Er det mangel at soverommet ikke har rømningsvindu?
Husleieloven nevner ikke rømningsvindu, så svaret avhenger av hva du har leid. Er rommet leid ut som soverom, men ikke kan brukes lovlig og trygt til det, kan det være en mangel etter husleieloven § 2-2 og § 2-17. Om rommet faktisk må ha rømningsvindu, avhenger av når bygget ble oppført og hva rommet er godkjent som. Kjente du til forholdet da du skrev under, kan du ikke gjøre det gjeldende som mangel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om soverom uten rømningsvindu
Loven har ingen paragraf om rømningsvindu. Den ser på om husrommet er slik avtalen forutsetter. Etter husleieloven § 2-2 skal husrommet være i samsvar med de kravene som følger av leieavtalen, og ellers i vanlig god stand. Husrommet har dessuten en mangel hvis det ikke passer til de formålene tilsvarende husrom vanligvis brukes til, eller til de særlige formålene som er avtalt, med mindre leieren ikke hadde rimelig grunn til å bygge på utleierens vurdering.
Paragraf 2-17 sier at reglene om mangler gjelder tilsvarende hvis den avtalte bruken hindres av lovgivningen eller et offentlig vedtak. Er soverommet leid ut som soverom, men reglene eller kommunen sier at rommet ikke kan brukes til det, kan det gi mangel.
Mangel kan også følge av uriktige opplysninger. Er leiligheten annonsert som «2-roms med eget soverom», og rommet ikke er godkjent til opphold, kan det være i strid med opplysninger fra utleier (§ 2-3).
Hva byggereglene krever av rømning
Reglene om rømning står i byggteknisk forskrift (TEK17), blant annet i § 11-14 om rømningsvei. Der framgår det at en branncelle skal ha utgang til sikkert sted, og at vindu som er utformet for sikker rømning kan inngå i løsningen for enkelte bygg. Forskriften gjelder i hovedsak når et bygg oppføres eller bygges om, og kravene har endret seg over tid.
For eldre boliger gjelder forskrift om brannforebygging § 8. Eieren skal sørge for å oppgradere sikkerhetsnivået slik at det minst tilsvarer nivået i byggeforskriften fra 1984 eller senere regler. Plikten gjelder så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme.
En bolig bygget for femti år siden kan altså ha andre krav enn en nybygd, og et rom uten vindu som kan brukes til rømning, er ikke alltid ulovlig. Et typisk problem er rom som er innredet som soverom uten å være godkjent som rom for opphold, for eksempel kjellerrom, loftsrom og boder.
Hva du kan sjekke selv
Sjekk om soverommet har et vindu som kan åpnes, og om det går an å komme seg ut av det. Spør utleier om rommet er godkjent som soverom, og be om tegninger eller ferdigattest. Kommunens byggesaksavdeling kan fortelle hva rommet er godkjent til. Svarene gir deg grunnlaget for å kreve noe av utleier.
Når du ikke kan gjøre det gjeldende
Det du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, kan ikke gjøres gjeldende som mangel, jf. § 2-6. Har du sett at rommet manglet vindu, og leien var tydelig satt lavt for det, har du dårlig utsikt til å vinne fram.
Du må også reklamere i tide. Etter § 2-8 mister du retten hvis du ikke gir melding om mangelen innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den.
Krav mot utleier når soverommet er mangelfullt
Er rommet en mangel, kan du kreve at utleier retter den for egen regning, men bare så langt det kan gjøres uten urimelig kostnad eller ulempe (§ 2-10). Det kan være vanskelig, siden et nytt vindu kan kreve søknad til kommunen og endringer i bygget. Da er avslag i leien et alternativ. Etter § 2-11 kan du kreve at leien settes ned i forhold til hvor mye verdien av boligen er redusert. Har utleier skylden, kan du i tillegg kreve erstatning etter § 2-13. Er mangelen vesentlig, kan du heve avtalen etter § 2-12.
Vilde og kjellerrommet
Vilde leier en leilighet av Yusuf for 11 800 kroner i måneden. Annonsen sa «2-roms med soverom», og soverommet ligger i kjelleren uten vindu som kan åpnes. Vilde finner ut at kommunen har godkjent rommet som bod. Hun skriver til Yusuf og krever at forholdet rettes.
Yusuf sier han ikke kan sette inn vindu uten byggesøknad. Vilde mener at en leilighet uten lovlig soverom er verd 10 000 kroner i måneden, ikke 11 800. Avslaget blir da 1 800 kroner i måneden så lenge forholdet varer. Blir forholdet vesentlig og ikke rettet, kan hun heve avtalen og kreve erstatning for tap Yusuf med rimelighet kunne forutse, jf. § 2-14.
Annonsen og kontrakten som bevis
Ta vare på annonsen, visningsmeldinger og kontrakten. Er rommet omtalt som soverom, bør det stå der. Er ordet «soverom» brukt i annonsen, men ikke i kontrakten, kan annonsen likevel være en opplysning fra utleier etter § 2-3. Skjermbilder av annonsen er enkle å ta, og de kan bli viktige hvis noen senere spør hva som ble lovet.
Kort oppsummert
- Husleieloven nevner ikke rømningsvindu, men et soverom som ikke kan brukes lovlig som soverom kan være en mangel etter §§ 2-2 og 2-17.
- Om rommet må ha rømningsvindu, avhenger av byggeår og godkjent bruk. Spør utleier og kommunen.
- Kjente du til forholdet da du skrev under, kan du ikke gjøre det gjeldende som mangel.
- Reklamer i tide, og krev retting, avslag i leien eller erstatning ut fra hvor alvorlig forholdet er.
- Om manglende rømningsvindu i soverommet er en mangel ved leieboligen, avgjøres konkret ut fra avtalen, byggeår og godkjent bruk.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.