Leiligheten er slitt etter mange år: må utleier pusse opp?
Nei, husleieloven gir ikke leier en generell rett til at utleier pusser opp en slitt leilighet. Utleier skal holde boligen i den standen du hadde krav på da du overtok den, og må rette feil som oppstår eller blir for store. Vanlig slitasje som ikke gjør leiligheten dårligere enn avtalt og vanlig god stand, kan du som hovedregel ikke kreve utbedret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om vedlikehold i en slitt leilighet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven bruker ikke ordet oppussing om utleiers plikt. Det loven sier, står i § 5-3: er ikke annet avtalt, skal utleier i leietiden holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2. Den standen er det som er avtalt, og ellers at husrommet er ryddet, rengjort og i vanlig god stand, slik § 2-2 sier.
Plikten handler altså om å holde leiligheten på nivået du overtok den på. Den handler ikke om å gjøre den bedre enn før. Er leiligheten slitt etter mange år, men i samme slitte stand som da du flyttet inn, har du ikke krav på oppussing. Loven har ingen regel om at utleier må male, legge nytt gulv eller skifte tapet etter et bestemt antall år, og kontrakten kan inneholde egne regler.
Når slitasjen blir en mangel
Det blir en sak for utleier når tilstanden synker så mye at leiligheten ikke lenger holder avtalt eller vanlig god stand. Eksempler er et gulv som er så nedslitt at bordene løsner, vinduer som ikke lenger lukker seg, våtromsgulv som lekker eller tapet som henger i filler på grunn av fukt. Da er det ikke lenger bare estetikk. Det er en mangel som utleier må rette etter § 5-7 og § 2-10, og du kan kreve avslag i leien så lenge mangelen varer, hvis den ikke er ubetydelig.
Grensen er et skjønn, og det er leier som må godtgjøre at tilstanden er svakere enn hun har krav på. Loven gir ikke tall eller alder på hva som er for slitt. Det kommer an på boligens alder, leiens størrelse og hva en leier med rimelighet kan forvente. En billig hybel i en gammel bygård har en annen forventet standard enn en nyoppusset toromsleilighet i sentrum, og § 2-5 peker nettopp på leiens størrelse og forholdene ellers når den vurderer om boligen er vesentlig dårligere enn leieren hadde grunn til å regne med.
Det du kjente til da du leide
Var leiligheten slitt allerede da du kom, kan du som hovedregel ikke klage på det senere. Etter § 2-6 kan det du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke gjøres gjeldende som mangel. Har du vært på visning og sett de slitte gulvene, må du regne med at de er slik du fikk dem. Mangelen vurderes ut fra forholdene da du overtok, jf. § 2-7.
Merker du derimot at standen blir dårligere underveis, fordi en vegg trekker fukt eller et gulv begynner å råtne, er det forhold som har oppstått i leietiden. Da gjelder § 5-3 direkte.
Benedikte og leiligheten fra 1987
Benedikte har leid en treromsleilighet i Trondheim i åtte år for 13 800 kroner i måneden. Malingen er matt og lett gulnet, parketten har riper etter stolbein, og kjøkkenskapene har flekker. Hun skriver til utleier og ber om oppussing.
Utleier trenger ikke å gå med på det. Leiligheten er i omtrent samme stand som da hun overtok den, og slitasjen kommer fra vanlig bruk. Slik vanlig slit er heller ikke noe Benedikte kan bli krevd for når hun leverer tilbake leiligheten, for § 10-2 fritar leier for forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.
Så oppdager Benedikte at badegulvet har begynt å bule og at fliser sprekker. Det er noe annet. Gulvet er ikke lenger i den stand hun har krav på. Hun melder skriftlig fra til utleier og legger ved bilder av gulvet. Etter § 2-8 mister hun retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke sier fra innen rimelig tid etter at hun burde oppdaget den. Utleier plikter å rette feilen, og er den ikke rettet i rimelig tid, kan Benedikte kreve avslag i leien etter § 2-11.
Hva leier selv må ta
Loven gir også leier noe vedlikehold. Etter § 5-3 annet ledd skal leier, hvis ikke annet er avtalt, vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og løst inventar og utstyr. Leier står også for funksjonskontroll, rengjøring og batteriskift på røykvarsler. Går det ut på å skifte ut utleierens gjenstander, er det imidlertid utleier som tar den regningen.
Leier kan heller ikke pusse opp på egen hånd. Etter § 5-4 annet ledd kan leier ikke foreta forandringer i husrommet uten utleierens samtykke, og det gjelder også maling og tapet. Vil du male om, må du spørre først. Leieavtalen kan gi deg større frihet, og mange utleiere sier ja til maling i nøytrale farger.
Kort oppsummert
- Utleier må ikke pusse opp en slitt leilighet bare fordi den er gammel. Plikten er å holde boligen i den standen du overtok den i.
- Er slitasjen så stor at leiligheten ikke lenger holder avtalt eller vanlig god stand, er det en mangel du kan kreve rettet.
- Du kan sjelden klage på slitasje du kjente til da du leide.
- Gi melding til utleier i rimelig tid, helst skriftlig, når du oppdager en feil.
- Vil du pusse opp selv, trenger du utleierens samtykke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.