye av vederlaget at det sikrer» kravene dine. Beløpet skal altså stå i forhold til det du realistisk kan kreve.
Kjetil har et erstatningskrav på 40 000 kroner. I tillegg mener han at feilen er en pliktforsømmelse som gir grunnlag for å sette ned vederlaget, og han anslår et nedslag på 10 000 kroner. Han kan da holde tilbake 50 000 kroner og betale 20 000 kroner. Holder han tilbake hele regningen på 70 000 kroner, holder han tilbake mer enn kravet tilsier. Den delen som går ut over kravet, er forsinket betaling, og megleren kan kreve forsinkelsesrente av den.
Er du usikker på størrelsen, er et forsiktig anslag tryggere enn et høyt. Får du ikke medhold, må du betale det du holdt tilbake, med rente.
Megleren sitter på pengene: klientkontoen
Kjøpesummen går inn på meglerens klientkonto (en egen konto for andres penger), og det er derfra du får utbetalt oppgjøret. Megleren kan likevel bare trekke vederlaget sitt fra disse pengene hvis du har samtykket til det etter at handelen er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, tredje ledd).
Det betyr at et samtykke i oppdragsavtalen, før salget, ikke er nok. Har du allerede samtykket etter at budet ble akseptert, og megleren har trukket honoraret, er pengene borte fra oppgjøret. Da må du kreve tilbakebetaling i stedet for å holde tilbake. Oppdager du feilen før oppgjøret, kan du altså nekte å samtykke til trekket og betale det ubestridte beløpet separat.
Slik gjør du det i praksis
Skriv til megleren og si hvilken feil det gjelder, hvilket krav du har, og hvor mye du holder tilbake. Betal resten innen forfall. Be om regningen med tidsbruk fordelt på faser, som megleren har plikt til å gi (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2), og om foretakets vurdering av feilen.
Fører ikke det frem, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Foretaket har plikt til å være tilknyttet en godkjent klageordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Uttalelsene er rådgivende. Hvordan du klager, står i klage på megleren før salget er ferdig.
Foretaket skal også ha stilt sikkerhet for ansvaret det kan pådra seg (eiendomsmeglingsloven § 2-7). Den skal være minst 45 millioner kroner (eiendomsmeglingsforskriften § 2-2, andre ledd), og skadelidte kan kreve dekning direkte fra den som har stilt sikkerheten (eiendomsmeglingsforskriften § 2-3, første ledd). Det er aktuelt hvis foretaket ikke betaler et krav du har fått medhold i.
Kort oppsummert
- Du kan holde tilbake så mye av meglerhonoraret som sikrer kravet ditt mot megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd).
- Kravet må bygge på et pliktbrudd, for eksempel krav om nedsatt vederlag eller erstatning.
- Holder du tilbake mer enn kravet tilsier, kan megleren kreve forsinkelsesrente av overskuddet.
- Megleren kan bare trekke honoraret fra klientkontoen hvis du samtykker etter at handelen er inngått.