Elektronisk signert megleravtale: er den gyldig?
Ja, en oppdragsavtale med megleren kan signeres elektronisk og er like gyldig som en avtale på papir. Loven krever at avtalen er skriftlig og undertegnet av deg og ansvarlig megler, og elektronisk signering av oppdragsavtale er godtatt når begge parter ønsker det. To vilkår til må være oppfylt: hele avtalen må være tilgjengelig for deg når du signerer, og signeringen må skje med en betryggende metode som bekrefter hvem som signerer. Elektronisk ID på høyt sikkerhetsnivå oppfyller normalt dette kravet.
Torunn hadde befaring med megleren en tirsdag. Kvelden etter kom en lenke på SMS. Hun åpnet avtalen på mobilen, bladde gjennom og signerte med elektronisk ID. Først dagen etter begynte hun å lure på om det holdt, eller om hun burde ha fått avtalen på papir og skrevet under med penn.
Signaturkravet i eiendomsmeglingsloven
Oppdragsavtalen (avtalen der du gir megleren oppdraget med å selge) skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Loven lister opp hva den minst skal inneholde: hvem partene er, hvilken eiendom det gjelder, vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet), utleggene (det megleren betaler for deg og krever tilbake, som annonser), et samlet kostnadsoverslag, varigheten og hvem som er ansvarlig megler.
Avtalen skal undertegnes av to personer: deg som oppdragsgiver og den ansvarlige megleren for oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd). Det er ikke nok at en assistent har sendt avtalen fra foretakets system. Den som står oppført som ansvarlig megler, er den som skal signere på meglerens side.
Når du selger som privatperson, kan disse reglene ikke avtales bort (eiendomsmeglingsloven § 1-3). En klausul om at «avtalen anses inngått når selger har mottatt den» endrer derfor ikke kravet til signatur.
Elektronisk signering av oppdragsavtalen: tre vilkår
Kravet om skriftlig avtale stenger ikke for elektroniske løsninger. En avtale som etter loven skal være skriftlig, kan inngås ved hjelp av et elektronisk medium når tre vilkår er oppfylt (eiendomsmeglingsloven § 3-7, andre ledd):
- du og megleren ønsker begge å inngå avtalen elektronisk,
- hele avtalen er tilgjengelig for deg når du inngår den,
- det er brukt en betryggende metode for å bekrefte hvem som inngår avtalen.
Det første vilkåret skaper sjelden problemer. Signerer du via en lenke megleren har sendt, har dere i praksis valgt løsningen sammen. Vil du heller ha avtalen på papir, kan du si det. Loven gir ikke megleren rett til å kreve at du signerer digitalt.
Det tredje vilkåret handler om identitet. Et klikk på en knapp merket «Jeg godtar» viser ikke hvem som satt bak skjermen. Elektronisk ID på høyt sikkerhetsnivå gjør det, fordi signaturen knyttes til deg personlig. Departementet kan gi mer detaljerte regler om dette i forskrift (eiendomsmeglingsloven § 3-7, tredje ledd).
Hele avtalen skal ligge foran deg før du signerer
Det andre vilkåret er det som oftest glipper. Avtalen er bare inngått på riktig måte hvis hele innholdet var tilgjengelig da du signerte. Vedleggene hører med: kostnadsoverslaget, oversikten over utlegg og de alminnelige vilkårene foretaket viser til.
Torunn bladde gjennom åtte sider på mobilen. Kostnadsoverslaget lå som et eget vedlegg hun ikke åpnet. Det gjør ikke avtalen ugyldig, så lenge vedlegget faktisk lå i signeringsløsningen og hun kunne lese det. Annerledes er det med en henvisning til en «gjeldende prisliste» du aldri fikk se. Blir dere senere uenige om prisen, står megleren svakt med vilkår som ikke var tilgjengelige da du signerte.
Ta derfor vare på det ferdig signerte dokumentet med alle vedlegg. Får du ikke en kopi automatisk, be megleren sende den. Blir det strid om hva dere avtalte om provisjon eller oppsigelse, er det denne fila som viser det.
Ansvarlig megler skal også signere elektronisk
Bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsforskriften § 6-1, første ledd). Medhjelpere kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger, men selve avtalen er forbeholdt den ansvarlige megleren.
Ved digital signering er det vanlig at du signerer først og megleren etterpå. Den ferdige fila skal vise to signaturer: din og den ansvarlige meglerens. Mangler meglerens signatur, eller har en annen person signert enn den som står som ansvarlig megler, har megleren ikke fulgt loven. Hvilken betydning det kan få for betalingen, er forklart under megleravtale uten signatur.
Skifter foretaket ansvarlig megler underveis, skal du få skriftlig beskjed om det (eiendomsmeglingsloven § 6-4, fjerde ledd). Også den beskjeden kan komme på e-post.
Meldinger, fornyelse og kjøpekontrakt
Mye av kontakten med megleren går elektronisk. Når loven krever at opplysninger eller meldinger gis skriftlig, kan det skje elektronisk hvis du som mottaker ønsker det (eiendomsmeglingsloven § 3-7, første ledd). I budrunden skal bud, aksepter og avslag være skriftlige, og en elektronisk melding regnes som skriftlig når den kan hentes fram også senere (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, femte ledd).
Oppdraget kan vare i høyst seks måneder, og en fornyelse skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Fornyelsen kan signeres digitalt på samme vilkår som den første avtalen. Mer om fornyelsen står i fornye oppdraget med megleren.
For kjøpekontrakten er regelen strengere. Den kan bare lages elektronisk hvis både kjøper og selger uttrykkelig har godtatt det (eiendomsmeglingsloven § 6-9, andre ledd). Megleren må altså spørre deg særskilt om kontrakten, selv om du signerte oppdragsavtalen digitalt.
Kort oppsummert
- En elektronisk signert oppdragsavtale er gyldig når begge parter ønsker det, hele avtalen er tilgjengelig og signeringen bekrefter hvem du er (eiendomsmeglingsloven § 3-7, andre ledd).
- Avtalen skal signeres av deg og av ansvarlig megler, ikke av en medhjelper.
- Ta vare på den signerte fila med alle vedlegg.
- Fornyelsen kan også signeres digitalt, men en elektronisk kjøpekontrakt krever at kjøper og selger uttrykkelig har godtatt det.