JAKan utbygger beholde seksjoner i et nytt sameie?

Ja — utbyggeren kan beholde seksjoner i et nytt sameie, og faktisk så mange den vil. Når en eiendom seksjoneres, blir den som eier eiendommen — typisk utbyggeren — eier av samtlige seksjoner ved opprettelsen. Forbudet mot å eie flere enn to boligseksjoner i samme sameie rammer erverv, altså kjøp og andre overtakelser, ikke det å bli eier ved selve seksjoneringen. Departementet har uttrykkelig lagt til grunn at det aldri har vært ulovlig at den som seksjonerer, beholder flere enn to seksjoner. For deg som kjøper i et nybygg, er det likevel et par ting du bør forstå om hva utbyggerens seksjoner betyr i praksis.

Fjordbygg og de seks leilighetene

Fjordbygg AS fører opp et leilighetsbygg i Drammen med 40 boligseksjoner og én næringsseksjon i første etasje. Ved seksjoneringen blir Fjordbygg eier av alle 41. Salget går godt, men ikke perfekt: 34 leiligheter selges før innflytting. De siste seks velger Fjordbygg å beholde og leie ut i påvente av bedre priser, og næringsseksjonen leies ut til en kaffebar på tiårskontrakt.

Alt dette er lovlig. Fjordbygg «ervervet» aldri seksjonene — selskapet eide eiendommen og ble seksjonseier ved opprettelsen. Togrensen står ikke i veien for at utbygger blir sittende med seks, tolv eller tretti boligseksjoner.

Grensen kommer først til syne den dagen utbyggeren skal øke beholdningen: Skulle Fjordbygg senere ønske å kjøpe tilbake seksjoner fra kjøpere som angrer, er det et erverv — og da gjelder togrensen for Fjordbygg som for alle andre, medregnet konsernselskapene.

For kjøperne: Hva betyr utbyggerens seksjoner?

Hanne kjøper en av de 34 solgte leilighetene og oppdager på det første årsmøtet at Fjordbygg fortsatt eier seks boligseksjoner pluss næringsseksjonen. Hva betyr det for henne?

Stemmene på årsmøtet

Seksjoner gir stemmerett, og utbyggerens beholdning stemmer som alle andre. I den tidlige fasen — før og like etter innflytting — kan utbyggeren dermed ha betydelig innflytelse på årsmøtet, og så lenge utbygger eier mange seksjoner, kan den i praksis dominere avgjørelser om budsjett, vedlikehold og vedtekter. Dette er lovlig, men kjøperne bør møte opp, organisere seg og bruke stemmene sine. Merk at seksjoner utbyggeren lovlig eier fra opprettelsen, har full stemmerett — stemmerettsbegrensningene rammer bare ulovlige erverv.

Vedtektene er utbyggerens utkast

De første vedtektene fastsettes i praksis av utbyggeren ved seksjoneringen. Som regel er de standardpregede og kurante, men les dem med kritisk blikk: Bestemmelser om bruksretter til fellesarealer, parkeringsplasser som er lagt til bestemte seksjoner, eller gunstige ordninger for næringsseksjonen kan være utformet med utbyggerens interesser for øye. Vedtekter kan senere endres av årsmøtet med de flertallskrav som gjelder — men rettigheter som er gyldig etablert, kan være vanskelige å rokke.

Utleie og bomiljø

Seks utleieleiligheter i et bygg med 40 er ikke dramatisk, men det påvirker bomiljøet og kan påvirke andelen eiere som selv bor i bygget. Spør før du kjøper: Hvor mange seksjoner beholder utbygger, og hva er planen for dem? En seriøs utbygger svarer på dette.

Felleskostnader for usolgte seksjoner

Utbyggeren betaler felleskostnader for seksjonene den eier, på lik linje med alle andre. Sjekk gjerne at driftsbudsjettet er realistisk: I helt nye sameier hender det at første års felleskostnader er satt optimistisk lavt. Det er ikke ulovlig, men det er god grunn til å lese budsjettet med samme skepsis som resten av prospektet.

Forhåndskjøperne: Togrensen gjelder deg

En viktig presisering for investorer i nybyggprosjekter: Selv om utbyggeren fritt kan beholde mange seksjoner, kan ikke kjøperne samle opp flere enn to. Domstolene har slått fast at også forhåndskjøp — avtaler inngått før seksjoneringen — regnes med i togrensen. Den som tegner seg for tre leiligheter i prospektfasen, får ikke tinglyst mer enn to boligseksjoner i sameiet. Ervervsbegrensningen skiller altså skarpt mellom utbyggeren, som blir eier ved opprettelsen, og alle som utleder sin rett fra utbyggeren gjennom kjøp.

Kjøp fra utbygger: Andre regler for selve kjøpet

Kjøper du en nyoppført seksjon av utbyggeren før eller under byggingen, reguleres kjøpet av bustadoppføringslova, som gir deg sterkere vern enn avhendingslova — blant annet krav på garantier fra utbyggeren. Kjøper du en ferdigstilt seksjon utbyggeren har beholdt en stund, kan avhendingslova gjelde i stedet. Det påvirker ikke sameieforholdet, men det påvirker dine rettigheter ved forsinkelser og mangler — verdt å vite hvilken lov kontrakten din lever under.

Oppsummert

Utbyggeren blir eier av alle seksjonene ved seksjoneringen og kan lovlig beholde så mange den ønsker — til utleie, videresalg eller næring. Togrensen i eierseksjonsloven gjelder senere erverv, og treffer først hvis utbyggeren en dag kjøper seksjoner tilbake — eller hvis en kjøper prøver å sikre seg mer enn to, også ved forhåndskjøp. For deg som kjøper i nybygg er rådene enkle: Spør hvor mange seksjoner utbygger beholder og hvorfor, les vedtektene og budsjettet med våkent blikk, og møt opp på årsmøtet fra dag én. Hanne i Drammen gjorde nettopp det — og da Fjordbygg to år senere hadde solgt seg ned til null, satt hun som nyvalgt styreleder i et sameie hun kjente ut og inn.