Leietaker er død: hva skjer med leieavtalen?

Hva skjer med leieavtalen når leietakeren er død?

Husleieloven har to hovedregler for dødsfall: en rett for enkelte nærstående til å overta, og en rett for utleier og dødsbo til å avslutte. De gjelder side om side. Avtalen består til en av dem sier opp, eller til noen trer inn.

I mellomtiden er det dødsboet som står for husleien, så lenge avtalen løper. Hva som gjelder for arvingene personlig, står i arvingenes leieansvar og kan boet kreve husleie av arvingen.

Hvem kan tre inn i leieavtalen?

Husleieloven § 8-2 gir rett til å tre inn til tre grupper:

• ektefelle som bor i boligen
• leierens slektninger i rett nedstigende linje, som barn og barnebarn, som hadde felles husstand med leieren de siste seks månedene før dødsfallet
• andre som hadde felles husstand med leieren ved dødsfallet og som oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven § 1

Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett. De øvrige har lik rett til å tre inn.

Til den tredje gruppen hører typisk samboere. Etter husstandsfellesskapsloven § 1 gjelder reglene når to eller flere ugifte personer over 18 år har bodd sammen i en husstand. Det kreves i tillegg at de har bodd sammen i minst to år, eller at de har, har hatt eller venter barn sammen. Les mer i husstandsfellesskapsloven og overtakelse av bolig og hva som skjer når samboeren dør.

Søsken, foreldre eller andre som ikke bodde i boligen, har ikke rett til å tre inn. De kan be utleier om en ny avtale, men utleier står fritt til å si nei.

Hva betyr det å tre inn?

Den som trer inn, overtar avtalen på de vilkårene den allerede har. Leien og oppsigelsesfristen følger med. Vedkommende blir leietaker, med de samme rettighetene og pliktene som den avdøde hadde.

Utleier kan ikke nekte den som oppfyller vilkårene. Er partene uenige om vilkårene er oppfylt, for eksempel om husstanden var felles eller hvor lenge den varte, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget.

Flere kan ha rett samtidig. Da har de lik rett, men ektefellen går foran. Bor en ektefelle og et voksent barn i boligen, er det ektefellen som har fortrinnsrett til å tre inn.

Fristen for å si fra

Reglene om frist avhenger av hvem som sier opp.

Sier utleier opp avtalen etter dødsfallet, må de som vil bruke retten sin, sende skriftlig melding til utleier innen én måned. Fristen regnes fra den dagen de mottok skriftlig melding om oppsigelsen, og meldingen skal inneholde opplysning om fristen og om at melding om inntreden skal være skriftlig. En slik melding regnes som protest mot oppsigelsen etter husleieloven § 9-8. Utleier plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer i den tredje gruppen med mindre han har godkjent dem etter § 7-1. Det betyr at en samboer kan oppleve at fristen løper uten at hun har fått noe brev, og hun bør derfor selv ta kontakt med utleier så snart hun kan.

Sier dødsboet opp avtalen, er fristen også én måned, men den regnes fra den dagen utleier mottok dødsboets oppsigelse.

Hvem kan si opp, og med hvilken frist?

Etter husleieloven § 9-10 har både utleier og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i husleieloven § 9-6, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist. Fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned. Leide avdøde bare et enkelt rom med adgang til en annens bolig, er fristen én måned.

Det betyr at en tidsbestemt avtale ikke binder dødsboet til utløpsdatoen. Boet kan velge å si opp, og utleier kan også gjøre det. Utleiers oppsigelse skal være skriftlig, jf. husleieloven § 9-7. Melder en som har rett til å tre inn fra i tide etter at utleier har sagt opp, regnes det som protest, og utleier må da gå til retten for å få avtalen avsluttet.

Leien løper i oppsigelsestiden. Boet må betale den, enten noen bor der eller ikke, med mindre utleier får ny leietaker tidligere og avtalen avsluttes ved enighet.

Hva bør du gjøre først?

Finn ut hvem som står på kontrakten og hva slags avtale det er. Les så oppsigelsesfristen og se om utleier eller boet allerede har sendt noe.

Vil du overta, skriv til utleier så raskt du kan. Meldingen bør være skriftlig og si hvem du er, at du ønsker å tre inn etter husleieloven § 8-2, hvilket forhold du hadde til den døde og hvor lenge du har bodd i boligen. Ta vare på dokumentasjon, for eksempel folkeregistrert adresse eller felles regninger.

Vil ingen overta, bør boet si opp avtalen i stedet for å vente. Hver måned avtalen står, må boet betale leie. Begynn derfor å rydde og avtale tilbakelevering mens oppsigelsestiden løper.

Utleier har ingen rett til å tømme boligen før avtalen er avsluttet, og kan ikke kaste eiendelene som tilhører boet.

Depositum, tømming og etterlatt løsøre

Depositumet står på en konto i den avdødes navn og hører til boet. Hva som skjer med det, står i depositum ved dødsfall.

Boligen skal leveres tilbake i den standen loven krever, altså ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde, jf. husleieloven § 10-2. Finnes det etterlatt løsøre, skal utleier ta vare på det for leierens regning, så langt det må antas å tilhøre leieren eller husstanden, og så vidt mulig skriftlig oppfordre til å hente det, jf. husleieloven § 10-4. Utleier kan ikke bare kaste alt, men rent skrot kan kastes umiddelbart.

Kort oppsummert

• Når en leietaker dør, avsluttes ikke leieavtalen av seg selv. Den løper til noen trer inn eller noen sier opp.
• Ektefelle, barn med seks måneders felles husstand og enkelte andre husstandsmedlemmer, som samboere, kan tre inn i avtalen.
• Fristen for å melde fra er én måned, regnet fra mottatt melding om oppsigelsen.
• Både utleier og dødsboet kan si opp med vanlig frist, også ved tidsbestemt avtale, men de som har rett til å tre inn, kan melde fra innen fristen.
• Dødsboet betaler leien i oppsigelsestiden og må levere boligen tilbake etter reglene i husleieloven.